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La stratégie wallonne pour augmenter l'offre locative notamment pour les revenus moyens

  • Session : 2022-2023
  • Année : 2022
  • N° : 87 (2022-2023) 1

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  • Question écrite du 04/11/2022
    • de ANTOINE André
    • à COLLIGNON Christophe, Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville
    La Belgique reste l'un des marchés immobiliers les plus abordables d'Europe. Elle se classe au troisième rang derrière la Norvège et l'Irlande, selon le Deloitte Property Index, qui analyse et compare les marchés de l'immobilier résidentiel dans 23 pays d'Europe.

    Deloitte détermine l'accessibilité au logement en comparant les salaires annuels bruts moyens par rapport au coût d'achat d'un appartement neuf de 70 m2. Dans ce cadre, les citoyens belges devraient mettre de côté 4,5 fois leur salaire annuel brut moyen pour mettre la main sur un tel appartement.

    Une situation qui va se détériorer en 2023 vu la hausse des taux d'intérêt et les perspectives économiques peu enthousiasmantes. De multiples crises devraient en effet impacter le marché. De quoi, selon l'étude de Deloitte, pousser de plus en plus de ménages vers le marché de la location. Sur ce segment, les prix sont toutefois également appelés à partir à la hausse à l'avenir.

    Le marché locatif de qualité va connaître un essor exceptionnel où nous allons nous rapprocher de moyennes européennes ou bruxelloises avec une plus grande parité entre le nombre de propriétaires et de locataires.

    La Wallonie sanctionne les passoires énergétiques, mais quelle stratégie déploie-t-elle pour développer une offre locative moderne et de qualité, notamment face aux besoins des revenus moyens ?

    Le Brabant wallon sera très vite confronté à cette pénurie locative. Quels moyens budgétaires Monsieur le Ministre va-t-il dégager pour des logements neufs destinés à la classe moyenne ou faut-il espérer un revenu précaire pour redevenir propriétaire ?

    Monsieur le Ministre envisage-t-il d'acquérir des immeubles ou d'en réaliser en partenariat public-privé ?

    Va-t-il mobiliser les AIS sur cette cible d'immeubles ?

    Quelle sera la répartition provinciale de ces nouveaux crédits pour logements moyens ?
  • Réponse du 14/12/2022
    • de COLLIGNON Christophe
    Je porte à la connaissance de l’honorable membre les éléments suivants.

    D’abord, je me permets de lui remettre en mémoire que la catégorie « logement public moyen » a été abrogée du CWHD, sauf pour la gestion des logements moyens existants.

    Comme il le sait, un peu moins de 40 000 ménages restent en attente d’un logement d’utilité publique en Wallonie.

    Il s’agit de ménages dont les revenus annuels imposables ne dépassent pas certains plafonds.

    En 2022, pour une personne seule, le montant de ce plafond est de 14 500 euros pour les « ménages en état de précarité », de 29 100 euros pour les « ménages à revenus modestes » et de 45 100 euros pour les « ménages à revenus moyens ». À cela s’ajoute une majoration de 2 700 euros par enfant à charge.

    En 2023, ces montants seront portés respectivement à 15 500 euros, 31 100 euros et 48 200 euros. La majoration par enfant à charge demeure inchangée.

    Pour répondre à cette demande, plusieurs programmes de rénovation de logements inoccupés et de création de logements publics ont été lancés depuis le début de la législature.

    Cela étant, mon action vise également à soutenir le droit au logement pour les ménages à revenus plus élevés.

    Cette action se déploie suivant deux axes que sont l’accès à la propriété et la location à prix abordable.

    Le premier consiste à venir soutenir les mesures d’élargissement des conditions d’accès aux crédits hypothécaires sociaux décidées par le Gouvernement en 2021 par la production de logements à prix abordables.

    Pour ce faire, j’entends finaliser la note relative au « projet 243 » du plan de relance pour la Wallonie. Un des volets de ce programme consiste à permettre à la SWL, les SLSP et les pouvoirs locaux d’acquérir des terrains et de valoriser leurs réserves par le biais de PPP. Ces terrains ainsi valorisés devraient permettre à l’échelle du territoire wallon de mettre sur le marché plusieurs centaines de logements publics « acquisitifs » et lots de terrains constructibles pour des ménages répondant à des catégories de revenus éligibles aux prêts sociaux.

    Le second axe vise le renforcement de l’offre locative publique.

    Cet axe passe par la révision en cours du mécanisme du « loyer d’équilibre » et la mise en œuvre de l’article 94§3 du CWHD visant à permettre aux SLSP de développer des « projets mixtes », c’est-à-dire des projets de création d’ensembles de logements qui ne sont que partiellement, mais majoritairement attribués et loués suivant les conditions réglementées par les articles 94§1 et 2 du même CWHD.

    Ce volet me donne également l’occasion de développer un aspect des missions confiées aux agences immobilières sociales resté jusqu’ici encore trop méconnu.

    Le cadre règlementaire des missions des AIS est fixé par l’arrêté du Gouvernement wallon du 12 décembre 2013 ; celui-ci leur donne la possibilité d’attribuer une partie des logements pris en gestion à des ménages de catégorie 3 au sens du CWHD, soit à des ménages bénéficiant de revenus moyens. Ainsi, chaque AIS a la possibilité de mettre à disposition 10% de son parc à des ménages à revenus moyens dans les communes à pression foncière et 5 % dans les autres communes.

    Comme il le sait, la prise en gestion d’un logement par une AIS confère des avantages financiers et fiscaux aux mandants tout en leur assurant une sécurité indéniable.

    Les promoteurs immobiliers ne s’y trompent pas ; plusieurs d’entre eux, séduits par ces avantages, contactent les AIS pour leur proposer la prise en gestion de logements neufs. Il s’agit même parfois d’ensembles qui offrent plusieurs dizaines de logements performants et modernes. Selon mes informations, quasi toutes les AIS sinon toutes, ont été approchées par un promoteur et une dizaine d’entre elles seraient en pourparlers ou auraient déjà conclu un accord. C’est par exemple, le cas de l’AIS du Brabant wallon, dont le parc compte plus de 500 logements ; celle-ci a pris en gestion une centaine de logements construits par une société privée et négocie actuellement d’autres nouveaux logements avec un second promoteur.

    Ces logements neufs constitueront, à n’en pas douter, une réponse appropriée pour les ménages à revenus moyens notamment.

    En outre, cette offre est complétée par les aides que le Fonds du Logement, avec le soutien financier de la Wallonie, accorde aux propriétaires privés (personne physique ou personne morale) qui entreprennent la rénovation de logements inoccupés et en mauvais état et, les confient après travaux en gestion à une AIS ou à une association de promotion du logement (APL). L’aide prend la forme combinée d’une subvention et d’un crédit à taux 0. Ce dispositif a permis à lui seul de remettre en état et de réintroduire plus de 950 logements sur le marché locatif.

    Comme il le voit, le panel des mesures visant les ménages à revenus moyens est diversifié et très dynamique, ce qui devrait être de nature à le rassurer.