Les relations entre les locataires et les bailleurs suite à la hausse des charges énergétiques
- Session : 2022-2023
- Année : 2022
- N° : 114 (2022-2023) 1
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Question écrite du 21/11/2022
- de LOMBA Eric
- à COLLIGNON Christophe, Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville
Il se pourrait que certains bailleurs souhaitent se prémunir d'une hausse significative des factures d'énergie de leurs locataires. En cas de forfait, ils risquent de voir un Gap entre les montants versés par les locataires et les montants réclamés par le fournisseur. Vu l'explosion des prix, les bailleurs risquent de vouloir répercuter cette hausse à charge du locataire. Des règles existent et le propriétaire ne peut pas unilatéralement modifier le forfait pour les charges ou procéder à une conversation d'un forfait en provision.
Cependant, dans un contexte de pénurie de logements, le locataire risque d'être en position délicate face à son bailleur. Il est donc possible qu'il méconnaisse ses droits et qu'il accepte toutes les modifications du bailleur de peur de perdre son logement.
En cas de désaccord, c'est vers le juge de paix vers qui il convient de se tourner.
Monsieur le Ministre a-t-il anticipé l'augmentation probable des dossiers de conciliations en justice de paix liés aux questions énergétiques des contrats de location ?
Qu'envisage-t-il, en tant que Ministre wallon du Logement, de mettre en place pour faciliter les rapports entre locataires et bailleurs afin de faire face à l'augmentation des coûts énergétiques ?
Réponse du 15/12/2022
- de COLLIGNON Christophe
En pratique, les parties ne fixent le montant des frais et charges de manière forfaitaire que lorsqu’il est difficile de déterminer avec précision le montant des frais et charges dont doit s’acquitter le locataire. C’est principalement le cas dans des immeubles anciens transformés en plusieurs kots pour étudiants, en petits logements, studios ou appartements individuels.
Le montant des frais et charges fixé forfaitairement reste en principe inchangé pendant toute la durée du bail.
Or le montant forfaitaire peut, en particulier dans les baux à long terme de neuf ans ou plus, au fil du temps ou en période de forte inflation, ne plus correspondre à la réalité des coûts.
Le législateur a donc voulu éviter que le montant des frais et charges forfaitaires, par son caractère en principe immuable, ne conduise à léser notamment le bailleur parce que le forfait ne correspond plus du tout, au bout de quelques années, à la réalité des dépenses qu’il est censé couvrir.
L’article 58, § 3 de la réglementation sur le bail d’habitation permet donc au bailleur de demander au locataire soit la révision du montant forfaitaire, soit sa conversion du montant forfaitaire en frais et charges réels.
On constate depuis le début de cette année que la révision des charges forfaitaires est particulièrement prisée par des bailleurs en raison de l’évolution à la hausse des prix de l’énergie.
Indubitablement, dans la plupart des situations, le forfait convenu au départ de la location est en décalage avec la réalité des prix pratiqués.
De nombreux accords à l’amiable ont ainsi été convenus pour augmenter le forfait.
Faute de quoi, en principe, car elle est peu usitée, une procédure en révision judiciaire des charges peut être introduite auprès du juge de paix.
Le juge de paix doit consentir à cette conversion si elle est possible.
Tel ne sera pas le cas si, pour des motifs techniques notamment comme l’absence de compteurs séparés, il est impossible de procéder à cette conversion. Il en est de même si les frais nécessaires à déterminer le coût des dépenses réelles sont exorbitants.
Pour accorder l’augmentation du montant forfaitaire pour frais et charges, le juge statuera notamment sur base de l’évolution des dépenses réelles.
Ceci implique que le juge doit baser sa décision sur la comparaison entre le coût des frais et charges au moment de leur dernière fixation forfaitaire (par convention ou par décision judiciaire) et au moment où il est appelé à statuer sur la révision, et non sur une appréciation de la correspondance entre les frais et charges forfaitaires et leur coût réel.
Tant la révision du forfait que sa conversion en frais et charges réels ne valent que pour l’avenir et non pour le passé.
Malheureusement, pour certains locataires, il ne s’agit plus aujourd’hui non seulement d’avoir accès à un logement, mais de pouvoir aussi s’y maintenir.
Afin de faciliter les rapports entre locataires et bailleurs, mais surtout, d’aider les locataires frappés de plein fouet par la crise, l’indexation du loyer en fonction du certificat PEB, comme la prochaine allocation d’attente avant l’attribution d’un logement social et les aides accordées par le Gouvernement fédéral sont autant de bouées d’oxygène qui vont permettre d’alléger, dans une certaine mesure, le poids que représente la charge d’un logement dans le budget des ménages.
75 % des ménages wallons sont par exemple concernés par la limitation de l’indexation du loyer en fonction de la carte de visite énergétique du bien loué et particulièrement ceux qui vivent dans un logement énergivore pour lequel l’indexation du loyer est suspendue.
Cette mesure peut être renouvelée en fonction de l’évaluation par le Gouvernement de la situation socio-économique et si ce n’était pas le cas, un mécanisme correcteur a été prévu.