La réglementation de la notion de garant du contrat de bail
- Session : 2022-2023
- Année : 2022
- N° : 116 (2022-2023) 1
2 élément(s) trouvé(s).
Question écrite du 21/11/2022
- de LOMBA Eric
- à COLLIGNON Christophe, Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville
Même si l'on comprend aisément que le choix entre plusieurs candidats locataires n'est pas évident pour le bailleur, cela dépendra de la relation de confiance établie entre les deux parties. Le bailleur va souhaiter se prémunir d'un certain nombre de risque, dont celui de non-perception du loyer. Ainsi, il n'est pas rare que le bailleur sollicite un, voire plusieurs garants, surtout quand le logement est destiné à un jeune qu'il soit étudiant ou non. Cette pratique devient discriminante.
La garantie de l'accès au logement n'est-elle pas menacée pour les jeunes en situation de précarité ? Le risque de pauvreté de la classe moyenne faible ne va-t-il pas augmenter les situations où les parents ne pourront plus se porter garants ?
Ce recours à un garant ne risque-t-il pas de se généraliser en cette période de difficultés économiques ?
Monsieur le Ministre a-t-il constaté une augmentation du nombre de contrats de bail requérant la signature d'un ou plusieurs garants ? Qu'envisage-t-il pour garantir l'accès au logement des jeunes qui sont confrontés à cette condition du garant ?
N'est-il pas envisageable de se pencher sur cette pratique, voire de la réglementer ?
Réponse du 15/12/2022
- de COLLIGNON Christophe
Il faut donc réfléchir à la pertinence et à la proportionnalité d'une information que l'on souhaite recueillir au regard de l'objectif de la location en sus de la liste des renseignements consignés à l'article 6 de la réglementation sur le bail d'habitation.
L’article 6 du décret bail prévoit les éléments qui peuvent être demandés au candidat preneur par le bailleur, à savoir :
« 1° nom et prénom du ou des candidats preneurs ;
2° un moyen de communication avec le candidat ;
3° l’adresse du candidat ;
4° la date de naissance ou, le cas échéant, une preuve de la capacité à contracter ;
5° la composition de ménage ;
6° l’état civil du preneur s’il est marié ou cohabitant légal ;
7° le montant des ressources financières dont dispose le candidat-preneur ;
8° la preuve du paiement des trois derniers loyers. »
Cet article dispose également que :
« Aucune autre donnée ne peut être exigée de la part du bailleur à moins qu’elle poursuive une finalité légitime et que la demande soit justifiée par des motifs sérieux, proportionnés avec la finalité poursuivie. »
Un candidat locataire qui constaterait un non-respect de l’article 6 du décret bail pourrait contacter UNIA pour soumettre les problèmes rencontrés au niveau de sa candidature et des visites de logements qui sont proposés à la location.
UNIA est en effet un service public indépendant de lutte contre la discrimination et de promotion de l'égalité des chances notamment dans l’accès au logement.
Il est vrai que la problématique des impayés de loyer est la préoccupation principale des bailleurs.
Ils ont donc recours au cautionnement dans certains cas lorsque les ressources du preneur ne suffisent pas à assurer le paiement régulier du loyer qui peut s’avérer élevé lorsque l’on fait la balance entre revenus et hauteur du loyer et des charges.
Certains locataires décident d’apporter un supplément de « crédibilité » à leur candidature en proposant spontanément au bailleur un garant.
Le bailleur commettrait toutefois une discrimination s’il faisait, à l’instar d’un contrat de travail à durée indéterminée, de la condition d’avoir un garant une clé d’accès au logement, alors que les moyens financiers du locataire peuvent laisser supposer que l’obligation de verser régulièrement le loyer sera honorée et ne peut raisonnablement être mise en doute.
À cet égard, l’avant-projet de décret visant la mise en œuvre des contrôles-mystères actuellement à l’étude au sein du cabinet permettra de sanctionner ce genre de pratiques s’il s’avère qu’elle conduit à une discrimination.
Il est toutefois vrai que le recours au cautionnement dans le cadre du bail d’habitation n’est pas limité par la réglementation en vigueur de telle manière qu’il est légal d’y avoir recours.
En effet, la seule disposition relative au cautionnement au sein de la réglementation est l’article 34 qui dispose que « Sauf stipulation contraire, dans le cas de l’article 32, les obligations de la caution ne s’étendent pas aux obligations résultant du bail reconduit. »
Par dérogation à l’article 32, la ou les cautions marquent expressément leur accord au maintien de leurs obligations en cas de reconduction, prorogation, prolongation, et cetera du bail.
Ce qui est conforme à l’enseignement de la Cour de cassation rendu dans le cadre d’un bail de résidence principale de courte durée lors de sa conversion en un bail de neuf ans.
Comme l’honorable membre le sait déjà, il existe un groupe de travail portant sur le bail d’habitation. La question du cautionnement pourra lui être soumise lors d’une prochaine réunion.