L’accès à la propriété vu l’évolution du marché immobilier
- Session : 2022-2023
- Année : 2022
- N° : 172 (2022-2023) 1
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Question écrite du 16/12/2022
- de LOMBA Eric
- à COLLIGNON Christophe, Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville
En effet, la pandémie de la Covid 19 a boosté l'attractivité de certains types de logements disposant notamment d'un jardin ou d'un espace bureau pour télétravailler dans de meilleures conditions. Les terribles inondations que nous avons connues ont également alerté certains citoyens sur la localisation de leurs biens et les risques de crues. La crise énergétique que nous connaissons a également un impact sur le marché locatif et acquisitif en Belgique. Les futurs acheteurs ainsi que les candidats-locataires regardent à deux fois aux performances énergétiques du bâtiment notamment via le PEB. L'inflation inédite que nous subissons ainsi que le relèvement des taux directeurs des prêts jouent aussi un rôle dans l'acte d'achat.
Tous ces phénomènes entrainent également des changements de comportement des banques qui s'inquiètent des capacités de remboursement des acquéreurs notamment au regard des PEB des habitations.
Ainsi, plusieurs banques modifient leurs conditions d'accès à leurs prêts ou privilégient les biens performants énergétiquement. Cela passe par des réductions de taux pour les biens disposant d'une note PEB très satisfaisante, l'allongement de la durée des prêts, l'intégration des frais de travaux énergétiques dans le montant du prêt, etc.
Si ces modifications permettent de mieux prendre en compte l'importance des performances énergétiques des biens, il ne faut pas que cela entraine de nouvelles discriminations. C'était une notion importante qui était reprise dans la Déclaration de politique régionale à savoir de favoriser l'accès à la propriété et la lutte contre les discriminations.
Monsieur le Ministre peut-il nous présenter les modifications qui ont été opérées dans les conditions des prêts proposés par la Région ?
Est-ce que ces aides régionales à l'acquisition et à la rénovation prennent en compte les changements de comportement des banques ?
Enfin, peut-il effectuer un état des lieux des mesures prises pour atteindre les objectifs de la DPR en termes d'accès à la propriété et de lutte contre les discriminations ?
Réponse du 15/02/2023
- de COLLIGNON Christophe
Il n’est toutefois pas question dans le cadre du crédit social d’écarter des demandes de crédit portant sur des logements dotés de moins bons labels. Que du contraire, le Gouvernement wallon entend soutenir sa politique d’accession à la propriété au bénéfice des ménages de conditions modestes.
Si le Gouvernement vise à soutenir l’accès à la propriété, son intervention ne peut toutefois être circonscrite à ce seul aspect. Au vu des enjeux climatiques, il se doit également de veiller à stimuler la rénovation énergétique.
Ainsi, au-delà de l’octroi des prêts à taux 0 depuis 2009 (écoprêt, écopack et maintenant rénopack), le Fonds s’est attaché à développer une politique d’accompagnement des ménages dans leur projet de rénovation énergétique. Tant ses experts immobiliers que les conseillers en crédit s’attachent à sensibiliser le public à la nécessité d’isoler leur logement, à disposer d’un système de chauffage performant …
Le Fonds réfléchit également à la possibilité de conditionner le crédit social à la réalisation de travaux d’isolation (à l’instar de ce qui se fait pour les travaux de salubrité), pour autant toutefois que le coût de ceux-ci ne soit pas disproportionné au vu de la situation financière de la famille.
Pour la SWCS, la performance énergétique du logement est prise en compte pour évaluer les futures charges des candidats emprunteurs et donc leur capacité de remboursement du crédit sollicité.
Le PEB est un élément essentiel de l’évaluation de la performance énergétique du logement, mais la SWCS ne se base pas uniquement sur le label. En effet, il arrive que le certificat soit relativement ancien ou que le résultat soit à nuancer étant donné les critères de calcul du PEB (par exemple, le certificateur doit considérer qu’il n’y a pas d’isolation s’il ne peut en avoir la preuve). La SWCS demande donc à ses experts immobiliers un avis critique sur le PEB du logement.
En fonction de la performance énergétique du logement, des travaux de rénovation énergétiques sont conseillés, voire imposés, et financés dans le cadre du crédit hypothécaire.
Si les travaux de rénovation énergétiques ne sont pas prévus alors que la performance énergétique du bien est mauvaise, les exigences de la SWCS en termes de revenus sont plus fortes, étant donné les charges qui pèseront sur les revenus du ménage.
Rappelons en outre que la mission de la SWCS est aussi d’améliorer la qualité du bâti wallon. Ainsi, le nouveau contrat de gestion de la SWCS invite cette dernière à mener une réflexion en vue de faire évoluer son outil de crédit hypothécaire afin qu’il puise également contribuer à l’accélération de la rénovation énergétique des logements.
Il convient de rappeler également que le Gouvernement a récemment décidé de revoir sa politique d’octroi des primes en majorant les montants de base et en envisageant de porter le maximum subsidiable de 70 % à 90 % du montant de la facture. Des mesures de simplification sont également envisagées. Il envisage également de revoir le montant maximum du rénopack à la hausse et de le porter à 70 000 euros par logement. Ces modifications devraient intervenir au cours du premier semestre de 2023.
S’agissant de l’interrogation de l’honorable membre quant aux mesures prises pour atteindre les objectifs de la DPR, dans le cadre du PRW, des moyens complémentaires ont été dégagés pour permettre à la SWCS d’augmenter ses prêts pour l’acquisition d’un logement de +/-20 %, en passant d’un objectif de 410 millions d’euros prêtés à un objectif revu à 480 millions d’euros dès 2022.
La gestion rigoureuse de la SWCS a permis, avec les mêmes moyens, d’atteindre en 2022, un montant record de 520 millions d’euros prêtés. Grâce à la SWCS, près de 3 000 ménages ont pu concrétiser leur projet en 2022.
Concomitamment, le Fonds a accordé en 2022, 1 277 crédits hypothécaires de type accesspack pour un montant global de 222 754 000 euros ; ce qui représente une augmentation de 4 % par rapport à 2021 et de 51 % par rapport à 2020. Ces données traduisent bien l’impact du Plan de relance de la Wallonie initié par le Gouvernement !
Enfin, s’agissant de la lutte contre la discrimination, les actions portées par mon cabinet et reprises dans la note d’orientation telle qu’approuvée par le Gouvernement wallon en décembre 2020 concernent exclusivement l’accès au logement dans la sphère locative.