Les difficultés supplémentaires d’accès au crédit hypothécaire
- Session : 2022-2023
- Année : 2022
- N° : 174 (2022-2023) 1
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Question écrite du 20/12/2022
- de MAROY Olivier
- à COLLIGNON Christophe, Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville
Par exemple, depuis le 1er novembre, en Wallonie, le PEB conditionne l'indexation des loyers. L'indexation reste autorisée pour les logements présentant les meilleures performances, soit ceux qui disposent d'un certificat A, B ou C. À l'inverse elle est rigoureusement interdite pour les logements affichant un label F ou G. Pour le label D, l'indexation du loyer est limitée à 75 % de l'indice santé. Pour le label E, elle ne doit pas dépasser 50 % de cet indice santé.
Par ailleurs, on constate désormais que de plus en plus de banques décident d'utiliser l'indice PEB dans leurs activités de prêts. Certaines banques conditionnent désormais l'accès au crédit hypothécaire au niveau du PEB du logement. Autrement dit, un mauvais PEB a tendance à restreindre l'accès à un crédit hypothécaire. Les banques sont frileuses à l'idée de financer l'achat de logements énergivores. En outre, elles conditionnent parfois le crédit hypothécaire à la preuve que l'acheteur dispose des ressources pour réaliser des travaux de rénovation.
Rappelons que, selon de récents calculs, la Belgique compterait 35 % de logements énergivores (classés de E à G en termes de PEB). Pire : en Wallonie, la moitié du parc immobilier résidentiel, 53 % pourraient être qualifiées de passoire énergétique !
Le niveau de PEB doit-il devenir un facteur déterminant pour les dossiers de crédits selon Monsieur le Ministre ?
Va-t-il encourager les organismes wallons, comme la SWCS (Société wallonne du crédit social) ou le FLW (Fonds du Logement de Wallonie), à aller dans la même direction que les banques privées ? C'est-à-dire conditionner les crédits au certificat PEB du bâtiment ? Je pense notamment aux prêts Accesspack et Rénopack.
Réponse du 27/01/2023
- de COLLIGNON Christophe
Cette réalité n’est pas sans incidence sur le marché immobilier et de plus en plus, le label énergétique, renseigné par le certificat de performance énergétique, constitue un critère dans le choix d’une habitation.
Le risque de voir se développer un marché immobilier à deux vitesses est donc bien présent. Certaines banques conditionnant effectivement l’accès au crédit à un bon label, d’autres accordant même des réductions de taux aux projets débouchant sur une substantielle amélioration énergétique du bien.
La Banque Nationale a par ailleurs, début 2021, imposé au secteur bancaire la collecte de l’indice PEB dans le cadre des demandes de crédit ; cela, dans une optique de prévention du risque, mais aussi dans le cadre d’une analyse systémique.
Les UAP dont j’ai la tutelle sont depuis bien longtemps déjà acteurs de la stratégie de la rénovation énergétique des bâtiments. Au-delà de l’octroi des prêts à taux 0 depuis 2009 (écoprêt, écopack et maintenant rénopack), le Fonds s’est notamment attaché à développer une politique d’accompagnement des ménages dans leur projet de rénovation énergétique. Tant ses experts immobiliers que les conseillers en crédit veillent à sensibiliser le public à la nécessité d’isoler leur logement, à disposer d’un système de chauffage performant …
Sans se braquer sur le label, le Fonds du Logement réfléchit également à la possibilité de conditionner le crédit social à la réalisation de travaux d’isolation (à l’instar de ce qui se fait pour les travaux de salubrité), pour autant toutefois que le coût de ceux-ci ne soit pas disproportionné au vu de la situation financière de la famille.
Le niveau PEB n’est toutefois en aucun cas un critère d’accès au crédit hypothécaire.
Pour la SWCS, performance énergétique du logement est cependant prise en compte pour évaluer les futures charges des candidats emprunteurs et donc leur capacité de remboursement du crédit sollicité.
En fonction de la performance énergétique du logement, des travaux de rénovations énergétiques sont conseillés, voire imposés, et financés dans le cadre du crédit hypothécaire.
Si les travaux de rénovations énergétiques ne sont pas prévus alors que la performance énergétique du bien est mauvaise, les exigences de la SWCS en termes de revenus sont plus fortes, étant donné les charges qui pèseront sur les revenus du ménage.
Rappelons en outre que la mission de la SWCS est aussi d’améliorer la qualité du bâti wallon. Ainsi, le nouveau contrat de gestion de la SWCS invite cette dernière à mener une réflexion en vue de faire évoluer son outil de crédit hypothécaire afin qu’il puisse également contribuer à l’accélération de la rénovation énergétique des logements.
La Région se doit donc non seulement de soutenir l’accès à la propriété, mais également de stimuler la rénovation énergétique des logements. Le Gouvernement a ainsi récemment décidé de revoir sa politique d’octroi des primes en majorant les montants de base et en envisageant de porter le maximum subsidiable de 70 % à 90 % du montant de la facture. Des mesures de simplification sont également envisagées. Il envisage également de revoir le montant maximum du rénopack à la hausse et de le porter à 70 000 euros par logement. Ces modifications devraient intervenir au cours du premier semestre de 2023.
En tant que Ministre du Logement, je réaffirme la volonté du Gouvernement de soutenir tant l’accès à la propriété que la rénovation énergétique de ces logements.