La rédaction de l’état des lieux contradictoires dans le décret du 15 mars 2018
- Session : 2022-2023
- Année : 2023
- N° : 219 (2022-2023) 1
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Question écrite du 20/01/2023
- de CRUCKE Jean-Luc
- à COLLIGNON Christophe, Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville
Il s'agit ici du premier paragraphe de l'article 27 du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation
Dans la brochure « Bail d'habitation en Wallonie », aux pages 19 et 20, il est stipulé que l'état des lieux est dressé :
- contradictoirement par les parties elles-mêmes ou par leurs mandataires respectifs (chaque partie ayant son représentant), auquel cas il n'y a pas de frais à partager ;
- par un expert unique et neutre, car mandaté par les deux parties, dans ce cas, le bailleur et le preneur paient chacun la moitié des frais de l'expert.
Cette distinction n'apparaît pas comme telle dans le décret lui-même, mais la Wallonie communique dessus. Paradoxe !
Mandaté par le bailleur pour la mise en location d'un bien, il n'est pas rare que l'agent immobilier se présente d'initiative pour procéder à l'état des lieux contradictoirement. Il profite de l'ambiguïté du texte décrétal pour facturer cet état des lieux comme s'il agissait en tant qu'expert neutre alors qu'il le fait bien sûr en qualité de représentant du bailleur.
Monsieur le Ministre avait-il observé cette dichotomie entre le texte légal et la communication qui en est faite ?
Est-ce le décret qui devrait être revu ou la brochure qui devrait être réécrite ?
Peut-être les deux ?
Juge-t-il normal qu'un agent immobilier puisse être considéré comme un expert indépendant s'il a été par ailleurs mandaté par le bailleur pour la mise en location du bien concerné ?
Ne faudrait-il pas ici clarifier les textes et reconnaître d'emblée l'agent immobilier comme lié au bailleur ?
Réponse du 01/03/2023
- de COLLIGNON Christophe
Le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation précise également que l’état des lieux doit être contradictoire, ce qui est dans l’intérêt même des parties. Il peut également être dans leur intérêt de faire appel à un expert pour ce faire.
Le preneur y trouvera un avantage certain à la condition que soit respecté le principe du contradictoire et que l’expertise s’accompagne de garanties d’impartialité.
Le contradictoire est assuré lorsque tous les intéressés ont été mis à même de participer, même si certains n’y ont pas été effectivement présents ou représentés, mais à condition que tous y aient été régulièrement convoqués de sorte que le résultat de cette opération leur est, à tous, opposable.
L’expert quant à lui, doit faire preuve d’impartialité et d’indépendance.
Peut constituer un vice de la convention d’expertise amiable le fait qu’une partie ait dissimulé à l’autre les liens qui l’unissent à la personne physique ou morale choisie comme expert.
Tout expert désigné amiablement par les parties se doit de signaler, aussi bien à l’entame de sa mission qu’en cours de celle-ci, toute circonstance de nature à soulever des doutes légitimes sur son indépendance ou son impartialité.
Il y a lieu de préciser que ce n’est pas parce que l’expert est choisi par une partie qu’il doit nécessairement prendre fait et cause pour elle. L’expert amiable n’est pas le conseil technique d’une partie. Il est choisi pour sa compétence et doit donner un avis honnête et circonstancié.
De ce fait, il doit refuser sa mission s’il est lié de manière trop proche à l’une des parties, par exemple, parce qu’il est en relation d’affaires constante avec le bailleur.
Cependant, en soi, le fait qu’un bailleur fasse régulièrement appel au même expert pour établir les états des lieux d’entrée et de sortie n’implique pas nécessairement un manque d’impartialité de ce dernier.