Les emprunts de la Société wallonne du logement

• Session : 2011-2012
• Année : 2011
• N° : 164 (2011-2012) 1

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• Question écrite du 10/11/2011

  • de JAMAR Hervé
  • à NOLLET Jean-Marc, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique
  
  En date du 20 octobre dernier, le Gouvernement wallon a examiné (point A 13) des projets d’arrêtés autorisant la société wallonne du logement à contracter, sous la garantie de la Région, des emprunts destinés
  - au financement de programmes de création et d’acquisition-rénovation de logements sociaux et moyens ;
  - au rééchelonnement de la dette ex-Fadels.
  
  Monsieur le Ministre pourrait-il m’indiquer quels sont les projets concernés par la création et l’acquisition-rénovation de logements sociaux et moyens ? Quel est le montant total consacré à cette politique sur la législature ? Quel est le timing pour la mise sur le marché de ces logements ?
  
  Pour ce qui est du rééchelonnement de la dette ex-Fadels :
  - quelles sont les modalités de ce rééchelonnement ;
  - quel est l’impact de l’évolution des conditions de marché sur les coûts de celui-ci ;
  - cette opération est-elle toujours aussi bénéfique que prévu ?

• Réponse du 05/12/2011

  • de NOLLET Jean-Marc
  
  En sa séance du 20 octobre dernier, le Gouvernement Wallon a examiné deux projets d’arrêtés. Le premier autorise la Société wallonne du Logement à lever un emprunt pour un montant maximum de 60.000.000 euros destinés au financement des programmes de création et d’acquisition-rénovation de logements sociaux et moyens. Le second autorise la Société wallonne du Logement à contracter, sous la garantie de la Région wallonne, un emprunt d’un montant de 26.000.000 euros dans le cadre du rééchelonnement de la dette ex-Fadels.
  
  Le premier emprunt est destiné au financement des avances faites aux SLSP, complémentairement aux aides régionales. Pour rappel, les programmes d’aides allouées aux SLSP par la Région wallonne font l’objet d’un mode de financement commun : les projets réalisés sont financés d’une part par les subsides versés et d’autre part par une avance de trésorerie de la SWL.
  
  Les articles 54 à 58 du CWL déterminent les aides accordées par la SWL aux SLSP. Les projets menés par les SLSP sont financés par :
  - les subventions régionales à charge du budget de la Région, en exécution des programmes d’investissement autorisés par le Gouvernement ;
  - la mise de fonds propres des SLSP ;
  - une avance octroyée par la SWL aux SLSP, en exécution du règlement des avances.
  
  L’arrêté ministériel du 18 mars 2004 portant approbation du règlement des avances de la SWL prévoit que la SWL peut accorder des avances en vue de l’acquisition, la réhabilitation, la restructuration ou l’adaptation d’un bâtiment améliorable pour y créer un ou plusieurs logements sociaux (art. 54 CWL) ; en vue de la création de logements moyens (art. 58 CWL) ; ainsi qu’en cas de travaux imprévus ou de force majeure.
  
  L’article 3, §2 de l’arrêté ministériel du 18 mars 2004 portant approbation du règlement des avances de la SWL prévoit que celle-ci finance ces avances notamment par la trésorerie gérée par elle. Cette trésorerie provient notamment d’excédents d’emprunts ou de reconstitutions d’emprunts.
  
  Lorsque cette trésorerie s’avère insuffisante pour assurer la réalisation des programmes de travaux, la SWL doit recourir à un emprunt sur le marché des capitaux.
  
  Par ailleurs, l’Article 95 du Code wallon du Logement précise que les moyens financiers de la Société wallonne du Logement sont les suivants :
  1° les subventions, les dotations en capital et les crédits inscrits au budget régional;
  2° les ressources liées à ses activités;
  3° le produit des emprunts qu’elle est autorisée à émettre, à contracter ou à gérer;
  4° les dons et legs;
  5° le produit des sanctions financières imposées aux sociétés de logement de service public.
  
  La société ne peut utiliser ses avoirs et ses disponibilités que pour réaliser ses missions et tâches prévues par ou en vertu du présent Code ou du contrat de gestion.
  L’article 96 du Code wallon du Logement autorise par ailleurs la Société wallonne du Logement, dans les conditions que détermine le Gouvernement wallon, à émettre, à contracter ou à gérer des emprunts garantis par la Région. La garantie couvre également les opérations de gestion financière afférentes à ces emprunts. La Société communique au Gouvernement tout renseignement relatif aux emprunts contractés ainsi qu’aux placements de ses avoirs et de ses disponibilités.
  
  L’article 12 du décret du 20 juillet 2011 contenant l’ajustement du budget général des dépenses de la Région wallonne pour l’année budgétaire 2011 dispose que Le Gouvernement wallon est autorisé à déterminer le recours à l’emprunt en fonction de l’état de la trésorerie de la Société wallonne du Logement. Le total des emprunts autorisés sous le couvert de la garantie régionale ne pourra en aucun cas excéder 111.000.000 d’euros. La garantie couvre également les opérations de gestion financière afférentes à ces emprunts.
  
  La SWL a levé ces dernières années trois emprunts pour un montant total de 125.000.000 euros (35.000.000 euros en 2007, 50.000.000 euros en 2009 et 40.000.000 euros en 2010) pour reconstituer sa trésorerie, conformément aux décisions du Conseil d’Administration. Le solde des avances étant quant à lui prélevé sur la trésorerie de la SWL.
  
  Au 30 août 2011, l’encours des avances consenties aux SLSP pour la création de logements, pour l’acquisition-rénovation et pour les travaux imprévus s’élève à 153.479.359,78 euros.
  
  Cette trésorerie s’est avérée insuffisante pour assurer la réalisation des programmes de travaux, et la SWL doit dès lors recourir à un emprunt sur le marché des capitaux. Il apparaît que les avances à accorder aux SLSP pour ces programmes avoisineraient 37.000.000 euros au 2ième trimestre 2011 et 45.000.000 euros en 2012. Ces montants sont estimés sur des prévisions de réalisation de travaux pour les programmes de travaux approuvés par le Gouvernement. En fonction des disponibilités actuelles de trésorerie de la SWL et de ses différentes missions, la SWL ne sera pas en mesure d’assurer la totalité du préfinancement prévu en 2011 si elle ne recourt pas à la levée d’un nouvel emprunt. Il est dès lors proposé d’emprunter un montant de 60.000.000 euros.
  
  En ce qui concerne le second emprunt, lié au rééchelonnement de la dette ex-Fadels, il fait suite à l’accord passé entre le Gouvernement fédéral, le Gouvernement flamand, le Gouvernement wallon et le Gouvernement de la Région Bruxelles-Capitale, intervenu en date du 16 décembre 2003, relatif au règlement définitif des dettes du passé et des charges qui y sont liées, en matière de logement social, organisant le transfert de la dette du Fadels aux différentes sociétés régionales de logement social.
  
  Dans le cadre de cette opération de refinancement, la Société Wallonne du Logement a, en 2004, levé des emprunts pour un montant total de 1.181.000.000 euros. En vertu de l’article 348 de la loi-programme du 22 décembre 2003, l’Etat Fédéral a accordé sa garantie à ces engagements.
  
  Par sa décision du 29 novembre 2007, le Gouvernement a chargé les services financiers de la SWL de rééchelonner les échéances d’emprunts de refinancement du Fadels et de solliciter la garantie fédérale sur ces refinancements de manière à privilégier la mise en adéquation de l’actif (annuités des SLSP courant jusqu’en 2060) avec le passif (courant actuellement jusqu’en 2037) et ainsi limiter, tant que possible, l’impact de l’intervention Régionale prévue conventionnellement.
  
  En application de cette décision, la SWL a mené une analyse approfondie des possibilités permettant le retour à une adéquation entre les charges et les produits.
  
  En effet, la gestion de cette dette subit un déséquilibre financier et budgétaire depuis sa reprise initiale par la Société Wallonne du Logement.
  
  Outre la problématique d’équilibre (charges/produits), un des objectifs du réaménagement est également de sécuriser et désensibiliser l’encours de dette.
  
  De l’analyse des flux entrants (annuités perçues des Sociétés de logement de Service Public (SLSP)) et des flux sortant (charge de la dette) il ressort que : les flux entrants sont réguliers et perçus annuellement par la Société Wallonne du Logement. Ces flux vont s’éteindre progressivement d’ici à 2054.
  
  L’extinction de ces flux se passe en deux parties. Une première période (jusqu’en 2040) où la baisse est en moyenne de 0.50% par an, les annuités perçues passant alors de 60M d'euros à environ 50M d'euros. Dans une deuxième période (2040 – 2054), la baisse est beaucoup plus importante, en moyenne 20% par an de 50M d'euros à 1.6M d'euros.
  
  La charge de la dette, quant à elle, n’est pas régulière. L’amortissement de cette dette est donc la première différence créant un décalage dans le budget. L’amortissement de la dette s’établit en moyenne tous les 5 ans et avec des montants non constants.
  
  Les remboursements en capital (Bullet) ne cadrent pas avec la progressivité des annuités perçues des Sociétés de logement de Service Public (SLSP).
  
  Une autre différence majeure se situe sur la durée, alors que les annuités des SLSP s’étendent jusqu’en 2054, la charge de la dette s’éteint en 2037.
  
  Le levier majeur qui permettrait un rééquilibrage de la dette se situe au niveau de la durée (allongement de l’amortissement de la dette).
  
  Lors de sa séance du 28 Juin 2010, sur proposition du Comité de Gestion financière, le Conseil d’Administration de la SWL avait décidé d’envisager dans son ensemble le retour au meilleur équilibre possible sur le programme Fadels par un rééchelonnement en plusieurs phases:
  
  1. L'étalement d’une partie de la dette bullet à hauteur de 500 mios €.
  Les emprunts ont été choisis en raison de :
  - leur durée ( dette dont la maturité est la plus courte) ;
  - du fait qu’il semble que ces emprunts soient les plus aisés à négocier avec les contreparties bancaires ;
  - du fait qu’il semble que ces emprunts permettraient d’obtenir le taux le plus en adéquation avec le taux d’équilibre.
  
  Cette première phase réclame une négociation bilatérale avec les contreparties sur un refinancement en  20 ans de l'ensemble des contrats et suppose une acceptation des contreparties sur la stratégie envisagée. Le taux fixe sera privilégié dans le cadre du refinancement.
  
  2. La clôture des swaps.
  Il s’agit de structures assez complexes présentant des mark to market (1) dégradés pour la plupart des positions. Le refinancement des soultes sera réalisé par l'intermédiaire d'un nouveau contrat.
  
  3. La mise en place d'un nouveau financement à hauteur de 246 millions d'euros.
  Il s’agit d’un nouveau financement en 20 ans, de type Schuldschein,  destiné au refinancement du billet de trésorerie : 220 mios, des soultes swap : 20 mios, et du différentiel Région 2009 : 6 mios.
  
  4. Le refinancement des bullets longs (2029-2034)
  En date du 22 juillet 2010 , la Trésorerie Fédérale a confirmé à la SWL que, la garantie ayant été acquise, rien ne s’opposait à une opération de rééchelonnement de ces emprunts de refinancement. Le montant total garanti ne pouvant toutefois pas dépasser un montant total de 1.181.000.000 €.
  
  Il a par ailleurs été rappelé que le montant du nouveau financement de phase 2, de type Schuldschein, doit se limiter au montant des billets de trésorerie en circulation au moment du refinancement.
  
  En effet, l’octroi de la garantie étant limité aux seuls emprunts de refinancement de la dette du FADELS, ni le montant des soultes swap, ni le différentiel 2009 à prendre en charge par la Région wallonne ne pourront être pris en considération.  
  
  
  A ce stade, la Société Wallonne du Logement a d’ores et déjà entamé la première phase, à savoir l’étalement de la dette bullet la plus courte (500 millions €).
  
  Les contreparties bancaires visées par ce rééchelonnement ont été sollicitées, des offres ont été reçues et des accords finalisés.
  
  Néanmoins, il est important de noter que ce réaménagement engendre un coût sur le long terme.
  
  Toutefois, le réaménagement, grâce à son indexation à taux fixe, ne subira pas les mouvements de taux et permettra d’avoir une visibilité précise sur la charge de la dette.
  
  Dans ce cadre également, le Gouvernement a autorisé, la SWL, en date du 20 octobre dernier , à lever, sous sa garantie, un emprunt de 26 millions € conformément à la notification de la décision du Gouvernement Wallon du 04/10/2009 qui prévoyait que : «  si le Fédéral refusait d’octroyer sa garantie sur les emprunts qui seront levés par la Société wallonne du logement dans le cadre du rééchelonnement, la Région s’engage à y substituer la sienne ».
  
  De l’avis de l’Institution Conseil financier de la SWL , d’un point de vue théorique, les récents mouvements de marché devraient induire une évolution favorable du coût global du rééchelonnement. Deux éléments risquent néanmoins de renchérir ce coût : le coût de refinancement des banques (augmentation des marges) et la durée du refinancement.
  
  
  
  (1) Méthode de réévaluation d'un contrat financier en fonction des prix de marché, en comparant quotidiennement le cours de compensation du jour avec le cours auquel il a été négocié.