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Les résultats de la première analyse des loyers du Centre d'études en habitat durable (CEHD) et les conclusions à en tirer

  • Session : 2013-2014
  • Année : 2014
  • N° : 389 (2013-2014) 1

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  • Question écrite du 20/03/2014
    • de FOURNY Dimitri
    • à NOLLET Jean-Marc, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique

    Concernant le nombre de locataires en Wallonie, aucun décompte exhaustif n’avait été réalisé depuis le recensement de 2001. Cette année-là, on relevait 30,1 % de locataires wallons, soit environ 490 000 logements mis en location, dont 100 800 relevant du public.

    Dans le cadre de son enquête sur la qualité de l’habitat 2012-2013, le Centre d’études en habitat durable (CEHD) a analysé les données pour un échantillon spécifique de 1 844 unités de logement en location.

    Son analyse a enfin été portée à notre connaissance pas plus tard que la semaine dernière.

    Dans l’ensemble du parc locatif, privé et public, on observe donc que ce sont les maisons qui dominent le marché, avec 51,3 %. Viennent ensuite les appartements (46,3 %) et les autres types de logement (2,3 %: caravanes, constructions provisoires, fermes…).

    Les logements en location sont surtout situés en agglomération (46,1 %). Dans les arrondissements de Charleroi, Liège, Nivelles, Verviers et Soignies, au moins deux logements loués sur cinq sont des appartements. Plus encore dans l’arrondissement de Namur, où les appartements représentent plus de 53 % du parc locatif.

    Le loyer moyen en Wallonie s’élève à 510,02 euros par mois, charges et frais compris (456,92 euros hors charges). Et la moitié des locataires paient moins de 480 euros. La différence entre parc privé et parc public est significative : dans le privé, la moyenne est de 564,06 euros (charges comprises) et de 349,69 euros dans le public. Et cette différence de loyer se marque aussi en fonction de la localisation sur le territoire. Entre la moyenne la plus basse (Charleroi) et la moyenne la plus élevée (Nivelles), on fait un bond de 68 %. Rejointes par les arrondissements semi-urbains de Tournai et de Thuin, les zones urbaines de Liège et de Charleroi présentent les loyers mensuels moyens les plus bas. Par rapport aux mètres carrés loués, le loyer moyen des arrondissements de Charleroi (6,65 euros/m2), de Mons (6,79 euros/m2), de Liège (7,31 euros/m2) ou de Thuin (6,21 euros/m2) reste plus modeste que celui réclamé au locataire de Nivelles (9,32 euros/m2) ou de Namur (9,76 euros/m2).

    Aussi, on apprend que 64% du parc locatif a plus d’une quarantaine d’années et que deux logements sur cinq datent d’avant 1946. Seulement trois sur vingt ont encore été construits après 1990. La différence de prix dépend aussi de ce facteur. Le loyer moyen est de 514,45 euros pour un logement d’avant 1946 et de 632,65 euros pour un logement construit après 1990.

    Je suppose que Monsieur le Ministre, a lui-même analysé les résultats de cette enquête. À la lumière de celle-ci, quelles sont selon lui les différences significatives à relever entre le marché locatif wallon et le marché locatif bruxellois ? Quelles sont les grandes évolutions du marché locatif wallon par rapport aux chiffres de 2001 ? La part du logement locatif privé par rapport à la part du logement locatif public a-t-elle évolué de manière significative depuis 10 ans ? Comment cela se décline-t-il dans chaque arrondissement ?

    Monsieur le Ministre peut-il nous faire part des grandes conclusions qu'il tire de cette photographie du marché locatif wallon actuel et des mesures qui, selon lui, devront dès lors s’imposer à l’avenir en Wallonie ?

  • Réponse du 08/04/2014 | Annexe [PDF]
    • de NOLLET Jean-Marc

    En ce qui concerne la comparaison avec la Région de Bruxelles-Capitale, il convient de noter que la situation y est foncièrement différente. Les logements locatifs représentent environ 55 % du parc. Le parc locatif est composé à 90 % d’appartements. En annexe, un comparatif des loyers : Loyers mensuels moyens et médians selon le type de parc locatif (en euros).

    L'honorable membre m’interroge également sur l’évolution du parc locatif entre 2001 et les données issues de l’enquête sur la qualité de l’habitat 2012-2013. Il est indispensable de tenir compte d’une précaution méthodologique capitale : il s’agit d’une comparaison entre des données provenant d’un recensement général et des données provenant d’un échantillon. Des conclusions valides à 100 % sur le plan statistique exigeraient de réaliser un recensement sur la période actuelle.

    L’Enquête socio-économique 2001 répartit les bailleurs en deux grandes catégories : 1) le privé constitué des particuliers, des sociétés immobilières, des associations, des banques, des entreprises fournissant des logements de fonction, etc. 2) le logement social incluant les SLSP mais aussi les communes et les CPAS. Les données de l’Enquête sur la qualité de l’habitat sont présentées selon des catégories comparables. (Voir annexe : évolution des taux de locataires)

    En veillant aux précautions utiles du fait que les données EQH 2012-2013 sont tirées d’un échantillon, la part relative de locataires du parc privé aurait augmenté en Wallonie de 4,4 points sur la période 2001-2013 par rapport à l’ensemble des logements. Suivant la borne inférieure de l’estimation, cette augmentation serait de 3,3 points.

    La part relative de locataires sociaux ou publics serait inchangée en Wallonie sur la période 2001-2013 par rapport à l’ensemble des logements. En effet, l’estimation de la proportion se situe dans un intervalle de 7,3 % et 8,7 %, ce qui ne permet pas de se prononcer sur l’écart par rapport à la proportion de 7,7 % observée sur la base du recensement.

    Il s’agit bien des parts relatives qui sont exprimées ici. Le parc de logement en Wallonie a quant à lui augmenté en Wallonie de 1.327.084 unités (ESE, 2001) à 1.539.183 ou 1.633.181 unités selon que l’on comptabilise ou pas les maisons de commerce (statistiques cadastrales au 1er janvier 2013).

    L’enquête qualité habitat 2012-2013 ne permet pas d’informer sur la part logements privés/publics au niveau des arrondissements avec une fiabilité suffisante. Quant à l’évolution du pourcentage de locataires au niveau des arrondissements, il se présente comme le montre le tableau en annexe intitulé : évolution du pourcentage de ménages locataires selon les arrondissements en Wallonie (en %) - Cahier d’études et de recherches / 2014-01 » du C.E.H.D., tableau 31, page 88.

    Au travers des résultats de l’enquête sur la qualité de l’habitat, on peut constater que la part de logement locatif s’est renforcée au cours des dernières années. Il est clair que le Gouvernement avait anticipé cette tendance puisque la Déclaration de politique régionale accorde une grande importance aux actions à mener pour favoriser un marché locatif privé abordable et décent. Comme l'honorable membre le sait, un grand nombre de ménages souhaiteraient accéder au logement social mais ne peuvent y parvenir faute de place. Ces ménages se tournent dès lors vers le parc locatif privé qui joue en quelque sorte le rôle de parc social de fait. La tâche des pouvoirs publics est de favoriser les meilleures conditions de logement dans le secteur locatif privé.

    C’est dans cette optique que j’ai mis en place, au cours de la législature, une véritable politique structurelle pour mobiliser des logements au profit des ménages à faibles revenus.

    Le 23 décembre 2010, le Gouvernement wallon a adopté deux arrêtés visant à favoriser le conventionnement des logements du secteur locatif privé au profit des ménages à revenus modeste ou précaire. Le premier arrêté visait des aides aux travaux afin de remettre sur le marché locatif privé des logements inoccupés. Ces aides sont constituées d’une subvention et d’une avance remboursable et peuvent atteindre jusqu’à 75.000 euros par logement pris en gestion. Le second arrêté était destiné à faciliter la prise en location par des familles nombreuses de logements adaptés à leur taille. Concrètement, cet arrêté prévoyait le versement d’une aide à la location allant de 100 à 150 euros venant en déduction du loyer de familles nombreuses logées dans des logements de 3 chambres et plus. Ces deux arrêtés visaient exclusivement les logements pris en gestion par des organismes à finalité sociale (Agences immobilières sociales et Associations de promotion du logement).

    Dans ce domaine, plusieurs avancées importantes ont été engrangées au premier semestre 2013 par le biais de nouveaux arrêtés adoptés par le Gouvernement wallon :
    * Les aides dont il est question ci-avant sont désormais également accessibles aux Sociétés de Logement de service public qui prennent des logements en gestion ;
    * Les aides pour la réalisation des travaux peuvent désormais être obtenues pour tout bâtiment rénové et/ou transformé en logements. La précédente mouture de l’aide concernait uniquement les logements inoccupés depuis plus de 12 mois.
    * Les aides à la location sont désormais accessibles à tous les nouveaux logements pris en gestion et non plus seulement les logements de 3 chambres et plus.

    Pour l’avenir, ma conviction est qu’il convient de profiter des transferts de compétence pour renforcer les politiques en faveur de l’accès à un logement locatif décent. En matière de bail à loyer, le transfert devrait nous permettre de travailler sur des grilles de loyers objectivés dans la poursuite du travail en cours actuellement au sein du CEHD sur la mise en place d’un observatoire des loyers. Cette grille de loyers objectivés devrait permettre l’octroi d’aides à la location hors prise en gestion si le logement est salubre et que le loyer est régulé. En ce qui concerne la fiscalité immobilière, le transfert doit nous amener à réfléchir sur les incitants à mettre en place en faveur de la création ou de la rénovation de logements locatifs à loyer modéré.