Les ventes d'immeubles dans les sociétés de logement public

• Session : 2014-2015
• Année : 2014
• N° : 7 (2014-2015) 1

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• Question écrite du 26/09/2014

  • de KNAEPEN Philippe
  • à FURLAN Paul, Ministre des Pouvoirs locaux, de la Ville, du Logement et de l'Energie
  
  L’accroissement de la population wallonne nécessitera 115.000 nouveaux logements d’ici 2020 et d’ici 2040, près de 320.000 logements supplémentaires en Wallonie.
  
  Depuis 2007, il est constaté une diminution de mises en chantier de logements neufs.
  
  Dans le logement public, ces 5 dernières années ont été marquées par une mise sur le marché d’un nombre de logements inférieur à la moyenne des 10 dernières années.
  
  Le secteur du logement public reste structurellement déficitaire ce qui a, notamment, pour conséquence une impossibilité d’entretenir le parc locatif ainsi que de limiter l’investissement sur fonds propres en termes de remise aux normes de salubrité, de sécurité, d’habitabilité, d’efficience énergétique ou encore de création de nouveaux logements.
  
  On constate par ailleurs que de nombreuses sociétés de logement public procèdent à des ventes d’immeubles issus de leur patrimoine.
  
  Enfin, le foncier est une ressource rare et stratégique. La préservation de cette ressource, non renouvelable, impose de trouver des alternatives à leur cession par les autorités et les propriétaires publics.
  
  Le prédécesseur de Monsieur le Ministre avait mis à l’étude la faisabilité juridique, financière, technique et sociologique de nouvelles formules d’opérations qui permettraient, à l’avenir, l’accession à des logements sans la cession du terrain qui en forme l’assiette.
  
  Monsieur le Ministre pourrait-il me dire où en est ce projet ?
  
  Pourrait-il me dire combien de logements publics ont ainsi été vendus et pour quel montant total ces 5 dernières années ?
  
  Monsieur le Ministre a-t-il le détail par société ?
  
  Quel est le prix moyen du mètre carré (bâti) ainsi vendu ?
  
  Monsieur le Ministre possède-t-il des statistiques sur le nombre de locataires de logement public qui achètent leur logement ?
  
  Quel est le pourcentage du montant des ventes effectuées affectées à de la construction de logements publics neufs ?

• Réponse du 04/11/2014

  • de FURLAN Paul
  
  En ce qui concerne les ressources foncières, de nouvelles formules d'opérations permettant l'accession à des logements sans la cession de l'assiette du terrain -terrain qui reste alors dans le giron du secteur public- sont à l'étude. Il s'agit notamment du Community Land Trust (CLT). Une quinzaine d'opérations a d'ailleurs été retenue par le Gouvernement précédent dans le cadre de l'ancrage 2014-2016.
  
  Un groupe d'experts (désignés également par le précédent Ministre du Logement) accompagne quelques semaines encore, au travers de Workshops, les opérateurs, s'agissant de projets nécessitant entre autres la création d'une fondation, la participation active des candidats-acquéreurs via des comités de pilotage, ....
  
  Les principaux opérateurs étant des sociétés de logement, la Société wallonne du logement est intégrée, tout comme la DGO4, aux groupes de travail.
  
  L'idée suit donc son chemin et des projets expérimentaux devraient être initiés.
  
  En ce qui concerne le nombre total de logements locatifs vendus par les sociétés ces 5 dernières années (2009 à 2013), celui-ci est de 1.236, pour un montant de 101.914.793,13 euros. Soit 82.855 euros par logement. Considérant une surface moyenne de 75 m² par logement, le prix moyen est donc de 1.099 euros/m².
  
  Le détail du nombre de logements vendus par société sera fourni ultérieurement.
  
  Chaque SLSP détermine sa position en matière de vente de logements sociaux initialement destinés à la location. Celle-ci étant l’une des composantes de la politique immobilière qu’elle entend développer.
  
  Le Conseil d’Administration de la SLSP décide de l’opportunité et de la mise en œuvre d’une politique de vente ou non d’une partie du parc de logements, suivant sa stratégie immobilière, financière et sociale.
  
  Selon les objectifs poursuivis par la SLSP, elle établit un éventuel programme de ventes dans lequel elle peut fixer un nombre ou un pourcentage de logements susceptibles d’être vendus, globalement ou par quartier, déterminer certaines caractéristiques ou catégories de ces logements, leur localisation.
  
  Ces programmes font état de stratégies de cessions ciblant les logements dont les coûts d’intervention et de rénovation sont importants et les quartiers où la mixité sociale est trop peu présente.
  
  La position de la SLSP peut aussi consister à maintenir et développer son parc locatif, afin de conserver et d’amplifier sa capacité de répondre à la demande des candidats-locataires. Elle choisit donc de ne pas vendre.
  
  C’est cette position que tiennent la plupart des sociétés, en parfait accord avec les Communes dont elles sont les opératrices du logement.
  
  La SWL ne dispose pas de statistique sur le nombre de locataires qui achètent leur logement.
  
  Les logements inoccupés peuvent être vendus par ordre de priorité aux personnes suivantes :
  - au locataire de la société qui a remis la meilleure offre ;
  - au candidat-locataire de la société qui a remis la meilleure offre ;
  - à un locataire d’une autre société qui a remis la meilleure offre ;
  - à un candidat-locataire d’une autre société qui a remis la meilleure offre.
  
  Si aucun candidat-acquéreur ne remet une offre, le logement est proposé en priorité aux pouvoirs locaux et régies autonomes compétentes sur la commune où le logement est situé. L’immeuble doit rester affecté au logement pendant au moins 10 ans.
  
  Si aucun pouvoir local ou régie autonome n’est intéressé, le logement est alors proposé à une personne physique ou morale, de droit privé, qui aura remis la meilleure offre.
  
  Dans les deux cas, des mesures de publicité adéquates sont obligatoires : publication sur le site de la SWL, publication dans un journal local toutes-boîtes, affichage aux valves de la société, courriers envoyés aux locataires, etc.
  
  En ce qui concerne la vente d’un logement occupé, celui-ci doit être proposé au locataire. Si le locataire n’est pas intéressé par l’achat, le logement ne peut pas être vendu.
  
  L’affectation des produits nets de cession de biens immobiliers appartenant aux sociétés de logement de service public est réglée par l’arrêté du Gouvernement wallon du 23 avril 2009 relatif aux modalités de placement des disponibilités des sociétés de logement de service public et à l’affectation du produit net de la cession de droits réels d’un bien immobilier. Un arrêté modificatif du 30 mai 2013 actualise le précédent.
  
  Le produit net des ventes qu’une société réalise est constitué par le produit des ventes déductions faites des remboursements prorata temporis des subventions et des crédits restant dus, reçus par elle pour la création et la rénovation des logements.
  
  Ces arrêtés disposent que le produit net de la cession est affecté, selon un programme de travaux à effectuer par la société, selon l’ordre suivant :
  - la pérennisation du parc locatif ;
  - l’amélioration du confort des locataires ;
  - la création de logements ;
  - l’amélioration des abords des logements dont la société est propriétaire.
  
  Une circulaire de la SWL précise les modalités et procédures applicables en la matière.
  
  La SLSP utilise les produits nets des ventes suivant les affections prioritaires prescrites par l’arrêté du Gouvernement wallon. En priorité (et donc pratiquement totalement, compte tenu de la situation financière des sociétés), ces disponibilités sont affectées à des travaux de mise en conformité et de sécurité des logements du parc locatif de la société, d’entretien et de rénovation non couverts par des programmes d’aides régionales.