Le prix de l'immobilier en Wallonie
- Session : 2016-2017
- Année : 2016
- N° : 202 (2016-2017) 1
2 élément(s) trouvé(s).
Question écrite du 09/12/2016
- de FOURNY Dimitri
- à FURLAN Paul, Ministre des Pouvoirs locaux, de la Ville, du Logement et de l'Energie
Le Comité européen du risque systémique (CERS) s’inquiète de l’évolution du marché immobilier résidentiel en Belgique.
Dans un rapport publié il y a deux semaines, le CERS, en charge de la surveillance macroprudentielle du système financier de l’Union européenne et de la prévention et de l’atténuation du risque systémique, avertit la Belgique de l’effet d’une hausse rapide de la charge de la dette des ménages liée à la hausse considérable des prix de l’immobilier.
Selon l’institution européenne, en cas de choc économique ou financier, ces familles éprouveraient des difficultés particulièrement importantes à rembourser leur emprunt, avec toutes les conséquences que cela peut avoir pour les banques.
La vulnérabilité belge résiderait dans l’augmentation rapide des dettes des ménages, notamment parce que ceux-ci empruntent toujours plus pour l’achat d’une habitation.
L’Europe avertit dès lors la Belgique en lui disant que les prix de son marché immobilier sont trop chers.
Monsieur le Ministre a-t-il pris connaissance du rapport du CERS, lequel a donc pour mission de veiller à la stabilité financière ?
Comment réagit-il par rapport aux conclusions que celui-ci apporte ?
Comment les prix de l’immobilier ont-ils évolué ces dernières années dans en Région wallonne ?
En Wallonie, les prix de l’immobilier sont-ils selon Monsieur le Ministre réellement « trop chers » ? Dans l’affirmative, quelles en sont les causes ? Dans ce cas, quelles mesures a-t-il prises, ou prendra-t-il, à court terme, pour remédier à cela ?
Réponse du 16/01/2017 | Annexe [PDF]
- de FURLAN Paul
La situation de la Belgique se démarque sur deux points selon le rapport. D’une part, le crédit hypothécaire pour l’acquisition d’un logement en Belgique a crû de 8,1 % au cours de douze derniers mois, soit le troisième score le plus élevé après la Slovaquie (13,8 %) et la Suède (8,7 %). D’autre part, selon le Comité, les prix immobiliers ont augmenté rapidement, au cours de la dernière année, de 7 % en Belgique, soit le cinquième score après la Suède (13 %), Malte (10 %), le Royaume-Uni (9 %) et l’Autriche (8 %).
Le CERS s’inquiète de la croissance significative du niveau de la dette hypothécaire des ménages belges et particulièrement du groupe des ménages fortement endettés. Ainsi, 20 % des emprunts hypothécaires belges, à l’ouverture, en 2015 ont un service de la dette rapporté au revenu supérieur à 50 % (à interpréter prudemment, car le raccourcissement des durées de crédits qui entraînent mécaniquement des ratios de service de la dette sur le revenu supérieur et les nombreuses opérations de refinancement dernièrement). Un tiers des crédits en cours portait au moment de leur conclusion sur une quotité de plus de 90 %, alors que la quotité dite « normale » est actuellement fixée à 80 %.
Nous devons souligner que la situation belge présente tout de même quelques facteurs de modération. Il y a une limitation du nombre de crédits avec des taux d’intérêt variables en raison du grand nombre d’opérations de rachats de crédits pour repartir de taux fixes très bas, depuis fin 2014. En outre, la durée des crédits hypothécaires reste en Belgique souvent inférieure à 25 ans. À titre de comparaison, cette durée est de 41 ans en Suède, près de trente ans aux Pays-Bas ou en Allemagne.
En ce qui concerne les statistiques sur l’évaluation des prix immobiliers résidentiels en Wallonie, il est possible de comparer les chiffres avancés tant par la DGS-Statistics Belgium (SPF Economie) sur les actes de vente et de la Fédération royale du Notariat belge sur les compromis de vente conclus 3 à 4 mois avant la signature de l’acte de vente. Ceci explique les différences de résultats entre les deux sources. Les chiffres de la DGS-Statistics Belgium pour 2015 sont encore provisoires. Voir tableau n°1 en annexe.
Pour la plupart des années tant pour les appartements que les maisons, les évolutions annuelles sont plus basses selon les chiffres du notariat. La comparaison de l’évolution des prix avec celle de l’inflation (calculée sur la base des indices annuels des prix à la consommation, IPC) pour la période 2011-2015 (voir graphique en annexe) montre que l’écart maximal ne dépasse pas 3,5 %. De plus, chaque année, certaines évolutions des prix immobiliers plus modestes que celle de l’IPC existent. Il y a même quelques variations annuelles négatives, notamment en 2014. Selon les données notariales, les prix moyens stagnent plutôt en 2014 et en 2015. Quant aux données provisoires de la DGS, elles signalent la hausse des prix des maisons et des appartements en 2015.
En pointant l’augmentation des prix, le CERS ne tient pas compte des différences inter-régionales importantes. Il semblerait que l’augmentation frappe surtout la Flandre. À titre de comparaison, selon les chiffres provisoires du SPF Économie pour 2015, les prix des maisons ont augmenté entre 2014 et 2015 en Flandre de 3,7 % et dans la Région de Bruxelles-Capitale de 10,6 %. Selon les notaires, l’évolution des prix des maisons dans ces deux régions était beaucoup plus modeste, de +2,9 % et de -0,2 % respectivement. Au cours de la même période, pour le SPF Économie, les prix des appartements étaient en hausse de 7,6 % en Flandre et de 2,0 % dans la région bruxelloise. Selon les notaires, l’augmentation était de 2,8 % et de 2,9 % respectivement. Autrement dit, entre 2014 et 2015, les prix des maisons en Wallonie ont augmenté plus lentement qu’en Flandre. En revanche, les prix des appartements évoluent, selon les sources, soit plus lentement, soit au même rythme qu’en Flandre et à Bruxelles.
Pour l’année 2016, les données les plus récentes sont celles de la DGS pour le premier semestre et les données notariales pour le troisième trimestre. Pour les maisons, selon les deux sources, l’augmentation du prix moyen ne dépasse pas l’inflation. Les prix des appartements, par contre, augmentent plus rapidement selon les notaires (de +10 %). Il semble donc que les prix des appartements sont en hausse significative. Nous rappelons que la part des appartements dans le marché immobilier résidentiel en Wallonie en 2015 était de 19 % et qu’en 2014 le nombre de permis de bâtir octroyés pour des appartements a dépassé celui des maisons. Ce sont donc vraisemblablement les appartements neufs qui augmentent le prix moyen. Voir tableau n°2 en annexe.
Selon le SPF Économie, l’évolution S1 2016 / S1 2015 étaient de +3,2 % pour les maisons en Flandre et de +3,7 % dans la région bruxelloise. Pour les appartements, les chiffres sont respectivement de -1,0 % et de +4,2 %. Selon les données du notariat, l’évolution T3 2016 / T3 2015 était de -0,4 % pour les maisons et de -2,9 % pour les appartements en Flandre et de +3,3 % et de +1,6 % respectivement dans la région bruxelloise. Pour cette dernière année, l’augmentation des prix des appartements en Wallonie semble dépasser les autres deux régions belges. Ceci est à suivre dans les mois à venir.
Le rapport vise surtout à évaluer si la politique menée est appropriée (conceptuellement adaptées à la nature et au timing des risques donnés) et suffisante (susceptibles de modérer significativement, voire réduire, les risques sur un horizon temporel approprié avec des impacts inattendus limités sur l’économie générale). Pour la Belgique, les mesures sont jugées appropriées, mais pas estimées suffisantes (idem pour AU, DK, FI, NL et SU).
Les mesures critiquées relèvent de la régulation financière et de la compétence de l’Union européenne et de l’État fédéral. Le comité européen estime que les mesures belges sont considérées comme non suffisantes pour trois raisons : 1) la présence continue de groupes à risque de surendettement ciblés sur certains ménages ; 2) la croissance rapide du crédit hypothécaire ces toutes dernières années et 3) les signes de relâchement observés dans l’application de standards stricts d’octroi par les prêteurs (voir hausse en 2015 des nouveaux crédits avec plus de 50 % de services de la dette par rapport au revenu et avec des quotités au-dessus de 90 %).
De même, le rapport reproche que les mesures s’adressant directement aux ménages hautement endettés (voir surendettés) n’ont pas été prises. À noter qu’elles ressortent de la compétence du Gouvernement fédéral.