La réforme des loyers dans le logement public

• Session : 2017-2018
• Année : 2017
• N° : 10 (2017-2018) 1

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• Question écrite du 28/09/2017

  • de FOURNY Dimitri
  • à DE BUE Valérie, Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des Infrastructures sportives
  
  La toute nouvelle Déclaration de politique régionale 2017-2019 prévoit que « La révision des loyers sera envisagée pour garantir tant la viabilité des SLSP que l’équité entre locataires, mais aussi entre les locataires et les candidats locataires. Pour ce faire, tant la performance énergétique du bien que sa typologie verront à être prises en compte ».
  
  Et d’ajouter que « Les conditions d’attribution et de détermination des loyers seront adaptées afin de mieux tenir compte de la modification des revenus ou de la composition familiale en favorisant la mixité sociale et en luttant contre la sous-occupation des logements ».
  
  Fin août, en tant que nouvelle Ministre du Logement, elle a communiqué à ce sujet.
  Des concertations avec le secteur, et en particulier la SWL, devaient être entamées dans le but de pouvoir traduire les intentions du nouveau Gouvernement dans les faits.
  
  À ce jour, qu’est-il ressorti de ces concertations  ?
  L’objectif est-il, au final et à l’avenir, d’augmenter de manière effective et significative, les loyers dans les logements publics wallons  ?
  
  Peut-elle nous faire part, de manière exhaustive et précise, du calendrier qu'elle s'est fixé et des objectifs qu'elle souhaite atteindre en la matière, en fonction des constats posés par son cabinet et son administration ?
  
  Enfin, toujours de manière la plus précise possible, peut-elle nous faire un rapide état des lieux de la situation financière du secteur du logement public en Wallonie  ?
  
  Combien de SLSP sont-elles déficitaires à ce jour  ?
  
  La majorité des SLSP wallonnes sont-elles à l’équilibre financier ?

• Réponse du 19/10/2017

  • de DE BUE Valérie
  
  La trésorerie globale consolidée du secteur présente un solde créditeur de 153.556.460,14 euros (53 SLSP affichent un solde créditeur consolidé pour un montant de 225.092.517,43 euros et 11 SLSP un solde débiteur consolidé pour un montant 71.536.057,20 euros. Une partie de cette trésorerie est placée sur un compte courant SWL dont le solde créditeur consolidé s’élève à 57.455.316,19 euros (42 SLSP affichant un solde créditeur consolidé de 149.700.465,85 euros et 22 SLSP un solde débiteur consolidé de 92.245.149,66 euros).
  
  L’ensemble du secteur a enregistré, en 2016, un bénéfice reporté consolidé de 10.791.419,47 euros résultant en partie de l’augmentation des ventes de logements (25 sociétés affichent une perte reportée consolidée de 208.243.703,32 euros et 39 autres enregistrent un bénéfice reporté consolidé s’élevant à 219.035.122,80 euros. Remarque : toutes les données sont issues des balances comptable 2016 à l’exception de 4 sociétés pour lesquelles nous ne disposons encore que des comptes annuels 2015).
  
  En termes de trésorerie, seules 11 Sociétés actives sur le territoire régional présentent un solde négatif tandis qu’en termes de résultat comptable, 25 Sociétés affichent une perte reportée pour l’exercice 2015.
  
  L’annulation des surloyers pour chambres excédentaires, qui ne bénéficie qu’à certaines catégories de locataires, obère en outre significativement les recettes locatives.
  
  Si la situation économique de quelques sociétés de logement apparaît, aujourd’hui, préoccupante, généraliser cette analyse microéconomique à l’ensemble du secteur relève de l’erreur.
  
  À un moment où, comme le souligne pertinemment M. DUPONT, la précarité progresse, il me paraît responsable d’envisager les mesures indispensables à la pérennité du secteur du logement public.
  Le Plan wallon de Lutte contre la Pauvreté fait d’ailleurs, de l’accès à un logement décent, un des axes fondamentaux de son action. Il apparaît donc essentiel de dégager les moyens nécessaires à l’entretien et à la croissance d’un parc locatif destiné à accueillir en priorité les ménages les plus démunis.
  
  Comme l’indique un récent rapport du CEHD (les chiffres clés du logement public en Wallonie, 2016), les modalités de calcul du loyer social, élaborées il y a 25 ans, montrent leurs limites, depuis plusieurs années. On relève ainsi que près des trois quarts des loyers ne relèvent plus de la règle générale qui lie ceux-ci aux coûts du logement occupé ; 64 % des loyers sont ainsi fixés par référence aux seuls revenus des ménages occupants.
  Il en résulte que la majorité des locataires s’acquittent d’un loyer sans réel rapport avec la qualité du bien qui leur est alloué.
  
  C’est pourquoi, afin de rétablir une plus grande équité entre locataires de logements publics, l’intention du Gouvernement est d’étudier la possibilité de fonder le calcul du loyer, davantage qu’aujourd’hui, sur les caractéristiques intrinsèques des logements : typologie (maison ou appartement), superficie, nombre de chambres, équipements ou éléments de confort, mais aussi sur performance énergétique.
  
  Mon prédécesseur, Monsieur FURLAN, déclarait d’ailleurs récemment à la presse que cette proposition avait du sens à long terme (La Dernière Heure, lundi 28 août 2017).
  
  En première analyse, il s’agirait de déterminer une valeur locative standardisée fondée sur des critères analogues à ceux qui sous-tendent la grille indicative des loyers privés, élaborée par la Wallonie sous le Gouvernement précédent. Celle-ci continuera bien évidemment à être évaluée et affinée.
  
  Cette option ne signifie pas, loin s’en faut, que l’objectif soit d’augmenter les loyers des logements publics. Le Gouvernement est pleinement conscient de l’importance du rôle social que doit continuer à jouer le secteur.
  C’est pourquoi, afin de tenir compte de la situation des ménages locataires, des réductions de prix significatives seront accordées sur la base de critères sociaux, en particulier les revenus des occupants, ainsi que le nombre de personnes à charge.
  
  L’intégration de la performance énergétique du logement dans la formule de calcul du loyer devrait en outre permettre de modérer celui-ci pour les ménages occupant les habitations les plus énergivores.
  En ce sens, la méthode de fixation du loyer a également pour objectif d’inciter les SLSP à améliorer leur parc sur ce point.
  
  Le Gouvernement sera attentif à ce que toute hausse du loyer, liée à l’amélioration de l’efficience énergétique d’un logement, soit compensée par la diminution concomitante des dépenses de charges.
  
  Le travail concret a été entamé récemment avec la SWL en vue de l’élaboration d’un premier modèle. Celui-ci fera l’objet de simulations, dans un premier temps, sur la base de logements et de ménages types, ensuite sur quelques sociétés tests, étendues enfin à l’ensemble des SLSP wallonnes. Il s’agit en effet de valider la pertinence du modèle, non seulement sur le plan théorique, mais aussi, de sa mise en pratique (disponibilité et exactitude des données, élaboration des outils informatiques, formation du personnel des SLSP, outils de communication aux locataires…).
  
  Les locataires seront informés préalablement et la nouvelle méthode de calcul du loyer connaîtra une application progressive pour ne pas déstabiliser le budget des ménages locataires actuels.
  
  Afin de recueillir les divers points de vue sur tous les aspects de ce projet, j’organiserai prochainement une concertation à ce sujet, notamment avec les SLSP, l’Association wallonne des Comités consultatifs de locataires, ainsi que le Réseau wallon de Lutte contre la Pauvreté.