Les droits d’enregistrement liés à une vente en viager
- Session : 2018-2019
- Année : 2018
- N° : 3 (2018-2019) 1
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Question écrite du 14/09/2018
- de FOURNY Dimitri
- à CRUCKE Jean-Luc, Ministre du Budget, des Finances, de l'Energie, du Climat et des Aéroports
Monsieur le Ministre peut-il indiquer quelle est la base de calcul retenue par l’administration fiscale pour le calcul des droits d’enregistrement dans les deux cas essentiels rencontrés ? Vente de la nue-propriété d’un immeuble dans lequel le crédirentier n’a pas établi sa résidence principale depuis au moins cinq ans avant la date de l’acte authentique. Vente de la nue-propriété d’un immeuble dans lequel le crédirentier a effectivement établi sa résidence principale depuis au moins cinq ans avant la date de l’acte authentique.
Voici diverses approches :
- le texte actuel (basé sur des tables anciennes). Ainsi les textes légaux, en l’article 47 du code d’enregistrement, communiquent un coefficient de calcul de l’usufruit, mais celui-ci n’est plus en phase avec les nouvelles tables de mortalité ;
- les nouvelles tables (actualisation de la durée de survie) utilisées par les assurances. La survie ayant été allongée, la valeur de l’usufruit s’en trouve majorée par rapport à ce qui apparaît sur les anciennes tables ;
- la valeur de la nue-propriété peut aussi être calculée par la somme algébrique de tous les versements que le débit rentier est prêt à faire pour l’achat de la cette nue-propriété. Ainsi l’addition du bouquet et de toutes les rentes mensuelles (jusqu’au terme dû) fournit une troisième base de calcul des droits d’enregistrement. ;
- en tout état de cause, il est précisé dans le décret que la base de calcul des droits d’enregistrement ne saurait être inférieure à la moitié de la valeur vénale du bien (si la durée de la rente temporaire inférieure ou égale à 20 ans ) et à 40 % de la valeur vénale du bien (si la durée de la rente temporaire est supérieure à 20 ans).
Des quatre bases de calcul, laquelle est celle qui sera retenue par l’administration fiscale pour l’application des droits d’enregistrement ?
Réponse du 05/10/2018
- de CRUCKE Jean-Luc
Concernant le premier cas soulevé, la condition de résidence principale n’est pas remplie vu que le crédirentier ou vendeur n’a pas établi sa résidence depuis au moins 5 ans à la date de l’acte authentique. Le taux appliqué sera celui d’une vente à 12,5 %.
La base imposable classique est, dans ce cas, déterminée par l’article 45 du Code des droits d’enregistrement qui stipule qu’il s’agit du prix convenu et des charges.
L’article 48 lui, indique qu’en cas de vente d’une nue-propriété, la base taxable minimale ne peut pas être inférieure à la valeur vénale du bien en pleine propriété.
Je n’irai pas plus loin dans les particularités qui peuvent survenir et je vais plus m’étendre sur l’objet de la réforme soit la vente en viager qui est le second cas dont parle l'honorable membre.
Donc, dans le cas d’une vente en viager qui nous intéresse, la base imposable reste déterminée de la même manière : c’est à dire sur base du prix convenu et des charges.
Par contre, c’est la base taxable minimale qui fait l’objet d’une modification en cas de vente en viager de la nue-propriété de l’immeuble avec réserve d’usufruit au profit du vendeur.
Il faut noter que la vente en viager consiste en une modalité de paiement de ce prix et effectivement, ce paiement peut consister en un bouquet et une rente, ou une rente seulement. La rente peut être déterminée dans sa durée ou pas.
Ainsi, si la durée de la rente est fixée : aux termes du nouvel alinéa 2 du même article 48, « la base imposable ne peut être inférieure à :
* 50 % de la valeur vénale de la pleine propriété si la durée maximale de la rente est inférieure ou égale à 20 ans ;
* 40 % de la valeur vénale de la pleine propriété si la durée maximale de la rente est supérieure à 20 ans ».
Dans cette hypothèse, la base imposable peut-être déterminée de deux manières différentes, étant entendu que la base imposable la plus élevée constituera la base de perception du droit d’enregistrement proportionnel de vente.
Exemple : vente d’un immeuble en viager qui est la résidence principale depuis au moins 5 ans du vendeur. La valeur vénale de l’immeuble est de 200.000 euros.
Le prix est constitué sous forme d’une rente à payer pendant moins de 20 ans.
La valeur estimée de la rente conformément aux tables de mortalité est de : 80.000 euros.
Le montant capitalisé de la rente (80.000 euros) étant inférieur à 50 % de la valeur vénale de l’immeuble (100.000 euros), le droit de 6 % est liquidé sur la base imposable minimale, soit 100.000 euros.
Pour évaluer le capital, il convient de prendre en considération le montant de la rente, l’espérance de vie du crédirentier et le coefficient de capitalisation qui permet de calculer la rente à sa valeur capitalisée.
De plus, lorsque le prix consiste en une rente viagère en totalité (rente sans bouquet) ou en partie (rente avec bouquet), le capital doit donner lieu à une déclaration estimative des parties, en application de l’article 168 du Code des droits d’enregistrement, que cette rente soit fixée ou pas dans la durée.
Enfin, les références prises en considération pour la détermination de la rente par l’administration sont les tables de mortalité utilisées communément par les praticiens et les notaires à savoir les tables SCHRYVERS.