L’avis du pôle logement sur l'avant-projet d'arrêté du Gouvernement wallon relatif à la location des logements d'utilité publique par la Société wallonne du logement et par les sociétés de logement de service public (SLSP)
- Session : 2018-2019
- Année : 2018
- N° : 12 (2018-2019) 1
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Question écrite du 02/10/2018
- de BAURAIN Pascal
- à DE BUE Valérie, Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des Infrastructures sportives
L’objectif de la réforme est d’uniformiser les règles locatives entre les types de logements, en tenant mieux compte de la modification des revenus ou de la composition familiale, en favorisant la mixité sociale et en luttant contre la sous-occupation des logements.
Il est de définir un mode objectif et uniforme de calcul du loyer, pour le rendre plus équitable. Il est d’améliorer la viabilité des SLSP et d’assurer une écriture plus lisible et plus logique de la réglementation relativement au parcours de candidature et à la relation locative entre les bénéficiaires et les SLSP. Il s’agit enfin de simplifier les procédures administratives.
L’avis du pôle est assez critique. Il estime que « la viabilité des SLSP n’est pas assurée par un refinancement régional afin de permettre aux SLSP l’entretien, la rénovation et la construction de nouveaux logements dans le but d’offrir un logement décent pour tous ».
Il constate que « ce défaut de refinancement maintient le secteur en pénurie ».
Le pôle plaide pour un accompagnement social renforcé des candidats locataires - et donc aussi un financement complémentaire – dans la recherche d’un logement, dans les démarches administratives générées par le texte en projet, pour l’appréhension des techniques relatives à la performance énergétique du logement.
Il regrette qu’aucune simulation de la mise en œuvre de la réforme ne soit disponible, et qu’il soit dès lors impossible d’appréhender ses réels effets sur la viabilité financière des SLSP ».
Madame la Ministre a-t-elle pris connaissance de l’avis, de ses commentaires particuliers et suggestions, et quelles réponses peut-elle apporter au secteur afin que celui-ci soit rassuré sur ses intentions, et surtout motivé à la soutenir dans ce projet de réforme ?
Réponse du 04/10/2018
- de DE BUE Valérie
Je me permets de rappeler à l’honorable membre, pour autant que de besoins, que le secteur des SLSP bénéficie de financements spécifiques octroyés par ailleurs, notamment en termes d’investissements. J’ai d’ailleurs déposé au Gouvernement un Plan d’investissements à court terme à la mi-juillet. J’ai pu financer le premier axe et cela a déjà été notifié aux SLSP la semaine passée. Cet axe concernait la remise en état des logements non loués parce que non louables. Mille trois cent nonante-sept logements ont été identifiés par les SLSP. Ils ont tous été repris dans ce premier axe. La remise en état de ces logements grâce aux moyens régionaux permettra d’une part à autant de familles d’entrer dans le secteur, mais également aux SLSP de bénéficier de recettes additionnelles très rapidement.
L’objectif final de l’ensemble des politiques que je mène est bien de sortir structurellement le secteur de la spirale négative dans lequel il se trouve : Le Comité permanent de l’UVCW nous indique que chaque logement neuf mis sur le marché engendre une perte de 288 euros/mois/logement pour 155 euros/mois/logement en moyenne pour l’ensemble du parc.
Après rénovation d’un logement, l’arrêté locatif permettra de partager le gain en termes de coût d’utilisation du logement (charges énergétiques, eau) entre le locataire et la SLSP. Ces dernières auront un intérêt direct à rénover leur parc pour en retirer un surcroît de recettes locatives lui permettant d’entretenir et de rénover ses autres logements.
Le Pôle logement dans son avis s’inquiète également du fait que « la seule manière de refinancer le secteur vise les bénéficiaires des logements… ». La réforme du calcul des loyers ne vise pas le refinancement du secteur, mais la fixation d’un calcul de loyer qui soit plus équitable entre les locataires, notamment par la prise en compte de la qualité énergétique du logement et de son niveau de confort et d’équipement. L’honorable membre n’est pas sans savoir que la formule actuelle de calcul du loyer fixe un loyer identique (20 % des revenus du locataire pour 65 % des ménages occupants) à des ménages qui occupent des biens de qualité variable, entraînant une surcharge de consommation énergétique en défaveur des locataires des logements les plus énergivores. La nouvelle formule de calcul tient mieux compte de cette qualité relative.
Le Pôle regrette « qu’aucune simulation de la mise en œuvre de la réforme ne soit disponible de sorte qu’il est impossible d’appréhender ses effets réels sur la viabilité des SLSP ».
À cet égard, nous avons dû déplorer un énorme déficit de données dans le secteur : le cadastre du secteur n’a jamais été finalisé, les encodages sont parfois terminés dans certaines - trop rares - SLSP, ces dernières se sont emparées de l’outil cadastre en tant qu’outil de planification immobilière. D’autres se sont arrêtés à 80-85 %, car le plan de liquidation des subsides ne prévoyait pas de liquidation après la dernière tranche d’encodage… Par ailleurs, les certificats PEB du secteur, quand ils existent, ont été réalisés souvent sur base de duplicata…
En résumé, les données exploitables du secteur sont, la plupart du temps, d’une extrême indigence. Cette situation rend un pilotage efficace du secteur impossible au niveau régional et très compliqué au niveau local aussi d’ailleurs. Dans cette situation, il comprendra mieux ma décision de relancer le comité de pilotage cadastre après quelques années de mort léthargique afin de doter les SLSP d’un vrai outil de gestion prévisionnelle du parc. L’objectif poursuivi étant de relancer l’encodage et de finaliser ce projet structurant essentiel tant pour la région que pour les SLSP.
Dans l’intervalle, nous travaillons avec la SWL, les représentants des SLSP au comité de pilotage et le Centre d’étude en habitat Durable pour identifier des données suffisantes récoltables dans le délai imparti et scientifiquement valides.
Nous avons bien l’intention de peser très précisément chaque élément contenu dans l’avis du Pôle logement, ainsi que ceux contenus dans les autres avis qui nous ont été délivrés.
Quant à rassurer le secteur sur nos intentions, nous sommes en contact permanent avec les SLSP dans le cadre de cette réforme, mais également dans le cadre de la gestion du cadastre des logements publics.
Enfin, et comme le prévoit la décision du Gouvernement prise en première lecture, les simulations précises des évolutions de recettes locatives devront être disponibles préalablement à l’adoption définitive du texte. Ce n’est pas cette réforme qui assurera le refinancement structurel du secteur, mais nous nous assurerons, conformément à la demande du secteur relayée notamment par l’Union des villes qu’aucune SLSP ne subisse de perte en raison de l’application de la nouvelle formule.