La discrimination entre personnes mariées et cohabitants en ce qui concerne la réduction des droits d’enregistrement lors de l’acquisition d’une maison d’habitation.
- Session : 2002-2003
- Année : 2003
- N° : 28 (2002-2003) 1
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Question écrite du 30/01/2003
- de HUART Claudy
- à DAERDEN Michel, Ministre du Budget, du Logement, de l'Equipement et des Travaux publics
Depuis la loi spéciale du 13 juillet 2001 portant refinancement des Communautés et extension des compétences des Régions, la législation en matière de droits d'enregistrement sur les transmissions à titre onéreux de propriété (ou d'usufruit) de biens immeubles relève de la compétence des Régions.
Mon attention a récemment été portée sur une discrimination possible induite par la législation actuellement applicable en Région wallonne, en défaveur des couples mariés.
En effet, après un examen attentif des dispositions législatives en la matière, il m'est apparu que, dans le cas de l'achat d'une “habitation modeste” par un couple marié, le montant dû peut être supérieur à celui qui serait exigible si ce “couple” était dans une situation de cohabitation légale. Voici les réflexions qui ont abouti à ce constat.
Chacun sait que l'acheteur d'un bien immobilier doit payer à l'administration fiscale une taxe, dénommée droit d'enregistrement. Le taux normal, en Région wallonne, est fixé à 12,5 %. Cependant, dans certains cas, il peut être réduit à 6 %. Ainsi, dans le but de favoriser l'accès à la propriété pour les habitations modestes, un régime de réduction des droits fiscaux d'enregistrement à ce taux de 6 % est prévu. Certaines conditions doivent toutefois être remplies pour en bénéficier :
1° l'immeuble acquis doit répondre à la définition d' ”habitation modeste”. Dès lors, celui-ci doit avoir un revenu cadastral (non indexé) de maximum 743,68 euros, ce plafond pouvant être augmenté pour les familles nombreuses (article 53, 2°);
2° le principe général veut que cette réduction ne s'applique que si l'immeuble acquis est l'unique bien possédé par l'acquéreur ou son conjoint (en ce compris). Cette règle souffre toutefois deux exceptions. Ainsi:
- si la somme du revenu cadastral de l'immeuble acquis et de l'immeuble déjà possédé ne dépasse pas la limite maximale autorisée, la réduction sera applicable si les autres conditions sont remplies (article 54, 2°);
- on ne tiendra pas compte des biens recueillis dans une succession de parents et de grands-parents si le revenu cadastral de la part héritée ne dépasse pas 25 % du maximum autorisé (article 54, 2°);
3° la réduction ne sera pas applicable si l'acquéreur ou son conjoint possèdent déjà, en pleine propriété ou en nue-propriété, un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation, acquis par eux ou par l'un d'eux autrement que dans la succession de leurs ascendants (article 54, 3°). Notons que cette règle ne vaut pas si l'acquéreur est déjà propriétaire d'une autre maison mais que l'achat de la nouvelle est lié à la revente de celle-là. La réduction est applicable dans ce cas;
4° de plus, en application de l'article 60, 2°, la réduction ne sera accordée que si l'acquéreur ou son conjoint occupent effectivement le logement (inscription dans les registres de la population ou dans le registre des étrangers à l'adresse de l'immeuble acquis dans un délai de trois années qui suit la date de l'acte notarié et occupation effective pendant une durée ininterrompue de trois ans).
Avant de présenter un exemple concret, il convient de préciser les éléments suivants :
- certes, l'article 54, 1°, stipule que “la réduction prévue à l'article précédent n'est pas applicable à la vente d'une part indivise, à moins que celle-ci ne soit afférente à un étage ou partie d'étage d'un bâtiment”. Cependant, cette restriction “est étrangère aux ventes de la totalité d'un immeuble consenties par un ou plusieurs propriétaires au profit de plusieurs acquéreurs. Le motif en est qu'il y a, dans cette hypothèse, vente et acquisition de la totalité de l'immeuble et non de parts indivises” (cfr. Répertoire RJ, janvier 1993, 251/4). La jurisprudence est d'ailleurs claire sur ce point (cfr. notamment: Rep. Not., Droits d'enregistrement et TVA applicable aux ventes d'immeubles, n° 180);
- en outre, l'article 54 précise qu'il faut tenir compte, dans le chef de l'acquéreur, du revenu cadastral des immeubles possédés et de l'immeuble acquis. Par immeuble acquis, il faut comprendre la part acquise dans l'immeuble vendu. Il n'est pas possible d'interpréter le texte de l'article 54 autrement.
Ceci étant posé, postulons la situation suivante: A et B acquièrent ensemble un immeuble dont le revenu cadastral est de 743,68 euros. A possède des terrains dont le revenu cadastral est de 150 euros; B possède également des terrains dont le revenu cadastral est de 400 euros.
Examinons maintenant le montant des droits d'enregistrement à payer dans les deux situations suivantes :
1° A et B sont mariés: le couple ne pourra pas bénéficier de la réduction car la somme des revenus cadastraux des biens possédés par les deux conjoints est supérieure au maximum autorisé (743,68 + 150 + 400);
2° A et B ne sont pas mariés (cohabitants): comme précisé plus haut, il conviendra ici de calculer si, dans le chef de chaque acquéreur, le total des revenus cadastraux de la part acquise et des biens possédés ne dépasse pas le maximum autorisé. Celui des deux qui ne possède pas (ou qui possède, comme dans l'exemple) un terrain au revenu cadastral de 150 euros, pourra alors bénéficier de la réduction. En effet, si B dépasse le maximum (743,68/2 + 400 > 743,68) il se verra donc appliquer le taux de 12,5 % sur sa part. A, par contre, pourra bénéficier du taux réduit de 6 % sur sa part (763,68/2 + 150 < 743,68).
Notons que la première situation s'applique tout autant au couple vivant en communauté de biens (la notion d'achat en communauté pouvant dès lors expliquer, sans forcément justifier, cette différence de traitement) qu'à un couple vivant en séparation de biens.
Deux situations comparables donc dans les faits qui entraînent un traitement fiscal différent et pénalisant pour le couple marié. Cette discrimination entre couples mariés et cohabitants ne se justifie pourtant pas et me paraît contraire au principe de la neutralité fiscale du choix de vie qui guide les réformes fiscales actuelles.
Enfin, j'ai également remarqué que si l'un des conjoints désire acquérir, pour son compte
personnel, une petite maison, on prendrait tout de même en compte les biens possédés par le conjoint, même si cela provient d'un héritage. Ce qui n'est non plus pas le cas si ces personnes n'étaient pas mariées.
Dès lors, j'aimerais poser les questions suivantes à Monsieur le Ministre :
- partage-t-il mon analyse sur ce sujet et une telle discrimination lui paraît-t-elle acceptable;
- peut-il me donner une estimation de la fréquence de tels cas de figure. En date du 1er janvier 2000, 57 % des habitations en Région wallonne répondaient au critère d'un revenu cadastral inférieur ou égal à 30.000 francs belges. Il est donc possible que de tels cas soient fréquents;
- des avancées sont-elles envisagées par le Gouvernement sur ce point et à combien estime-t-il une adaptation de la législation au niveau budgétaire ?
Réponse provisoire du 25/02/2003
- de DAERDEN Michel
En réponse à l'honorable Membre, je l'informe que j'ai sollicité mon administration afin d'obtenir des informations précises à ses questions.
Je ne manquerai pas de lui faire parvenir une réponse définitive dès que ces renseignements m'auront été communiqués.
Réponse du 05/03/2003
- de DAERDEN Michel
Le problème soulevé par l'honorable Membre pose la question de la compatibilité de l'article 54 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe avec les règles constitutionnelles des articles 10, 11 et 172 de la Constitution, prévoyant les principes de l'égalité des citoyens devant l'impôt et l'interdiction des discriminations.
L'article 53 du Code des droits d'enregistrement prévoit une réduction du taux des droits à 6 % pour les droits d'enregistrement dus pour les ventes:
1° d'immeubles ruraux dont le revenu cadastral n'excède pas un maximum de 323 euros pour les acquisitions de terrains ou de 745 euros pour les acquisitions d'immeubles bâtis ou d'immeubles bâtis et de terrains, éventuellement majoré pour enfants à charge;
2° d'habitations dont le revenu cadastral, bâti et non bâti, n'excède pas le même montant qu'au 1°.
Or, conformément à l'article 54 du même Code, sont exclues de cette réduction, les ventes dont l'acquéreur ou son conjoint:
- soit possèdent déjà , en pleine ou en nue-propriété, la totalité ou une part indivise de biens immeubles en sorte que le montant cumulé des revenus cadastraux des biens acquis et des biens ainsi possédés excède 745 euros, éventuellement majoré comme précité (la limite pour les terrains étant toutefois de 323 euros);
- soit possèdent déjà pour la totalité, en pleine ou en nue-propriété, un immeuble d'habitation, pour ce qui concerne la réduction reprise au 2° ci-dessus.
De ce fait, lorsqu'un des époux acquiert un immeuble visé par l'article 53 du Code des droits d'enregistrement, la possession d'un immeuble par l'autre époux pourra exclure l'acquéreur du taux réduit des droits. Par contre, la possession d'un immeuble par l'autre cohabitant n'exerce aucune influence sur l'application du taux réduit des droits dans le chef du cohabitant acquéreur.
De même, si des conjoints ou des cohabitants acquièrent ensemble un immeuble, la possession d'un immeuble d'habitation ou le dépassement du montant du revenu cadastral autorisé, dans le chef d'un des époux, exclut les deux conjoints du taux réduit des droits. Par contre, la possession d'un immeuble d'habitation ou le dépassement du montant du revenu cadastral autorisé, dans le chef d'un cohabitant, n'exclut que le cohabitant concerné du taux réduit des droits, l'autre cohabitant gardant son droit au taux réduit si les conditions sont réunies dans son chef.
Cependant, conformément à une jurisprudence constante de la Cour d'arbitrage, l'honorable Membre relèvera également qu'une différence de traitement ne constitue une violation des articles 10, 11 et 172 de la Constitution que si elle n'est pas susceptible de justification objective et raisonnable.
J'ai donc demandé à la cellule fiscale de la Région wallonne d'étudier de manière approfondie cette question, pour que le Gouvernement puisse, le cas échéant, proposer au Parlement un projet cohérent, tant au vu du principe de la neutralité fiscale du choix de vie très justement souligné par l'honorable Membre, qu'au vu du statut juridique différent des couples mariés et des cohabitants, et des choix budgétaires encore à opérer par la Région wallonne.