La vente de terrains à bâtir sans permis d'urbanisation
- Session : 2014-2015
- Année : 2014
- N° : 71 (2014-2015) 1
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Question écrite du 21/10/2014
- de SAMPAOLI Vincent
- à DI ANTONIO Carlo, Ministre de l'Environnement, de l'Aménagement du Territoire, de la Mobilité et des Transports, des Aéroports et du Bien-être animal
Il arrive que la vente d'un terrain à bâtir constitué de plusieurs lots sans permis d'urbanisation puisse poser problème.
En effet, si une parcelle de terrain sur laquelle se trouve, par exemple 5 lots, est vendue lot par lot sans permis d'urbanisation.
Celui qui achète le premier lot se voit contraint d'équiper en impétrant, accotement, ... une partie de la parcelle et, ce pour compte des prochains acheteurs.
Cela peut donc mettre le premier acquéreur dans une situation difficile dans la mesure où il s'expose à des frais imprévus pouvant s'élever à plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Comment lutter contre ce phénomène ? Monsieur le Ministre est-il favorable à l'obligation d'avoir un permis d'urbanisation dès qu'on vend une parcelle sur laquelle il y a plusieurs terrains à bâtir ?
Il arrive même dans certains cas que les autorités communales mettent en garde acheteurs potentiels et notaires via les CU1.
Qu'en est-il lorsque ces derniers omettent cette information dans leur acte de vente ? Quels sont les recours des citoyens ainsi lésés?
Réponse du 12/11/2014
- de DI ANTONIO Carlo
La division d’un bien n’est pas systématiquement soumise à l’obtention préalable d’un permis d’urbanisation. (cf. art. 90 du CWATUPE). Dans ces cas d’exemption, si tout ou partie des lots à former sont destinés en tout ou en partie à l’habitation, le notaire communique au collège communal et au fonctionnaire délégué le plan de division, ainsi qu’une attestation précisant la nature de l’acte et la destination de chaque lot formé qui sera mentionnée dans l’acte. Les autorités compétentes peuvent adresser au notaire des observations à titre de renseignement, qui seront mentionnées dans l’acte.
Dans le cadre de la vente d’un bien et ce dès le compromis de vente, l’article 85 du CWATUPE impose, au vendeur, à son mandataire ou au notaire, certaines informations, déclarations et mentions urbanistiques.
Cette disposition vise notamment les informations reprises par l’article 150bis, § 1er qui définit le contenu du certificat d’urbanisme n°1. Ainsi, l’acte doit notamment préciser si le bien bénéficie d’un équipement d’épuration des eaux usées et d’un accès à une voirie suffisamment équipée en eau, électricité, pourvue d’un revêtement solide et d’une largeur suffisante, compte tenu de la situation des lieux (cf. art. 150bis, §1er, 7°).
L’article 85 prévoit qu’à défaut de réponse de l’administration intéressée dans le délai prévu par l’article 150 du Code, le vendeur, son mandataire ou le notaire mentionnent dans l’acte la date de l’envoi contenant la demande d’informations ou du récépissé de la demande d’informations, indique que les informations n’ont pas été données et que l’acte est passé en dépit du défaut de réponse de l’administration. Selon la doctrine, « Il en résulte un glissement de responsabilités du notaire vers les communes, qui conduit généralement à un partage des responsabilités en cas de litige » (cf. « Vente immobilière : la phase préalable et ses écueils », chapitre II « Les informations urbanistiques préalables au compromis de vente », Vanessa Pauwels, Kluwer, 2012).
En Région wallonne, la sanction est de nature civile. Le législateur wallon n’a pas prévu de sanction pénale, contrairement au législateur bruxellois. Les responsabilités pouvant être engagées sont celles des pouvoirs publics, du notaire, de l’agent immobilier, ainsi que du vendeur.
En outre, la doctrine rappelle que « Dans tout litige qui lui sera soumis, le juge prendra également en considération la part de responsabilité de l’acquéreur qui ne peut jouer un rôle purement passif, devant également s’enquérir de précisions dans l’hypothèse où les informations qui lui ont été fournies lui apparaîtraient insuffisantes ou nécessiteraient des investigations complémentaires ». (…) « Lors d’un litige, les juridictions apprécieront le dommage au regard, le cas échéant, des fautes concurrentes dans le chef du notaire, du vendeur et des autorités, ainsi que de l’acquéreur, conduisant généralement à un partage des responsabilités entre eux. » (ibid.)
L’acquéreur jetant son dévolu sur un bien insuffisamment équipé, doit avoir conscience que, pour construire sur ce bien, il devra inévitablement prendre l’équipement faisant défaut à sa charge (par exemple : l’extension du réseau d’adduction de l’eau de distribution ou du réseau de distribution d’électricité). En outre, le candidat acheteur diligent peut s’informer au préalable de l’équipement du bien convoité en contactant la commune et les différents services d’équipement, sans attendre les démarches imposées par l’article 85 du Code.
Par ailleurs, je rappelle l’existence du certificat d’urbanisme n°2, dont l’obtention engage pour 2 ans les autorités compétentes. À travers ce certificat, les autorités précisent leur appréciation sur le principe et les conditions de délivrance du permis, ainsi que sur les charges d’urbanisme (cf. article 150 bis, § 2).
Celui qui prend à son compte le coût de l’équipement d’un bien le fait avant tout pour son propre intérêt. Le bénéfice que d’autres pourraient retirer des travaux d’équipement réalisés est inhérent à toute opération immobilière impliquant des charges d’urbanisme. Ces dernières doivent, toutefois, respecter le principe de proportionnalité (cf. article 128, § 2, alinéa 1er).
Ma volonté n’est pas d’étendre l’obligation d’un permis d’urbanisation pour tout acte de division. Outre le maintien des hypothèses exemptées de l’obtention de ce permis, je souhaite créer un permis d’urbanisation à contenu simplifié pour certaines divisions, celles ne nécessitant pas d’ouverture ou de modification de voirie et portant sur des biens de superficie modérée, et ce afin d’assouplir l’outil pour les projets dont l’impact urbanistique est limité.