Révision des revenus cadastraux.
- Session : 2004-2005
- Année : 2005
- N° : 115 (2004-2005) 1
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Question écrite du 19/07/2005
- de BROTCORNE Christian
- à DAERDEN Michel, Ministre du Budget, des Finances, de l'Equipement et du Patrimoine
Le Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 92) définit le revenu cadastral comme étant "le revenu moyen normal net d'une année" d'un bien immobilier, bâti ou non ainsi que du matériel ou de l'outillage présentant le caractère d'immeuble par nature ou d'immeuble par destination.
Le revenu cadastral est fixé par parcelle cadastrale à l'intervention de l'administration du cadastre qui doit se conformer à la procédure fixée par le CIR 92. La dernière révision cadastrale remonte à 1980. Pour les immeubles bâtis, elle se référait alors aux loyers pratiqués à la date du 1er janvier 1975 et ses résultats ne devaient être appliqués que pendant 10 ans, période qui serait suivie d'une nouvelle révision. Or, ceux-ci sont toujours en vigueur.
A cet égard, il me revient que cette situation crée évidemment des problèmes de tous genres. Car si, pour des motifs budgétaires évidents, le législateur fédéral a pris soin d'affecter annuellement ces revenus cadastraux d'un coefficient d'indexation qui est fonction de l'évolution du coût de la vie, les contrôleurs du cadastre se trouvent parfois dans un certain embarras quand il s'agit, par exemple, de déterminer le revenu cadastral d'immeubles neufs sans référence à un loyer de 1975 ou mieux, d'un bâtiment construit aujourd'hui selon des techniques ou des normes de confort encore inconnues il y a 30 ans.
Pratiquement, il semble qu'ils ne font plus référence aux loyers de 1975, mais procèdent par comparaison avec des immeubles similaires récents dont le revenu cadastral est devenu définitif conformément à l'article 477, 1°, du CIR 92.
Notons également que de très nombreux revenus cadastraux n'ont plus aucun rapport avec la valeur locative du bien au 1er janvier 1975, notamment par le fait que les prix de location ont considérablement évolué au cours des trente dernières années. Ensuite parce que des communes ou parties de communes ont vu arriver, pêle-mêle, TGV, aéroports, bretelles d'autoroute, extension de carrières, décharges, etc. Ou encore, parce que des entités locales, rurales en 1975, sont résidentielles aujourd'hui.
Si certains estiment qu'une révision cadastrale générale serait bienvenue, d'aucuns estiment par contre que le revenu cadastral d'un bâtiment devrait avoir comme référence, non seulement la valeur locative mais aussi la valeur de construction et la valeur vénale du bien.
Suite à la loi spéciale du 13 juillet 2001 modifiant la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, la Région est compétente pour modifier le taux
d'imposition, la base d'imposition et les exonérations en matière de précompte immobilier sans pouvoir toutefois modifier le revenu cadastral fédéral.
A cet égard, je souhaiterais savoir si Monsieur le Ministre envisage de faire usage de l'article 4, § 2, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions permettant à la Région de modifier la base imposable du précompte immobilier ? En d'autres termes, envisage-t-il d'instaurer un revenu cadastral régional ? Dans l'affirmative, envisage-t-il une révision cadastrale générale ? Si oui, pourquoi ? Dans quel délai ? Sinon, pourquoi ?
Plus fondamentalement, estime-t-il que le revenu cadastral doit avoir comme référence, non seulement la valeur locative mais également la valeur de construction et la valeur vénale du bien ? Si oui, pourquoi ? Sinon, pourquoi ?
Réponse provisoire du 07/09/2005
- de DAERDEN Michel
En réponse à l'honorable Membre, je l'informe que j'ai sollicité mon administration afin d'obtenir de informations précises à sa question.
Je ne manquerai pas de lui faire parvenir une réponse définitive dès que ces renseignements m'auront été communiqués.
Réponse du 05/10/2005
- de DAERDEN Michel
La révision des revenus cadastraux a fréquemment été soulevée depuis l'indexation de ces revenus cadastraux et l'absence de péréquation depuis 1975.
L'article 4, § 2 de la loi spéciale de financement du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, telle que modifiée par une autre loi de financement du 13 juillet 2001, prévoit effectivement que les Régions sont compétentes pour modifier le taux d'imposition, la base d'imposition et les exonérations du précompte immobilier.
Cette disposition précise toutefois que les Régions ne peuvent modifier le revenu cadastral fédéral.
Il en résulte que la Région wallonne peut tout à fait substituer une autre base imposable au précompte immobilier que le revenu cadastral fédéral.
Il faut cependant souligner que les Régions ne sont pas compétentes pour déterminer la matière imposable recouverte par le précompte immobilier, à savoir, la valeur locative d'un bien visé par l'article 251 CIR 92.
De ce fait, toute autre base d'imposition au précompte immobilier qu'une Région souhaiterait substituer au revenu cadastral fédéral devrait absolument être révélatrice de cette valeur locative; il ne peut donc être question de prendre comme référence, de manière générale, un critère tel que la valeur de construction de l'immeuble ou sa valeur vénale.
Je préciserai à l'honorable Membre que la mise en œuvre d'une telle péréquation reste de la compétence exclusive du Ministre fédéral des Finances.
Enfin, il m'apparaît que l'avis des experts est loin d'être unanime sur la nécessité d'une péréquation générale des revenus cadastraux. En effet, il faut souligner que l'effet budgétaire du précompte immobilier, s'il est relativement marginal pour la Région, est d'une importance cruciale pour les pouvoirs locaux. A ce niveau, on peut affirmer, sans crainte de se tromper, que la précédente péréquation générale n'a pas fait l'unanimité. La taxe industrielle compensatoire - que le Gouvernement projette de supprimer dans le cadre des actions prioritaires pour l'avenir wallon - a été l'un des effets pervers de la péréquation au niveau local en 1981.
Il me semble difficile de porter un jugement hâtif sur la pertinence des revenus cadastraux fédéraux, de par le simple fait que leur base de référence serait 1975.
Si le revenu cadastral apparaît comme une valeur relativement simple à déterminer, en réalité, elle est la résultante d'un certain nombre de critères d'expertise fonction de l'immeuble et de sa localisation.
Il me paraît donc qu'une révision de la base imposable au précompte immobilier ne pourrait être décidée de manière autonome par le Gouvernement sans concertation préalable avec les pouvoirs locaux.