La hausse des loyers modestes
- Session : 2018-2019
- Année : 2019
- N° : 104 (2018-2019) 1
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Question écrite du 17/01/2019
- de LOUVIGNY Lyseline
- à DE BUE Valérie, Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des Infrastructures sportives
Selon les résultats de cette étude, les loyers des petits logements modestes (appartements avec zéro ou une chambre), souvent destinés aux ménages les plus précarisés, augmentent plus vite que les loyers des logements plus chers et plus spacieux.
Côté wallon, le prix moyen pour un appartement d’une chambre sur Immoweb a progressé de 14 % entre 2006 et 2016, alors qu’il a diminué de 11 % pour les maisons d’au moins quatre chambres.
Selon les chiffres de l’IWEPS, le taux de pauvreté des locataires est quatre fois plus important que celui des propriétaires. Nul doute que si l’on en croit les résultats de cette nouvelle étude, le fossé des inégalités entre les locataires et les propriétaires continuera de se creuser.
Madame la Ministre a-t-elle pris connaissance de cette étude ?
Comment se positionne-t-elle face à ces chiffres ?
Comment peut-on expliquer cette hausse qui touche particulièrement les loyers des biens plus modestes ?
Réponse du 04/02/2019
- de DE BUE Valérie
Pour rappel, les principales observations peuvent être résumées de la manière suivante :
- en ce qui concerne l’augmentation des loyers des petits logements, la principale explication est que le marché des petits logements est particulièrement tendu. La demande a de plus en plus tendance à excéder l’offre. Il y a donc une concentration de la demande plus forte sur ce segment locatif qui entraîne inévitablement une hausse des prix. Suivant les perspectives démographiques, la demande sur ce segment du parc immobilier locatif risque malheureusement encore de s’accroître dans les années à avenir. D’ici 2040, on attend 156 850 isolés supplémentaires à loger sur cette période, soit 7 130 unités en moyenne annuelle ;
- en ce qui concerne la diminution des loyers des logements d’au moins 4 chambres, il faut aussi tenir compte du fait que les maisons de ce type sont fréquemment des vieux logements, dont la qualité tend à diminuer avec le temps ;
- ne disposant pas des données de superficie, l’étude de l’IWEPS ne tient malheureusement pas compte de l’indicateur du loyer au mètre carré afin de prendre en compte les variations de superficies dans les temps. Or, il ressort des chiffres publiés par le CEHD (enquêtes loyers 2012 et 2018) que les loyers au m² des petits logements ont tendance à diminuer, sans doute parce qu’ils offrent en moyenne plus de superficies sous l’effet de la politique intensive d’élimination des logements ne respectant pas les normes du permis de location (maisons divisées en plusieurs logements) et menée au cours des 15 dernières années par les communes. À l’inverse, le loyer au m² pour les maisons de 4 chambres augmente, sans doute en raison de la diminution des superficies moyennes de nouvelles constructions de 4 chambres (mansardes) ;
- sous l’angle de la distribution des loyers en valeur absolue cette fois, il semble que ce soit tant les hauts montants de loyers de plus de 700 euros par mois (souvent les grands logements) que les petits montants de loyers (souvent les petits logements) qui augmentent selon l’IWEPS lui-même, soit +7,9 % pour les loyers du dernier quartile et +13 % pour le premier quartile ;
- enfin, il semble bien que l’IWEPS n’ait pas tenu compte de l’inflation. Or, l’indice des prix à la consommation a progressé de 20,2 % sur la même période étudiée selon le SPF Économie ;
- les loyers sont aussi le reflet de la hausse du coût d’acquisition des logements (et donc de l’investissement locatif). Si l’on compare les prix d’acquisition non-déflatés comme le fait l’IWEPS, le prix moyen des appartements, flats, studios a augmenté de 49 % sur la période étudiée selon le SPF Économie.
Je résume à nouveau les trois axes d’action de notre politique :
Il faut encourager la production et l’investissement locatif pour les biens mis en location et destinés à accueillir des ménages isolés ou de personnes. Il faut éviter toute mesure dissuasive qui ferait fuir les propriétaires bailleurs de ce segment de l’immobilier résidentiel locatif.
Dès ce mois, il sera à la disposition des candidats-locataires et des bailleurs la nouvelle grille des loyers sur laquelle les deux parties peuvent s’appuyer pour fixer leur prix.
Enfin, les preneurs en location des petits logements sont souvent des personnes isolées ou des familles monoparentales dont les revenus sont très faibles. Le problème est donc avant tout la solvabilité financière de ces ménages. C’est pourquoi la Déclaration de politique régionale 2017-2019 stipule « qu’un mécanisme d’allocation-loyer sera mis en place afin de faciliter l’accès à un logement à loyer modéré pour les familles en attente d’un logement social. »
En conclusion et au vu de ce qui précède, je puis confirmer à l’honorable membre que je suis bien consciente des difficultés en matière de logement, qu’il s’agisse de la problématique de l’augmentation des prix tant locatifs qu’acquisitifs ou de la problématique de l’offre. Ces deux problèmes n’en sont qu’un seul. C’est l’existence d’une sous-offre qui tire les prix vers le haut et ce déficit de l’offre concerne principalement les petits logements dont la rareté s’accroît au fur et mesure que le nombre et la proportion de ménages composés d’une ou deux personnes augmentent. Étant donné que depuis près de 20 ans la quasi-totalité de l’augmentation du nombre de ménages en Wallonie concerne des petits ménages, nous devons inciter à la création d’un grand nombre de petits logements, tant sur le segment du marché public que du marché privé.