Le précompte immobilier sur les surfaces commerciales
- Session : 2020-2021
- Année : 2021
- N° : 289 (2020-2021) 1
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Question écrite du 01/03/2021
- de HAZEE Stéphane
- à BORSUS Willy, Ministre de l'Economie, du Commerce extérieur, de la Recherche et de l'Innovation, du Numérique, de l'Aménagement du territoire, de l'Agriculture, de l'IFAPME et des Centres de compétences
De ce fait, en toute logique, en matière de bail d'habitation, cet impôt doit être payé par le propriétaire. Il est tout à fait interdit de répercuter le précompte sur le locataire. Ce principe est consacré par l'article du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation qui stipule : « Le précompte immobilier afférent à l'habitation louée ne peut être mis à charge du preneur. »
Toutefois, curieusement, ce principe ne vaut pas pour les baux de droit commun ainsi que les baux commerciaux. Il est ainsi fréquent que les propriétaires de surfaces commerciales répercutent le précompte sur leurs locataires.
Comment Monsieur le Ministre explique-t-il que le principe interdisant de faire répercuter le précompte immobilier sur le locataire dans le cadre d'un bail d'habitation ne soit pas applicable en matière de bail commercial ?
Cette situation est d'autant plus interpellante qu'en période de la Covid-19, de nombreux commerçants, peinent à payer leur loyer sans leurs rentrées habituelles, tenant compte notamment des périodes de fermeture imposée de leur établissement. Tel est encore le cas, en particulier, du secteur HORECA.
Quelle est son appréciation de la situation ?
Une initiative de sa part est-elle à l'étude ?
Réponse du 30/03/2021
- de BORSUS Willy
Le bail commercial est régi par les dispositions de la loi du 30 avril 1951, reprise au Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2 bis du Code civil.
La Région wallonne a par ailleurs adopté deux décrets le 15 mars 2018 : un décret relatif au bail d’habitation et un décret relatif au bail commercial de courte durée.
Selon l’article 251 CIR, les impôts, comme le précompte immobilier, incombent au propriétaire-bailleur, le précompte demeure une taxe frappant la propriété, ainsi qu’en atteste d’ailleurs son enrôlement à charge du seul propriétaire.
Cependant, comme l’honorable membre l’indique, seul le bail d’habitation interdit la mise à charge du locataire, du précompte immobilier. Cette disposition est impérative.
A contrario, le bail de droit commun et le bail commercial ne sont pas soumis à une telle interdiction, la charge du précompte immobilier peut par conséquent être conventionnellement répercutée sur le preneur.
En effet, les règles du bail commercial ne se prononcent pas sur la prise en charge du précompte immobilier, permettant aux parties de fixer librement les différentes modalités et composantes du loyer. Comme pour le bail de droit commun, le propriétaire peut faire supporter par le locataire des frais et charges qui par leur nature lui incombent normalement.
Le précompte immobilier ne peut cependant être (partiellement ou intégralement) imputé au preneur que si le contrat de bail le prévoit explicitement ; dans le cas contraire, le précompte immobilier est imputé au bailleur.
Le décret du 15 mars 2018 relatif au bail commercial de courte durée le confirme, en prévoyant en son article 4 la disposition suivante « Sauf convention contraire écrite, le loyer comprend les impôts, taxes, redevances et charges auxquels l'immeuble est assujetti ».
Les raisons qui expliquent la différence entre d’une part un bail d’habitation et un bail commercial d’autre part, s’expliquent par des situations objectivement différentes qui permettent par conséquent d’apporter un traitement différent.
En effet, le bail d’habitation veille à maintenir un équilibre entre le droit de propriété du bailleur et le droit au logement du locataire, le droit au logement étant consacré par la Constitution et plus particulièrement son article 23 (chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine).
Le bail commercial encadre les relations commerciales entre le propriétaire d’un local et son locataire, dont le principe de base réside dans la liberté des parties de définir leurs droits et obligations, cette liberté contractuelle étant induite par la réalité économique de la relation entre les parties.
Si la prise en charge du précompte immobilier devait à l’instar du bail d’habitation, être imputée impérativement au propriétaire, le propriétaire répercutera vraisemblablement celle-ci sur le prix du loyer. Ce n’est à mon sens pas en imposant la charge au propriétaire que la problématique du paiement des loyers commerciaux dans le cadre de la crise liée à la Covid-19, que l’honorable membre souligne, pourra s’en trouver résolue. La liberté contractuelle doit continuer de prévaloir en matière de bail commercial et les parties doivent pouvoir continuer à définir elles-mêmes les différentes modalités et composantes du loyer.
Enfin, je me permets de rappeler que le Gouvernement a décidé de mettre en place une mesure spécifique « loyers », à travers un système de prêt régional, au départ des outils économiques et financiers et plus particulièrement de la SOWALFIN, afin de soutenir les locataires impactés et permettre ainsi un effet levier par rapport à l’incitant fiscal annoncé par le Fédéral. Ce dispositif est destiné aux PME et indépendants qui ont dû obligatoirement fermer.
Les principales modalités de cette mesure sont les suivantes :
- effort du bailleur : pour bénéficier d’un prêt, l’effort du propriétaire doit être de minimum 1 mois ;
- rétroactivité pour la validité du geste du propriétaire : rétroactivité à avril 2020, ce qui pourrait permettre de compléter l’incitant fiscal fédéral ;
- durée couverte : intervention pour maximum 4 mois ;
- taux : 2 % ;
- durée : 2 ans avec une franchise de 6 mois ;
- régime d’aide : de minimis ;
- conditions à l’entrée : notamment ;
- le locataire ne doit pas avoir d’arriérés de loyers au 31/12/2019 ;
- l’entreprise ne doit pas être en difficulté au 31/12/2019.
À cette fin, la loi, le décret ou la règle visée à l'article 134 garantissent, en tenant compte des obligations correspondantes, les droits économiques, sociaux et culturels, et déterminent les conditions de leur exercice. Ces droits comprennent notamment :
1° le droit au travail et au libre choix d'une activité professionnelle dans le cadre d'une politique générale de l'emploi, visant entre autres à assurer un niveau d'emploi aussi stable et élevé que possible, le droit à des conditions de travail et à une rémunération équitables, ainsi que le droit d'information, de consultation et de négociation collective;
2° le droit à la sécurité sociale, à la protection de la santé et à l'aide sociale, médicale et juridique;
3° le droit à un logement décent;
4° le droit à la protection d'un environnement sain;
5° le droit à l'épanouissement culturel et social;
6° le droit aux prestations familiales. »