La conciliation entre la limitation de l'artificialisation, la rareté des terrains à bâtir et la demande
- Session : 2020-2021
- Année : 2021
- N° : 300 (2020-2021) 1
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Question écrite du 12/03/2021
- de ANTOINE André
- à BORSUS Willy, Ministre de l'Economie, du Commerce extérieur, de la Recherche et de l'Innovation, du Numérique, de l'Aménagement du territoire, de l'Agriculture, de l'IFAPME et des Centres de compétences
À côté des maisons et des appartements, il y a toujours eu un marché pour les terrains à bâtir, mais celui-ci semble s'être réveillé en 2020. « Avant la crise de la Covid, les terrains à bâtir avaient un peu moins la cote, car construire sa propre maison avec un architecte peut en faire fuir certains. Mais aujourd'hui, c'est une tendance générale. On constate dans le public un intérêt manifeste de pouvoir construire son propre logement. Les transactions de terrains un peu partout en Région wallonne, surtout en Brabant wallon, ont retrouvé une certaine dynamique qui s'était un peu atténuée », constate Me Renaud Grégoire, notaire et porte-parole de la Fédération royale du Notariat belge.
Cette demande croissante est donc due à la Covid, mais également au Stop Béton où le but est de stopper l'expansion territoriale des nouveaux logements d'ici à 2040 en Flandre et 2050 en Wallonie. Ainsi, dans ma région :
- 3 communes n'ont aucun terrain à vendre ;
- 14 communes moins de 5 parcelles ;
- 7 communes moins de 10 parcelles.
Dès lors, dans l'intérêt de nos concitoyens à revenus modestes qui souhaiteraient devenir propriétaires d'une parcelle de terrain à bâtir, Monsieur le Ministre a-t-il un plan afin de concilier rareté des terrains à bâtir et limitation de l'artificialisation, tout en maintenant une offre pour celles et ceux qui voudraient bâtir, ce qui éviterait une « flambée » des prix ?
Ne faudrait-il pas adapter certaines dispositions du CoDT pour favoriser les 2 et 3 façades ou optimaliser l'occupation au sol dans des parcelles permettant une meilleure valorisation foncière ?
Réponse du 26/03/2021 | Annexe [PDF]
- de BORSUS Willy
La Fédération royale du Notariat belge a ainsi mis en évidence que la demande pour les terrains à bâtir est en augmentation et que cela se répercute sur les prix alors que la tendance était plutôt à la stagnation en Région wallonne ces dernières années.
Le Brabant wallon reste la province où les terrains à bâtir sont les plus chers avec un prix médian de 150 000 euros. Ainsi, la RTBF (Terrains à bâtir : la recherche d’espace fait grimper les prix en Wallonie ; voici où ils ont le plus augmenté (rtbf.be)) a repris les propos de Me Emmanuel Estienne, notaire à Genappe, qui précise que « Si nous prenons les années précédentes, en 2018, on était à 145 000. En 2019, on avait eu une baisse et on était à 140.000 », explique-t-il. La tendance à la hausse en 2020 s’inscrit donc dans le mouvement observé avant 2019. La rareté des terrains à bâtir en Brabant Wallon combinée à la demande assez forte continue de pousser les prix vers le haut suivant la logique implacable de la loi de l’offre et de la demande.
Tout comme l’honorable membre, j’ai pu constater qu’il n’y avait, dans certaines communes très peu, voire pas de parcelle de terrain à bâtir disponible à la vente.
Pour autant, cela ne me semble pas être la seule clef d’entrée pour analyser l’offre foncière en Brabant wallon (ou ailleurs sur le territoire).
L’analyse des disponibilités foncières pour l’année 2020 en Wallonie francophone (253 communes) réalisée par l’IWEPS, montre que le potentiel foncier en zone d’habitat et zone d’habitat à caractère rural est de 29,8 % et de 76,8 % en zone d’aménagement communal concerté, soit respectivement plus de 52 000 hectares et 16 000 hectares.
Pour la province du Brabant wallon, les disponibilités foncières théoriques en zone d’habitat (y compris en zone d’habitat à caractère rural) et en ZACC sont de 4 308 ha et de 1 807 ha, soit 22 % des zones d’habitat et 72% des ZACC.
En analysant les chiffres, commune par commune, force est de constater que le taux de disponibilité (ZACC + ZH (y compris ZHCR)) le plus faible est situé entre 13 et 14 % pour 2 communes (Waterloo et Rixensart) alors qu’il atteint, en théorie, plus de 30 % pour un tiers des communes. En effet, toute zone dite « urbanisable » au sens du plan de secteur n’est pas nécessairement urbanisable dans les faits, les parcelles considérées pouvant s’avérer inaptes à la construction pour diverses raisons juridiques ou physiques.
Depuis l’entrée en vigueur du « nouveau » permis d’urbanisation, les directions extérieures ont constaté que les développeurs optent préférentiellement pour la procédure de permis d'urbanisme de constructions groupées plutôt que pour celle de permis d’urbanisation. Ce choix se comprend d’autant mieux que l’habitat individuel évolue, dans une logique d’optimisation spatiale clairement en marche, vers un habitat plus compact, mitoyen ou semi-mitoyen plus complexe à encadrer par les prescriptions d’un permis d’urbanisation.
D’après les chiffres reçus de la direction extérieure de Wavre, en 2018, 27 dossiers de permis d’urbanisation ont été instruits, mais seuls 9 constituait des nouveaux dossiers, en 2019, il y a eu 5 nouveaux dossiers (et 24 modifications) et 10 nouveaux dossiers (et 23 modifications) en 2020. Le solde constituant les modifications de permis de lotir.
S’agissant des maisons individuelles, on assiste donc à un déplacement de la maîtrise d’ouvrage de l’autoconstruction à la construction via la promotion.
Par ailleurs, en suivi du travail des chercheurs de la Conférence permanente de Développement territorial dans le cadre de la recherche intitulée « Intensification et requalification des centralités pour lutter contre l’étalement urbain et la dépendance à la voiture », le comité d’accompagnement de la recherche a proposé que pour l’année 2021, un volet relatif à l’accessibilité financière au logement soit ajouté au cahier des charges. Les finalités de la recherche concernant cette accessibilité au logement sont les suivantes :
- mieux comprendre les risques qu’encourent certains types de ménage au niveau de l’accès au logement en cas de mise en œuvre d’une politique volontariste de lutte contre l’étalement urbain ;
- décliner cette question du risque tenant compte des divers segments du marché du logement et des diverses réalités territoriales au sein de la Wallonie ;
- identifier des mesures d’accompagnement qui pourraient faciliter l’accès au logement pour les ménages, en particulier pour ceux les plus à risque ; mesures qu’il serait bon de prendre en parallèle de celles visant à lutter contre l’étalement urbain.
- connaître le positionnement des acteurs wallons du logement à l’égard de cette problématique et des pistes dégagées pour conjuguer lutte contre l’étalement urbain et accessibilité financière au logement.
(Voir tableau en annexe)
Les terrains non urbanisés situés en zones urbanisables constituent donc une offre foncière juridiquement urbanisable. Cette offre foncière potentielle est une estimation maximale des terrains disponibles puisqu’il se peut que certaines parcelles : - soient situés en zones de contraintes (inondations, glissement de terrain, captages d'eau...) ;
- soient inaptes à l'urbanisation car trop petites et/ou étroites ou enclavées par exemple ;
- ne soient pas en vente, car leur propriétaire ne le veut pas (rétention foncière) ;
- soient soumises à des plans communaux qui y empêchent l’urbanisation.
L'offre foncière effective, c’est-à-dire l’offre qui est réellement disponible sur le marché foncier à un instant t, peut donc s'écarter plus ou moins fortement de l’offre potentielle (Halleux, 2005).