La complexité de la législation sur les baux suite à la régionalisation
- Session : 2020-2021
- Année : 2021
- N° : 219 (2020-2021) 1
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Question écrite du 26/03/2021
- de TZANETATOS Nicolas
- à COLLIGNON Christophe, Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville
Depuis cette régionalisation, la législation sur les baux en Belgique est devenue très compliquée voir illisible pour les non-initiés. Or, la majorité des contrats qui sont signés entre des particuliers sont des baux de résidence principale ou des baux d'étudiants. Au vu de la taille de notre pays, la législation peut être différente d'une rue à l'autre particulièrement pour les logements étudiants à Bruxelles.
En Wallonie comme en Flandre, lorsque vous êtes étudiant, le bail étudiant s'impose. Dans ces deux régions, il est possible pour le preneur de résilier le contrat de bail étudiant sans indemnité s'il met un terme à ses études ou si un de ses parents décède. Le préavis s'élève dans ces cas à 2 mois. En Wallonie, cette possibilité n'est offerte à l'étudiant que si celui-ci résilie avant le 15 mars. Cela n'est pas exigé en Flandre.
À Bruxelles c'est un bail consensuel. Les deux parties doivent volontairement vouloir appliquer le bail étudiant. Le preneur peut à tout moment résilier sans motivation, moyennant le respect d'un préavis de 2 mois.
La plus grosse part des bailleurs en Belgique sont des particuliers et c'est une chance, car cela permet d'avoir des loyers moins élevés. Il est donc important de préserver ce constat et d'essayer de l'étendre. Pour cela, il est important de rendre davantage de lisibilité aux législations régionales sur les baux. De plus, davantage de lisibilité permettrait que la législation soit davantage intelligible pour les locataires de manière à ce qu'elle puisse recourir à ses droits.
Ne serait-il pas opportun de mettre ce point au Comité de concertation entre les trois régions afin qu'il y ait qu'une seule législation en matière de bail, particulièrement étudiant ?
Réponse du 22/04/2021
- de COLLIGNON Christophe
Ce transfert de compétence est aujourd’hui concrétisé puisque les différentes autorités régionales ont adopté leurs propres exigences en ce domaine. Tour à tour, les législateurs bruxellois, wallon et flamand se sont approprié la révision institutionnelle, en adoptant un décret ou une ordonnance destinés à réglementer de manière exhaustive la question du bail d’habitation. Chaque Région a la compétence d’édicter les règles qu’elle juge opportunes pour son territoire.
Les accents différents mis par les législateurs régionaux sont une conséquence directe et logique de la défédéralisation du droit du bail d’habitation et de l’attribution de compétences exclusives aux entités fédérées. Viser à uniformiser les législations régionales ne semble donc pas s’inscrire dans le sens de l’Histoire ni dans l’esprit du fédéralisme. Le législateur spécial fédéral a voulu permettre aux Régions de se saisir de la matière, c’est désormais à elles de prendre leurs responsabilités. La Région wallonne a été une pionnière en la matière. S’ajoute à cela que la majorité précédente a choisi de transférer l’exercice de la compétence « logement » à la Communauté germanophone, qui est donc compétente pour édicter des règles différentes en matière de bail sur son territoire.
L'honorable membre prend l’exemple du bail étudiant. Le législateur wallon a fait le choix de tenir compte du souhait légitime de mobilité de l’étudiant au cours de la location, tout en veillant à préserver les intérêts du bailleur. Ainsi, l’étudiant peut mettre fin au bail à tout moment, mais avant le 15 mars, moyennant un préavis de deux mois et le versement d’une indemnité équivalente à trois mois de loyer. Il convient de souligner que des exceptions au paiement de cette indemnité ont été prévues de sorte qu’un simple préavis de deux mois est suffisant pour mettre un terme à la location dans diverses situations, parmi lesquelles le décès d’un parent ou du tuteur, une cession de bail à un autre étudiant autorisée par le bailleur, et un refus d’inscription ou l’abandon des études pour se rendre disponible sur le marché du travail.
Le logement étudiant est une niche particulière du marché locatif, où il est plus malaisé de retrouver un candidat étudiant en cours d’année académique. Un équilibre a donc été trouvé, en tenant compte de cette réalité et en prévoyant des facultés de résiliation anticipée ou de sous-location.
De manière générale, la mise en œuvre d’un régime spécifique au bail étudiant a été bien accueillie par les acteurs de terrain. Il reste néanmoins perfectible. De premières propositions ont été émises en ce sens par le groupe de travail que j’avais chargé d’évaluer l’application du dispositif. Ses travaux pourraient m’amener à proposer des améliorations en la matière.
En conclusion : l’enjeu des nouvelles normes régionales sur le bail d’habitation est celui de l’appropriation par le grand public de règles parfois complexes. Le temps fera son œuvre, comme pour la consécration du bail de résidence principale dans le Code civil en 1991 qui a mis quelques années à être assimilé par les bailleurs et preneurs.