Evolution financière de la Société wallonne du logement.
- Session : 2005-2006
- Année : 2006
- N° : 194 (2005-2006) 1
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Question écrite du 15/05/2006
- de CASSART-MAILLEUX Caroline
- à ANTOINE André, Ministre du Logement, des Transports et du Développement territorial
Le secteur du logement social a défrayé la chronique récemment. Les agissements de certains opérateurs ont été mis en évidence et justement réprimés. Il n'en demeure pas moins que le financement du secteur constitue le risque majeur bien au-delà des péripéties mises en évidence.
La Société wallonne du logement supporte, avec l'aide de la Région dans le cadre d'un programme préétabli, le poids de la dette, les sociétés de logement du secteur public étant de plus en plus dépendantes des moyens obtenus de la Société wallonne du logement qui doit en assurer le financement.
Monsieur le Ministre pourrait-il m'informer quant à l'évolution de la Société wallonne du logement sur les points suivants :
- l'évolution des comptes courants débiteurs des SLSP auprès de la SWL et de la trésorerie de la SWL depuis la sortie de la branche d'activité du crédit social ;
- l'évolution des comptes courants créditeurs des SLSP après de la SWL depuis cette même date ;
- l'évolution de l'endettement total de la SWL avec la répartition entre la dette financière de long terme et la dette de court terme depuis cette même date ;
- l'évolution globale du coût de fonctionnement de la SWL depuis la sortie des branches d'activité d'assurances et du crédit social ?
Réponse du 28/06/2006
- de ANTOINE André
Au 31 décembre 2005, 21 sociétés sur 77 accusent un solde débiteur sur leur compte courant, avec un montant consolidé de - 92.319.892,89 euros.
Les projections ALM pour 2006 prévoient un solde consolidé de - 100.903.216,58 euros. A moyen et long termes, nos prévisions mettent en évidence une amplification de cette situation dès 2008.
Cet état de fait s'explique essentiellement par :
1° la baisse des recettes locatives due à la faible augmentation du nombre de logements suite aux déconstructions entamées ;
2° le fardeau des annuités remboursées sur les avances : le paiement des différentes annuités dues représente à lui seul près de 80 % des recettes (loyers et subsides). Selon nos prévisions, toutes autres choses étant égales par ailleurs, cette proportion dépasserait les 100 % dès 2014, aggravant ainsi davantage la situation financière des sociétés les plus fragiles.
Dès lors, ces sociétés n'ont pas la capacité financière suffisante pour faire face aux remboursements des annuités et exercer leurs missions. Dans l'immédiat, et pour honorer les engagements des sociétés à payer leurs cotisations et à assurer une continuité dans l'acquittement de leurs dettes, une ligne de crédit centralisée (dont la charge financière est supportée par la Région) a été mise à disposition dans le courant du mois de décembre 2005 afin que la SWL puisse effectuer le prélèvement des annuités sur les comptes de tiers même en cas de défaillance des sociétés. La limite de cette ligne est fixée à 20 millions d'euros et permet d'équilibrer les flux à court terme.
Moyens d'action
Le projet de redéploiement économique du secteur devrait pouvoir apporter les améliorations suivantes :
- un accroissement des recettes locatives et une gestion administrative locative plus rigoureuse (réforme locative, collecte de revenus, recouvrement de loyers, perception de surloyer pour chambre excédentaire, baux à durée déterminée, implication des locataires, etc.) ;
- une gestion financière plus stricte au sein des sociétés de logement via l'imposition d'une normalisation des coûts (maîtrise des coûts, mise en place de plans de gestion, etc.).
Dans l'attente de la mise en place de solutions (réforme des loyers, reconstructions, plans de gestion, etc.) visant à réduire les problèmes structurels auxquels sont confrontées les sociétés locatives, l'utilisation d'une ligne de crédit en tant que préfinancement des comptes de tiers semble être la solution la plus adéquate pour la SWL. La limite de cette ligne devra faire l'objet d'une reconduction pour 2006.
Evolution des comptes de tiers en situation créditrice
Au 31 décembre 2005, 51 sociétés sur 77 (soit 66,23 %) bénéficient d'un solde créditeur sur leur compte courant, avec un montant total de + 90.998.845,22 euros.
Les projections ALM pour 2006 prévoient un solde consolidé de + 102.643.041,6 euros (soit une hausse de 12,8 % en valeur).
Par ailleurs, les effets des mesures structurelles exposées ci-dessus devraient en toute logique renforcer la situation des sociétés en position créditrice.
Evolution de l'endettement total de la SWL
L'encours total de l'endettement de la SWL, au 31 mars 2006, est de 1,4 milliard d'euros.
Ce montant se compose :
- des emprunts de refinancement du Fadels, garantis par le Gouvernement fédéral, soit 1,1 milliard d'euros. Il est à noter que cette opération résulte d'une réduction significative du montant initial de la dette du Fadels (soit 1,7 milliard d'euros) qui fut ramenée à 1,4 milliard d'euros par le biais d'actualisation de la dette. Quant au montant emprunté, il s'est limité à 1,1 milliard d'euros compte tenu de la prise de participation complémentaire de la Région wallonne dans le capital de la SWL : 233,6 millions d'euros (AFV liés à la dette Fadels) ;
- des emprunts garantis par la Région, soit 0,3 milliard d'euros. Certains d'entre eux ont une échéance très proche (2006 et 2008), d'autres ont été levés en 2004 pour une durée moyenne de 20 ans. Chaque année, des emprunts sont levés en fonction des nouveaux programmes arrêtés par la Région wallonne. C'est ainsi que les besoins en reconstitution de préfinancement (35 millions d'euros) et le financement du programme de nouveaux logements de 2004 (12,380 millions d'euros) nécessitent des levées d'emprunts dans le courant du second semestre 2006.
Caractéristiques des grandes composantes de cet endettement :
- le refinancement du Fadels : cette partie représente le montant le plus important des emprunts. Une grande partie des financements (980 millions d'euros) est réalisée en taux fixe et ne doit pas être renouvelée. L'autre partie des financements est réalisée sur la base d'un taux fixe pour les 5 ou 10 premières années. Au-delà, le taux de financement de base est ajusté d'une variante liée à l'évolution du taux d'inflation européen. Les impacts liés à des modifications de taux apparaissent donc en 2009 et 2014 ;
- le financement des programmes de la SWL : les financements importants sur les programmes sont constitués principalement de deux emprunts dont les structures ont fait l'objet de modifications en novembre 2005 et en mars 2006 dans le but de garantir des taux d'intérêts maxima et de se protéger contre la hausse des taux courts (émissions obligataires de 100 et 111 milliards d'euros).
Evolution à court terme
D'autres emprunts sont prévus en 2006, notamment dans le cadre du programme exceptionnel d'investissement : ce programme ne générera aucun risque de taux puisque l'on prévoit l'adossement parfait entre les prêts aux sociétés et les emprunts bancaires. Dans ce cadre, la SWL a signé une convention avec la BEI en date du 24 juin 2005, portant sur un montant de 150.000.000 euros.
Le coût de fonctionnement de la SWL
Il est à noter que la cession de la branche d'activités d'assurances n'avait pas d'impact sur les frais de fonctionnement de la SWL dans la mesure où le résultat de cette banche était toujours mis en évidence.
Par contre, la cession de la branche du crédit social a eu pour conséquences :
- la perte de la marge d'intermédiation liée à l'activité hypothécaire ;
- la charge supplémentaire des frais de personnel liés au cadre de transition : il est à signaler que jusqu'au 30 juin 2006, la SWCS intervient dans le coût de cadre de transition à concurrence de 10 agents.
Les frais de fonctionnement de la Société wallonne du logement restent déficitaires en 2006 avec un mali de fonctionnement d'environ 3 millions d'euros. Selon nos prévisions, ce déficit dépasserait les 5 millions d'euros en 2014.
Outre les causes citées ci-dessus, cette situation s'explique essentiellement par :
- la décentralisation des comptes financiers à la Région wallonne qui a eu pour effet de réduire fortement les produits financiers affectés à la couverture des charges de financement ;
- le recrutement d'agents dans le cadre de nouvelles missions, telles que le Programme exceptionnel d'investissement et la création fin 2005 d'une Direction de l'audit au sein de la SWL.
Pour pallier cette situation, la négociation du nouveau contrat de gestion devrait aboutir à l'octroi d'une subvention pour assurer la couverture des charges de fonctionnement.
Je souligne à cet égard que la Région a inscrit un montant de 3,5 millions d'euros au budget 2005 et un montant de 3,612 millions d'euros au budget 2006, destinés à couvrir les frais de fonctionnement de la SWL.
Un montant de 1 million d'euros destiné au scanning complet des sociétés de logement de service public a également été inscrit au budget 2006.