L’impact des inondations de juillet 2021 sur le prix de l'immobilier

• Session : 2021-2022
• Année : 2022
• N° : 368 (2021-2022) 1

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• Question écrite du 04/05/2022

  • de LIRADELFO Julien
  • à COLLIGNON Christophe, Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville
  Que ce soient les riverains ou les autorités locales, de nombreux acteurs observent une augmentation des prix du marché du logement à la suite des inondations de juillet 2021.
  
  Quel monitoring fait Monsieur le Ministre de la situation ?
  
  Comment ont évolué les prix des loyers dans les zones concernées ?
  
  Comment ont évolué les prix à l'achat des logements dans ces mêmes zones ?
  
  Peut-il me donner ces évolutions par communes ?
  
  Quelles conclusions tire-t-il de ces informations ?

• Réponse du 27/06/2022

  • de COLLIGNON Christophe
  Quand on considère l’augmentation des prix de l’immobilier et des loyers résidentiels, il est difficile de distinguer l’influence des facteurs macroéconomiques (reprise du marché immobilier après la mise en pause de 2020, inflation…) et les conséquences des inondations de juillet 2021. Une telle analyse nécessiterait des données très détaillées (qui n’existent pas à ce jour) pour plusieurs variables à l’échelle communale.
  
  Néanmoins, les récentes données publiées par le Statbel permettent de dégager quelques tendances qui ne semblent pas corroborer les affirmations de l’honorable membre sur une plus forte hausse des prix. Ainsi, l’évolution des prix dans les communes est comparée avec celle de leur arrondissement ou province afin d’identifier d’éventuelles singularités dans la trajectoire des communes sinistrées. Parmi les neuf communes les plus touchées par les inondations, huit se trouvent dans la Province de Liège ; dans l’arrondissement administratif de Liège pour Liège, Chaudfontaine, Esneux et Trooz, et dans celui de Verviers pour Verviers, Limbourg, Pepinster et Theux. Rochefort est en province de Namur.
  
  Selon Statbel, entre l’année 2020 et 2021, le prix médian des maisons a augmenté en moyenne de 5,6 % en Wallonie et de 6,1 % dans la province de Liège. Au sein des arrondissements sinistrés, l’augmentation la plus importante est celle de l’arrondissement de Dinant, où les prix ont augmenté de 13 % par rapport à l’année précédente, suivie par celles des arrondissements de Verviers (+7,9 %) et de Liège (+4,1 %).
  
  Pour mesurer l’impact des inondations à l’échelle communale, il est nécessaire d’étudier les prix des maisons par trimestre depuis l’année 2019. On constate ainsi un pic du prix médian au troisième trimestre de 2021 pour les communes de Chaudfontaine (325 000 euros) et Esneux (259 000 euros). Au cours des trimestres précédents, il avait déjà été observé une volatilité importante des prix (variations de +25 % à −25 %) d’un trimestre à l’autre au sein de ces deux communes. Par conséquent, la hausse sur le troisième trimestre ne peut pas être imputée aux seules inondations de juillet 2021. Par ailleurs, les prix médians des maisons dans les communes de Liège, Verviers, Theux et Rochefort suivent la même évolution que dans le reste de la Wallonie. Enfin, pour les communes de Limbourg, Pepinster et Trooz, le faible nombre de transactions par trimestre ne permet pas d’établir statistiquement le prix médian de la commune sur la période étudiée. Sur la base de ces éléments, à ce jour, il n’est pas permis de conclure que les prix des maisons dans les communes sinistrées ont particulièrement plus augmenté qu’ailleurs en Wallonie.
  
  Dans le cadre de l’Observatoire des loyers privés en Wallonie, le Centre d’études en habitat durable de Wallonie (CEHD) a réalisé, dans l’urgence, un sondage auprès des locataires sinistrés à la suite des inondations de 2021. La situation difficile de ceux-ci explique leur participation assez faible à ce sondage qui a recueilli les réponses de 160 ménages. Pour les ménages relogés, leur loyer moyen, avant les inondations, était de 612 euros. Après leur relogement dans le secteur locatif privé (pour ceux qui y sont relogés), leur loyer moyen est de 379 euros, y compris des loyers « à prix d’ami » qui ont été consentis par solidarité à des ménages, par exemple au sein d’une même famille.
  
  Sur l’ensemble du marché locatif, selon l’Observatoire des loyers en Wallonie, la hausse moyenne des loyers entre 2020 et 2021 dans la province de Liège (0,4 %) est inférieure à la hausse régionale (2,1 %). Dans l’arrondissement de Liège, l’augmentation annuelle des loyers n’est pas non plus significative (1,7 %). Elle est même négative dans l’arrondissement de Verviers (cf. tableau 1). Dans la ville de Liège, l’augmentation des loyers entre 2020 et 2021 (de 2,2 %) est comparable avec l’ensemble de la Wallonie.