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Les baux de location des logements publics

  • Session : 2021-2022
  • Année : 2022
  • N° : 384 (2021-2022) 1

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  • Question écrite du 10/05/2022
    • de EVRARD Yves
    • à COLLIGNON Christophe, Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville
    En Région wallonne, les contrats conclus dans le secteur du logement public à partir du 1er janvier 2008 le sont pour une durée de 9 ans renouvelable. Si à l'échéance des 9 ans, le locataire reste dans les lieux (et que la SLSP ne s'y oppose pas), le bail se prolonge à chaque fois pour une nouvelle durée de 9 ans.

    Monsieur le Ministre peut-il nous indiquer, sur base des chiffres fournis par la SWL, quel est le nombre de contrats de location qui ont été renouvelés pour un bail de 9 ans ?

    Peut-il également nous indiquer à l'inverse combien de locataires sociaux ont vu leur bail prendre fin au motif qu'ils ne satisfont plus aux conditions de revenus ou que leur situation familiale ne correspond plus à l'exigence d'une occupation optimale du logement ?

    Combien de locataires sociaux ont-ils pu avoir accès à la propriété ?

    À l'examen de ces chiffres, peut-il nous faire part de son analyse au regard de l'objectif d'ascenseur social du logement public ?

    L'accès à un logement social pourrait-il – au lieu d'avoir ce rôle d'ascenseur social - constituer un frein à l'emploi en ce sens qu'il pourrait faire craindre aux locataires la perte de leur logement s'ils prennent un emploi ?

    Une évaluation du régime du bail à durée déterminée des logements sociaux a-t-elle été réalisée et cas échéant, quels enseignements Monsieur le Ministre en a-t-il tirés ? Ceux-ci l'amèneront-ils à y apporter des modifications ?
  • Réponse du 20/06/2022
    • de COLLIGNON Christophe
    La réglementation locative sociale a déjà connu plusieurs réformes, lors desquelles différents éléments, et singulièrement la durée du bail social, ont été modifiés. Jusqu’en 2008, ce dernier avait une durée indéterminée. À partir du 1er janvier 2008, les baux ont été conclus pour une durée de neuf ans. Depuis le 1er janvier 2013, la réglementation prévoit un droit d’habitat de neuf ans. Celui-ci confère le droit d’habiter un logement public pendant une période de neuf ans en vertu d’un ou de plusieurs baux, sans pour autant que celui-ci porte sur le même logement, contrairement à un bail de neuf ans qui, lui, porte sur un logement précis. En pratique, la différence est minime, mais la nuance est importante dans le cadre du système de mutation, c’est-à-dire lorsqu’un locataire change de logement en cours de bail. Sous l’empire du droit d’habitat, le bail portant sur le nouveau logement est conclu pour la durée restante du droit d’habitat, et non pour une nouvelle période de neuf ans. Par ailleurs, à défaut de congé donné par la SLSP, tant le bail que le droit d’habitat de neuf ans sont prolongés à leur échéance pour une nouvelle période de neuf ans, si le locataire se maintient dans les lieux.

    Tous les locataires du secteur du logement public ne sont pas soumis au même régime en termes de durée du bail. Celui-ci varie selon la date à laquelle le locataire est entré dans le logement social et a signé le bail y afférent. Le problème d’un potentiel frein à l’emploi évoqué par monsieur le député n’est pas neuf, puisque, même dans le cadre des anciens baux à durée indéterminée, les SLSP avaient la possibilité de donner un renon aux ménages locataires pour différentes raisons, notamment si leurs revenus dépassent les montants maxima visés par la réglementation.

    Plusieurs raisons nous font toutefois penser que le régime actuel d’accès au logement social ne constitue pas un tel frein.

    Tout d’abord, les revenus annuels fixés pour l’admission des candidats-locataires par les articles 1er, 29°, 30° et 31° du Code wallon de l’habitation durable (CWHD) sont déjà relativement élevés. Ainsi, pour l’année 2023, le plafond pour un ménage de catégorie 3, anciennement ménage à revenus moyens, s’élèvera à 48 200 euros pour une personne seule, et à 58 300 euros pour un ménage composé de plusieurs personnes, augmentés de 2 900 euros par enfant à charge. Le fait, pour les locataires, de prendre un emploi n’entraînera donc pas automatiquement le dépassement de ce plafond, loin de là. La preuve en est qu’en 2019, les ménages dont les revenus étaient supérieurs à ceux d’un ménage de catégorie 3 représentaient à peine 0,93 % de l’ensemble des ménages locataires.

    Ensuite, il convient de rappeler que le bail actuel de neuf ans confère à la SLSP uniquement la possibilité de mettre fin au bail lorsque les revenus du locataire sont supérieurs aux plafonds visés par le CWHD. Il ne s’agit en aucun cas d’une obligation pour la société de procéder de la sorte. À notre connaissance, cette situation ne se produit qu’à une fréquence anecdotique, la plupart des ménages dans cette situation quittant leur logement d’utilité publique de façon volontaire.

    En effet, il est nécessaire de garder à l’esprit que le loyer évolue en fonction notamment des revenus du locataire : si les revenus de ce dernier s’accroissent, son loyer augmente également. Il peut même, dans certaines circonstances, être porté à la valeur locative normale. Une société ne verra donc probablement pas l’intérêt de mettre fin au bail d’un locataire qui s’acquitte, en temps et en heure, d’un loyer légèrement plus élevé que la moyenne du parc locatif social. Au contraire, ces locataires permettent à la société d’améliorer leur santé financière et ainsi de pouvoir consacrer davantage de moyens à l’aide aux plus démunis. Dans ces circonstances cependant, il est vraisemblable qu’un locataire dont les revenus augmentent choisisse, de lui-même, de quitter le parc locatif social pour prendre un logement dans le privé, le logement d’utilité publique n’étant plus assez avantageux pour lui.