La mise en location de logements trop énergivores
- Session : 2021-2022
- Année : 2022
- N° : 390 (2021-2022) 1
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Question écrite du 16/05/2022
- de EVRARD Yves
- à COLLIGNON Christophe, Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville
Le Gouvernement wallon est conscient de cette problématique puisque la DPR entend inciter à la rénovation énergétique des bâtiments, mais aussi à faciliter l'accès au logement.
La France va prochainement aller plus loin puisque dès le 1er janvier 2023, les pires « passoires thermiques », c'est-à-dire les logements dont la consommation énergétique finale dépasse 450 kWh par m2 et par an, ne pourront plus être remises en location en France. Cette interdiction, votée dans la loi Climat, concerne 90.000 logements seulement, mais n'est qu'une première étape souhaitée par le Gouvernement en vue d'interdire l'ensemble des « passoires thermiques » à l'horizon 2028, ce qui représente à l'heure actuelle 17% du parc des logements.
Par ailleurs, les logements touristiques ne sont pas concernés par l'interdiction française. Or dans certaines villes et territoires touristiques, le marché immobilier devient déséquilibré, l'offre de logement locatif augmentant de manière exponentielle.
Néanmoins, cette application fait poser son lot de questions : que pourrait-il dès lors arriver aux locataires, ayant signé un bail avant cette interdiction, qui se trouveraient dans un logement qui n'est plus aux normes ? Est-ce que pareille interdiction, malgré son caractère bien fondé, ne serait pas contre-productive pour lutter contre la crise du logement ?
Est-ce que l'une des solutions envisagées pour inciter les Wallons à rénover leurs bâtiments pourrait être celle de suivre l'exemple français en interdisant à la location les bâtiments trop énergivores ?
Cela incite-t-il Monsieur le Ministre, en collaboration avec le Ministre de l'Énergie, à prendre des actions spécifiques en la matière ?
Réponse du 22/06/2022
- de COLLIGNON Christophe
Je peux comprendre cette mesure, car il apparaît qu’en France comme en Wallonie, les biens anciens donnés en location présentent globalement une moins bonne performance énergétique que les biens occupés par leur propriétaire. Dès lors que le bailleur ne supporte pas les charges locatives, dont celles liées aux coûts énergétiques, il existe un « non-alignement d’intérêts » (split incentive) entre les deux parties. Pour ce qui est des nouvelles constructions et des rénovations lourdes, il existe de longue date, en Wallonie, des critères de performance énergétique à respecter.
Il sera intéressant de dresser le bilan de la mesure française après sa mise en œuvre et, surtout, d’examiner si elle n’a pas produit davantage d’effets pervers que d’effets vertueux. Concernant plus précisément le sort du bail portant sur des logements trop énergivores au regard de la législation, il y a lieu de voir ce que prescrivent les textes ainsi que les éventuelles dispositions transitoires.
Il m’appartient de suivre la ligne de conduite fixée par le gouvernement, à savoir la stratégie de rénovation telle que définie le 12 novembre 2020 ; stratégie qui se traduit surtout par des mesures incitatives.
Plusieurs outils sont à la disposition des propriétaires pour établir un diagnostic quant à l’efficience énergétique de leur bâtiment.
‒ Le quick-scan permet au propriétaire d’établir lui-même un premier diagnostic de base.
‒ L’audit logement permet l’évaluation globale de la performance énergétique du logement et intègre les aspects sécurité et salubrité. Un auditeur agréé analyse le logement, il établit une trajectoire de rénovation basée sur son potentiel maximal technique d’amélioration des performances énergétiques et il définit l’ordre et les priorités des travaux à entreprendre. Depuis mai 2020, l’audit logement est complété par la « Feuille de route », qui présente de manière synthétique la trajectoire de rénovation proposée par l’auditeur, sous forme d’étapes de rénovation à suivre pour atteindre le label A.
‒ Le passeport bâtiment, en développement, consiste à rassembler et centraliser l’ensemble des informations disponibles pour un bâtiment, de manière structurée sur différents thèmes : énergie (certificat PEB, demandes de primes, audit logement), technique (plans, études de stabilité, HVAC [chauffage, ventilation et climatisation], essais de sols, eaux...) et administratif (localisation, type d’habitation, permis d’urbanisme…).
À côté de ces outils se trouvent des incitants financiers à la rénovation des logements, tant au niveau de leur salubrité que de leur performance énergétique :
‒ La prime habitation. Son octroi passe par la réalisation de l’audit énergétique, qui fait, lui aussi, l’objet d’un soutien financier. Cette aide est accessible tant aux propriétaires occupants qu’aux bailleurs.
‒ Le renopack. Proposé par la SWCS et le FLW, il s’agit d’un prêt à taux zéro complété par l’octroi de prime en cas de réalisation d’un audit. Il est accessible tant aux propriétaires occupants qu’aux propriétaires bailleurs. Il offre l’avantage de ne requérir aucun préfinancement des travaux.
‒ Le rénoprêt. Proposé également par la SWCS et le FLW, il consiste en un « simple » prêt à taux zéro, mais il est accessible aux propriétaires qui ne souhaitent pas réaliser un audit de leur logement et il couvre un ensemble de travaux plus large que le rénopack.
‒ La prime « simplifiée ». Entrant en vigueur le 1er septembre, elle consiste en une prime octroyée sans obligation de réaliser un audit préalable, pour la réalisation de travaux de toiture ou de certains travaux dont la facture finale est inférieure ou égale à 3 000 euros.
À plus long terme et face à l’importance des besoins en rénovation énergétique, la stratégie de rénovation wallonne recommande d’encourager les rénovations profondes en une fois et de stimuler la rénovation des logements lors des moments clefs que sont la vente, la location ou tout transfert de propriété. La concertation nécessaire à la mise en œuvre des mesures y relative relève de la compétence du ministre de l’énergie.
J’ajoute pour terminer ce survol que, sous mon impulsion, nous avons mis en place le module « énergétique » de la grille indicative des loyers qui permet tant aux propriétaires qu’aux locataires d’évaluer le coût des charges énergétiques du logement. Cet outil permet ainsi aux candidats locataires de contracter en connaissance de cause et, le cas échéant, d’éviter de s’engager dans la location d’un logement énergivore.