L'accès à la propriété en Province de Luxembourg

• Session : 2021-2022
• Année : 2022
• N° : 423 (2021-2022) 1

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• Question écrite du 02/06/2022

  • de GOFFINET Anne-Catherine
  • à COLLIGNON Christophe, Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville
  Selon la Fédération royale du notariat belge, les prix de l'immobilier en province de Luxembourg ont bondi de plus de 20 % entre 2020 et 2021. Cette augmentation est bien supérieure à la hausse moyenne enregistrée au niveau national l'an passé, qui était de 14 % en 2021. En 5 ans, le prix médian d'une maison dans cette province a augmenté de 25,1 %. Le taux le plus élevé de Wallonie.
  
  Concernant ces difficultés que rencontrent les ménages à s’y loger, il y a un an, Monsieur le Ministre m’expliquait que dans le Plan wallon de relance, il avait demandé des moyens financiers pour développer des actions spécifiques relatives à l’accès aux crédits hypothécaires sociaux. Il s'engageait à revoir les conditions d’octroi, et les modalités, des crédits hypothécaires sociaux, afin d’en élargir le champ d’application.
  
  Puisqu'il disait avoir « obtenu un certain nombre de moyens au niveau de la SWCS et du FLW, vous deviez, dans cette perspective, mettre à l’étude plusieurs éléments » : la question de la durée des remboursements des prêts pour lisser le coût pour les ménages ; la limite des plafonds de revenu pour avoir accès à ce type de crédit ; la politique des taux d’intérêt ; la révision des montants maximums de la valeur vénale des biens à considérer ; la possibilité d’utiliser des formules de démembrement du droit de la propriété pour réduire le coût de l’opération type usufruit.
  
  Quelles sont les conclusions de ces études, et quelles sont les actions qui en découlent aujourd’hui, en particulier au niveau de l’accès au crédit hypothécaire social, et de son élargissement à d’autres catégories de la population ?
  
  Quels sont les moyens dégagés dans le cadre du plan de relance, et engagés pour agir face à ces difficultés grandissantes à pouvoir acquérir un logement, dans des zones à forte pression foncière telle que ma province, où les coûts élevés de l'immobilier au Luxembourg entraînent vers le haut les prix dans les régions frontalières belges ?

• Réponse du 11/07/2022

  • de COLLIGNON Christophe
  Depuis mon entrée en fonction, j’ai veillé à apporter une réponse concrète à l’inflation couplée des prix du marché immobilier et des taux d’intérêt, et ce, au regard de notre objectif de faire progresser le droit au logement décent pour tous.
  
  L’inflation généralisée est une réalité, et la principale difficulté pour accéder à la propriété n’est pas tant l’accès au crédit hypothécaire social que l’écart qui existe entre les prix de l’immobilier et la capacité financière des candidats acheteurs.
  
  Compte tenu de cela, à mon initiative, le gouvernement a pris des mesures pour augmenter substantiellement l’offre de logements publics, mais aussi pour soutenir l’accès à la propriété via le crédit social. Ainsi, grâce aux moyens du Plan de relance de la Wallonie, le gouvernement a approuvé la mise à disposition de la Société wallonne du crédit social et du Fonds du logement, d’une enveloppe en dotation supplémentaire pour couvrir une augmentation de 20 % de la production annuelle de crédits hypothécaires. De plus, toujours dans le cadre du Plan de relance, un complément de garantie d’emprunt de 42 millions est octroyé, chaque année, à la SWCS, pour porter sa capacité de production annuelle à 470 millions.
  
  Par ailleurs, plusieurs mesures que nous avons adoptées aident directement les citoyens et en particulier les jeunes ménages :
  - L’augmentation du plafond des revenus imposables globalement (RIG) à 65 000 euros, pour permettre aux jeunes qui viennent d’entrer dans la vie active de répondre aux conditions du crédit social (95 % des déclarations fiscales individuelles wallonnes éligibles) ;
  - L’augmentation de la valeur maximale autorisée du logement à 260 000 euros, et même à 351 000 euros en zones de pression immobilière. Si je m’en réfère au dernier baromètre de la Fédération des notaires comparant le premier trimestre des années 2021 et 2022, le montant moyen du prix d’acquisition d’un immeuble d’habitation a augmenté de 2,1 % pour atteindre 227 496 euros. Il apparaît donc qu’en moyenne, 75 % du parc immobilier wallon est éligible, en particulier dans les provinces de Liège, Luxembourg, Namur et Hainaut (50 % dans le Brabant wallon). Une formule d’indexation annuelle de ces plafonds, liée à l’évolution du coût de l’immobilier, est par ailleurs d’application pour intégrer cette variable et coller au mieux à la réalité. Les zones de pression immobilières sont également actualisées annuellement, par le CEHD.
  - Autre mesure : la réduction de taux de 40 points de base lorsque les emprunteurs ont moins de 35 ans au moment de l’introduction de leur demande. Ainsi, le taux inédit le plus bas à la SWCS est aujourd’hui de 0,9 %. C’est une réponse concrète à l’inflation des taux du marché bancaire.
  - Outre des taux d’intérêt attractifs, le crédit social se distingue aussi par la possibilité pour le Fonds du logement et la SWCS de consentir une durée de remboursement des prêts allant jusqu’à 30 ans.
  - Et pour ce qui est des frais liés à l’acquisition et au prêt, le crédit social offre une réelle opportunité à celles et ceux qui n’ont pas ou qui ont peu de fonds propres. Ainsi, en 2021, 8 prêts sur 10 présentaient une quotité supérieure à 100 %.
  - Enfin, pour ce qui concerne les nouvelles constructions, l’arrêté prévoit également que le plafond s’applique pour le coût de construction HTVA et hors terrain.
  
  Alors, effectivement, nous connaissons un contexte difficile, mais avec cet éventail de mesures, la Wallonie s’est mise en position de soutenir un maximum de citoyens qui, très légitimement, désirent accéder à la propriété et qui doivent être aidés à concrétiser ce projet de vie.
  
  Si le volume des demandes de crédit tend à diminuer sur l’ensemble du marché, une tendance inverse est observée sur le marché du crédit social. L’augmentation des taux sur le marché a pour effet d’accroître encore l’intérêt des citoyens pour le crédit social qui n’est pas visé par l’application des normes prudentielles de la Banque Nationale. C’est ainsi que, par rapport à l’an dernier, le Fonds du logement a d’ores et déjà réalisé 33 % de crédits supplémentaires en nombre de dossiers. Le pourcentage d’augmentation grimpe même à 44 % si l’on s’en réfère aux montants prêtés ; l’année 2021 ayant déjà été une année record. C’est dire le taux de sollicitation et la capacité de cet organisme à y faire face. Ces résultats confirment donc la pertinence de l’action lancée par la Wallonie à travers son PRW.
  
  Ce dernier prévoit d’ailleurs aussi une enveloppe pour la création de logements via des partenariats public-privé. Il s’agit, là, d’augmenter le nombre de logements des opérateurs immobiliers locaux que sont les SLSP et les pouvoirs locaux, via l’acquisition de logements « clef sur porte ». Il s’agit aussi de développer une politique de création et de valorisation de réserves foncières par PPP, visant notamment à mettre sur le marché des logements acquisitifs à des conditions de prix permettant le recours aux prêts hypothécaires sociaux.