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La proposition de Comeos de lier l’indexation des loyers commerciaux à l’efficacité énergétique du bien

  • Session : 2021-2022
  • Année : 2022
  • N° : 789 (2021-2022) 1

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  • Question écrite du 07/07/2022
    • de CASSART-MAILLEUX Caroline
    • à BORSUS Willy, Ministre de l'Economie, du Commerce extérieur, de la Recherche et de l'Innovation, du Numérique, de l'Aménagement du territoire, de l'Agriculture, de l'IFAPME et des Centres de compétences
    Si la hausse des prix de l'énergie est une mauvaise nouvelle pour tous les Belges, elle l'est encore plus pour les locataires qui sont doublement pénalisés compte tenu de l'indexation des loyers qui dépend des prix de l'énergie. Selon Comeos, la Fédération du commerce et des services en Belgique, ce mécanisme d'indexation serait absurde. Elle estime qu'il serait plus juste, plus économique et plus social de lier l'indice des loyers à l'efficacité énergétique du bien.

    À l'heure actuelle, l'indexation annuelle d'un loyer commercial est basée sur l'indice santé. Un indice, déterminé au niveau du Fédéral, qui permet aux propriétaires d'augmenter leur loyer. Les locataires, en particulier ceux occupant des biens peu ou pas isolés, paient donc deux fois : les coûts énergétiques de leur bien, mais aussi un loyer plus élevé.

    L'idée serait, d'après Comeos, de proposer un indice loyer basé sur l'indice santé sans les composantes énergétiques, de maintenir cette indexation limitée tant que le propriétaire ne présente pas un certificat PEB favorable pour le bien et n'autoriser une indexation complète que pour les biens immobiliers durables. Cela inciterait ainsi les propriétaires à investir dans la durabilité de leurs biens immobiliers et récompenserait ceux qui l'ont fait. Si je ne m'abuse, cette mesure pourrait être prise au niveau régional.

    Monsieur le Ministre a-t-il pris connaissance de cette proposition ? Qu'en pense-t-il ?

    Travaille-t-il sur le sujet avec Comeos, le cas échéant en concertation avec ses collègues les Ministres de l'Énergie et du Logement ? 
  • Réponse du 01/08/2022
    • de BORSUS Willy
    J’ai effectivement pris connaissance de cette proposition et l’étudie avec mon cabinet, lequel a pris contact avec Comeos afin de discuter des modalités envisagées.

    À ce stade, et bien que cette piste soit intéressante, il convient de relever une série de risques et imprécisions auxquels il conviendra d’apporter des solutions/adaptations.

    Tout d’abord, Comeos propose une indexation rétroactive. Cette rétroactivité jouerait de deux façons.

    La première consisterait à appliquer la nouvelle indexation, excluant le coût de l’énergie, à tous les contrats en cours, ce qui pose question en termes de sécurité juridique.

    La deuxième irait encore plus loin en ce qu’elle ferait rétroagir la nouvelle indexation au mois de juin 2021, soit une application sur les loyers de l’année passée.

    Cette double rétroactivité pose des questions en termes de sécurité juridique, pour lesquelles une analyse juridique plus poussée serait nécessaire. Par ailleurs, le fait d’appliquer cette mesure de manière rétroactive ferait perdre à celle-ci son caractère incitatif, le propriétaire du bien n’ayant pas pu prévoir cette obligation de rénovation avant son édiction, ce qui selon moi lui fait perdre de facto son caractère proportionné.

    La proposition de Comeos vise par ailleurs à ne permettre la prise en compte du coût de l’énergie dans l’indexation des loyers qu’à partir du moment où le bailleur présentera un PEB A ou supérieur pour le bien qu’il loue. Cette approche me semble quelque peu radicale, d’autant plus que l’atteinte de cette notation peut s’avérer extrêmement compliquée pour certains biens.

    Une approche progressive en fonction du PEB me semble par exemple plus opportune et proportionnée. Ainsi, un bien disposant d’un PEB A pourrait être indexé à 100 % du coût de l’énergie, alors qu’un bien disposant d’un PEB B ne pourrait par exemple le faire qu’à hauteur de 70 % dudit coût.

    Finalement, il convient de souligner le fait que cette proposition vise à soutenir les commerçants locataires, en faisant partiellement fi de la réalité économique et des intérêts des bailleurs. Il conviendra donc de garder à l’esprit ces différents intérêts afin de présenter le cas échéant une proposition juste.

    Une demande d’avis consultatif à destination du Conseil économique, social et environnemental de Wallonie (CESE) me semble une première étape intéressante afin de laisser le soin aux parties prenantes de présenter une proposition jugée équilibrée.