L’inflation des prix de l’immobilier et la hausse des taux d’intérêt

• Session : 2021-2022
• Année : 2022
• N° : 541 (2021-2022) 1

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• Question écrite du 14/07/2022

  • de CRUCKE Jean-Luc
  • à COLLIGNON Christophe, Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville
  Depuis 2020, le marché immobilier s'est porté constamment à la hausse, au point de faire redouter chez certains experts l'émergence d'une bulle dont on sait qu'elle se termine rarement bien pour le citoyen et l'économie !
  
  C'est à présent à une remontée des taux d'intérêt que le marché est confronté, entraînant un renchérissement du coût de l'argent, des prêts hypothécaires se négociant déjà à un taux de 3 à 6 % sur 30 ans aux États-Unis, avec la crainte que le mouvement ne gagne le vieux continent !
  
  Comment Monsieur le Ministre analyse-t-il les composantes de ces deux mouvements sur la politique du logement en Wallonie ?
  
  Quels sont les inconvénients et les éventuels avantages que cette situation peut avoir sur l'évolution du marché du logement en Wallonie ?
  
  Sur quels arguments et documents fonde-t-il son raisonnement ? 
  
  Face à de telles situations, quelles sont les mesures prises pour permettre aux plus jeunes et/ou aux plus démunis de continuer à espérer pouvoir endosser le tablier de l'acquéreur ?
  
  Quels sont, à cet égard, les chantiers sur lesquels il travaille et dont il espère la concrétisation avant la fin de la législature ?

• Réponse du 18/08/2022

  • de COLLIGNON Christophe
  La hausse des prix de l’immobilier est une réalité, et la principale difficulté dans l’accès à la propriété n’est dès lors pas tant l’accès au crédit hypothécaire social que l’écart qui existe entre les prix et la capacité financière des candidats acheteurs.
  
  Les taux d’emprunts hypothécaires influencent directement les prix de l’immobilier. C’est une des raisons principales de la hausse importante des prix des logements en 2020 et 2021, soutenue par une très forte demande. En effet, vu la faiblesse des rendements sur action et de l’épargne, l’immobilier a attiré beaucoup d’investisseurs, en plus des ménages. C’est pourquoi la Banque centrale européenne cherche à « refroidir » la consommation et à enrayer l’inflation, en augmentant ses taux directeurs, pour la première fois depuis 10 ans.
  
  Il est évident que la Wallonie n’a ni la capacité juridique ni les moyens financiers pour compenser totalement les effets régulatoires de la politique monétaire de la BCE. Toutefois, je pense pouvoir affirmer que mon action de Ministre du Logement a visé en permanence à apporter une réponse concrète à l’inflation des prix du marché immobilier et à faire progresser le droit au logement décent pour tous.
  
  Compte tenu de ce constat, à mon initiative, le gouvernement wallon a anticipé cette situation dès 2021. Il a pris des mesures afin d’augmenter substantiellement l’offre de logements publics, mais aussi de soutenir l’accès à la propriété via le crédit social. À cette fin, grâce aux moyens du Plan de relance de la Wallonie, le gouvernement a approuvé l’octroi à nos opérateurs du crédit social d’une dotation supplémentaire de 55 millions d’euros. Ce budget vise à couvrir une augmentation inédite de 20 % de la production annuelle de prêts hypothécaires de la Société wallonne du crédit social et du Fonds du logement.
  
  Par ailleurs, plusieurs mesures adoptées par le gouvernement viennent en soutien des jeunes ménages :
  ‒ l’augmentation du plafond des revenus imposables globalement (RIG) à 65 000 euros, pour permettre aux jeunes qui viennent d’entrer dans la vie active de répondre aux conditions du crédit social. Cette mesure rend plus de 90 % des déclarations fiscales wallonnes éligibles au crédit social ;
  ‒ l’augmentation de la valeur maximale autorisée du logement à 260 000 euros, et même 351 000 euros en zones de pression immobilière, ce qui rend, en moyenne, éligible trois quarts du parc immobilier wallon. Ces plafonds sont indexés chaque année sur la base de l’indice ABEX (indice des prix construction). Au 1er janvier 2022, les plafonds ont été indexés à hauteur de 275 000 euros et même de 371 250 euros en zones à pression immobilière. L’octroi de la garantie d’emprunt régionale est donc fondamental pour financer cette politique ;
  ‒ la réduction de taux de 40 points de base lorsque les emprunteurs ont moins de 35 ans au moment de l’introduction de leur demande ; ainsi le taux inédit le plus bas à la SWCS est aujourd’hui de 0,90 %. C’est une réponse concrète au début d’inflation des taux du marché bancaire ;
  ‒ outre des taux d’intérêt attractifs, le crédit social se distingue aussi par la possibilité pour le Fonds du logement et la SWCS de consentir des crédits à forte quotité, jusqu’à 110 % ;
  ‒ pour ce qui est des frais liés à l’acquisition et au prêt, le crédit social offre une réelle opportunité à celles et ceux qui n’ont pas ou qui ont peu de fonds propres. Ainsi, en 2021, huit prêts sur dix présentaient une quotité supérieure à 100 % ;
  ‒ sur cette base, en 2021, 2 689 crédits sociaux ont été octroyés par la SWCS et 1 227 crédits ont été consentis par le FLW, soit des productions historiquement hautes — de plus 20 % — pour les deux organismes.
  
  Dès lors, si, indéniablement, nous connaissons un contexte difficile, cet éventail de mesures a mis la Wallonie en position pour soutenir un maximum de citoyens qui, très légitimement, désirent accéder à la propriété, et doivent être aidés pour concrétiser ce projet de vie.