La léthargie des Community Land Trust (CLT)
- Session : 2022-2023
- Année : 2022
- N° : 74 (2022-2023) 1
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Question écrite du 21/10/2022
- de CRUCKE Jean-Luc
- à COLLIGNON Christophe, Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville
Presque 10 ans après, le constat doit être fait que la croissance de la formule ne semble pas s'être emballée et rien ne montre que les gouvernements en ont fait une priorité ! Il est cependant évident que le coût du foncier est souvent un obstacle à l'acquisition de la propriété et le CLT permet avantageusement de répondre à cette problématique, tout en évitant d'inscrire le bien dans un processus d'inflation immobilière spéculative.
Monsieur le Ministre partage-t-il le constat ?
Peut-il lister le nombre de CLT présents sur le territoire wallon et identifier leur localisation ?
Comment expliquer la frilosité rencontrée et quelles sont les difficultés identifiées par Monsieur le Ministre ?
Quelles sont les solutions et les mesures spécifiques qu'il conviendrait de mobiliser ?
Voit-il dans les CLT un véritable enjeu sociétal ou d'autres alternatives, lui semble-t-il, devoir être privilégiées ? Lesquelles et pourquoi ?
Réponse du 23/11/2022
- de COLLIGNON Christophe
Lors de la programmation du programme d’ancrage 2014-2016, la SWL avait déjà mis sur pied, en collaboration avec le SPW, une structure d’accompagnement multidisciplinaire des SLSP souhaitant initier des projets de ce type.
La SWL a poursuivi son accompagnement et a fourni son assistance aux SLSP, notamment pour les conseiller et les accompagner dans le montage des projets et la création du « trust ». Depuis 2013, les procédures pour créer des Community Land Trust (CLT) n’ont pas changé.
Pour assurer la réussite du CLT, il est crucial que ce dernier porte sur un nombre important de logements. En effet, le sous-dimensionnement de certaines opérations peut compromettre l’équilibre technico-financier du projet, eu égard à la complexité du montage et la gestion de la structure créée sur le long terme.
Cette complexité et la nécessité de réaliser des économies d’échelle pour compenser les coûts de la gestion du trust figurent parmi les principales difficultés rencontrées par les SLSP pour élaborer et mener à bien leurs opérations. Ces économies d’échelle sont impossibles à atteindre pour des projets de trop petite taille.
Ces contraintes expliquent la frilosité des SLSP pour ce type de montage juridique.
Nombre d’opérations ont été remaniées et reconverties en création de logements acquisitifs « classiques ». Dans certains cas, c’est une formule de démembrement de la propriété (droit d’emphytéose ou droit de superficie) qui est mise en œuvre, car elle est plus appropriée au contexte que le CLT.
De façon générale, il faut remarquer que si les CLT peuvent être pertinents dans les zones à forte pression foncière, le montage perd son intérêt là où le prix du terrain reste relativement faible au regard du coût de construction. En effet, si le prix du terrain demeure raisonnable, les candidats acquéreurs préfèrent en devenir propriétaires. On estime qu’un seuil basculant favorable au CLT est atteint lorsque le prix du sol atteint ou dépasse le tiers du prix du bâti. La valeur foncière demeure donc l’un des critères déterminants pour l’initiation et le succès des projets de CLT.
Dès lors, il convient de stimuler les volontés locales là où le concept trouve à s’appliquer.
Dans le cadre du programme d’ancrage 2014-2016, 15 opérations avaient été initiées.
En octobre 2019, on comptait :
- 7 abandons de projet (ou recyclage en projet acquisitif « classique ») (47 logements) à Visé, Chapelle-lez-Herlaimont, Courcelles, Thimester-Clermont, Yvoir, Havelange, Floreffe ;
- 1 projet en prolongation de délais (20 logements) à Liège ;
- 1 projet en phase d’initialisation (40 logements) à Ottignies-LLN ;
- 6 projets en cours de réalisation (59 logements) à Frasnes-lez-Anvaing, Bastogne, Comines, Fauvillers, Gerpinnes, Herstal.
À l’horizon 2022, 5 projets demeurent en cours parmi lesquels 2 sont finalisés.
Des formules plus classiques de montage pourraient être à nouveau envisagées, évitant les écueils ci-avant décrits des CLT.
C’est ce que j’entends faciliter au travers du projet PRW 243 d’acquisition et de valorisation de terrains par le biais des PPP que je proposerai au Gouvernement dans les prochaines semaines.