Le droit de gestion publique comme outil de lutte contre les logements inoccupés
- Session : 2022-2023
- Année : 2023
- N° : 355 (2022-2023) 1
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Question écrite du 03/04/2023
- de EVRARD Yves
- à COLLIGNON Christophe, Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville
En septembre dernier, le Gouvernement a mis en place les critères permettant de présumer un logement inoccupé à savoir :
- le seuil de consommation annuel minimal a été fixé à 15 m3 d'eau par an et à 100 kW d'électricité par an ;
- les modalités pour les associations de défense du droit au logement d'obtenir un agrément leur donnant une personnalité civile qui leur permet d'introduire des actions en justice contre les propriétaires de logements inoccupés ;
- la fixation d'un montant d'amende défini compris entre 500 et 12 500 euros par logement dans le cas où une taxe communale ne serait pas mise en application.
Le Gouvernement bruxellois quant à lui va plus loin avec la possibilité d'activer le droit de gestion publique. Ce dispositif prévoit qu'après négociations et échanges préalables, le propriétaire qui maintient son logement inoccupé s'expose à être dessaisi de son bien par un opérateur immobilier public. Cet opérateur réhabilitera le logement en y réalisant les travaux nécessaires pour le mettre en location aux candidats à un logement public. Pendant une période de 9 ans minimum, le loyer servira à rembourser le montant des travaux, période qui peut être prolongée de la durée nécessaire au remboursement des travaux réalisés.
Les premières mesures concernant la lutte contre les logements inoccupés portent leurs fruits, mais il me semble possible qu'on puisse passer à la vitesse supérieure.
Monsieur le Ministre a-t-il identifié d'autres critères permettant d'établir une présomption d'inoccupation des logements ?
Beaucoup de communes utilisent notamment des conteneurs à puce pour leurs déchets ménagers par exemple.
A-t-il sollicité les organismes de logement à finalité sociale sur ce modèle de prise en gestion ?
Le cas échéant, des éléments d'analyse lui permettent-ils de considérer ce mécanisme transposable en Région wallonne ?
Réponse du 10/05/2023
- de COLLIGNON Christophe
Pour rappel, le Code wallon de l’Habitation durable prévoit quatre présomptions d’inoccupation pour un logement :
1° le logement déclaré inhabitable depuis au moins 12 mois ;
2° le logement qui n'est pas garni du mobilier indispensable à son affectation pendant une période d'au moins 12 mois consécutifs ;
3° le logement pour lequel la consommation d’eau ou d’électricité est inférieure respectivement à 100 Kwh et à 15 m3 ;
4° le logement pour lequel aucune personne n'est inscrite dans les registres de la population pendant une période d'au moins 12 mois consécutifs.
Certaines communes se basent sur d’autres données, comme les conteneurs à puce, mais à ce stade, aucune modification du code n’est envisagée pour y insérer d’autres présomptions d’inoccupation.
Concernant le droit de gestion publique auquel il est fait référence dans la question, le CWHD prévoit déjà en ses articles 81 et suivants un mécanisme de prise en gestion par les opérateurs immobiliers compétents en cas d’inoccupation d’un logement. Ce mécanisme est donc non seulement transposable, mais déjà prévu dans notre législation.
Pour rappel, par opérateurs immobiliers, il y a lieu d’entendre au sens du Code précité :
- un pouvoir local ;
- une régie autonome ;
- la Société wallonne du logement ;
- une société de logement de service public ;
- le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie ;
- une agence immobilière sociale ou une association de promotion du logement ;
- la Société wallonne du Crédit social.
Les communes ont l’obligation de communiquer régulièrement la liste des logements dont l'inoccupation est présumée aux opérateurs immobiliers compétents sur leur territoire.
Les opérateurs immobiliers sont ensuite notamment habilités à prendre le bien en gestion, selon une des trois procédures de prise en gestion prévues par le code, ils peuvent alors réaliser les travaux nécessaires pour mettre le bien en conformité avec la règlementation et mettre ensuite le bien en location à un ménage. L'opérateur immobilier perçoit le loyer et le reverse au titulaire du droit réel principal, après déduction de tous les frais engendrés, directement ou indirectement, par la gestion.
La prise en gestion d’un bien peut être volontaire, unilatérale ou encore judiciaire.
Les OFS sont déjà sollicitées dans le cadre de la lutte contre les logements inoccupés, principalement dans le cadre de la prise en gestion volontaire. D’ailleurs, dans le cadre des inondations, un courrier avait été adressé à diverses AIS pour accroitre leur prise en gestion de logements inoccupés non loin des zones inondées afin de participer au relogement des sinistrés.
Un des obstacles majeurs pour une prise en gestion reste l’état de certains immeubles dont le budget de travaux de remise en conformité aux normes de salubrité, de sécurité et d’équipement est souvent trop important. Le code prévoit donc d’autres mesures pour lutter contre l’inoccupation des logements, il s’agit notamment de l’amende administrative ou encore de l’action en cessation.