Procédure d'avis énergétique et valeur vénale d'un immeuble.
- Session : 2006-2007
- Année : 2007
- N° : 150 (2006-2007) 1
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Question écrite du 01/02/2007
- de STOFFELS Edmund
- à ANTOINE André, Ministre du Logement, des Transports et du Développement territorial
La directive européenne se définit comme la stipulation d'un minimum requis de cinq objectifs :
- fixer le cadre d'une méthode de calcul de la PEB ;
- fixer des exigences minimales de performance pour les bâtiments neufs ;
- fixer des exigences minimales de performance pour les bâtiments de grande taille en cas de rénovation ;
- fixer des exigences en matière de certification des bâtiments ;
- fixer des exigences en matière d'entretien/inspection des systèmes de chauffage anciens.
Les États membres doivent donc assurer la disponibilité d'un certificat de performance lors des transactions immobilières, faisant référence aux normes et à des bâtiments similaires et donnant avis sur les améliorations possibles. A partir de 2009, ce sera obligatoire pour tout nouveau logement ainsi que pour tout logement mis en vente.
Ce sera une véritable carte d'identité énergétique. Elle sera indispensable pour avoir accès aux primes et incitants fiscaux. De plus, le locataire ou l'acquéreur s'orienteront en fonction de la valeur vénale qui sera alors largement dépendante du certificat de performance énergétique.
Dans la réalité, les professionnels (experts en matière de certification énergétique) me disent que le dispositif PAE en vigueur ne permet pas aux concepteurs d'évaluer de façon fiable leurs projets. En effet, des mesures précises et scientifiques de plusieurs bâtiments audités auraient montré des différences très importantes, à savoir entre 50 et 200 %, entre ces mesures et les résultats de la procédure PAE. Dès lors que le résultat d'une procédure PAE varie du simple au quadruple, peut-on accepter qu'elle ait une quelconque influence sur la valeur économique d'un bien lors d'une transaction immobilière ?
Cette situation sera encore exacerbée lorsque la PAE deviendra le seul « audit » reconnu pour l'octroi de primes relatives à l'amélioration énergétique des bâtiments. L'essentiel du problème vient de la confusion, à défaut de mieux, entre une procédure d'avis et une procédure d'audit.
L'énergie grise et le bilan CO2 du cycle de vie des matériaux de la construction ne sont pas traités par la procédure de la PAE. Il importerait d'en tenir compte dans un bilan énergétique global du bâtiment, car le gisement d'économie d'énergie de fixation de carbone est gigantesque.
Monsieur le Ministre a-il procédé à une évaluation indépendante et scientifique des résultats générés par le dispositif PAE ? Est-il au courant des différences qu'il y aurait entre les mesures scientifiques et les résultats de la procédure PAE ? Comment allons-nous nous préparer en cas de plainte introduite par un propriétaire dont le bâtiment a été dévalué suite à un avis énergétique non fiable sur le plan scientifique ?
Réponse du 01/08/2007
- de ANTOINE André
1. La certification énergétique des bâtiments selon la Directive européenne
L'article 7 de la Directive européenne 2002/91/CE détermine la composition du certificat de performance énergétique ainsi que son champ d'application, il précise que le certificat de performance énergétique sera obligatoire lors de toute vente ou de la location d'un bâtiment existant et il sera valable pour une durée de 10 ans maximum.
Le certificat de performance énergétique devra inclure des valeurs de référence telles que les normes et les critères d'évaluation en usage afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer la performance énergétique de leur bâtiment.
Ce certificat sera accompagné de recommandations destinées à améliorer la rentabilité de la performance énergétique. Ces recommandations seront générales et non détaillées.
Le certificat sera, comme évoqué dans la question de l’honorable Membre, une véritable carte d'identité énergétique du bâtiment existant lors de tout acte notarial. Le rôle du certificat est d'informer le futur acquéreur ou locataire d'un bâtiment quant à la performance énergétique attendue du bâtiment et des améliorations possibles à y apporter de ce point de vue.
2. Les audits énergétiques de bâtiments
Les audits énergétiques de bâtiments peuvent bénéficier de primes et de subventions de la Région wallonne. Les procédures d'audit ne sont pas normalisées actuellement et varient selon l'affectation du bâtiment et les souhaits du demandeur, ainsi que selon les méthodologies utilisées par les auditeurs. Des conditions minimales ont toutefois été établies (au niveau du contenu de l'audit, de l'agrément des auditeurs) pour pouvoir bénéficier des aides de la Région. Pour les logements, deux systèmes existent actuellement tant que le nombre d'auditeurs agréés PAE n'est pas suffisant: soit un audit est réalisé par un architecte ou ir architecte, soit une PAE est réalisée par un auditeur agréé.
Lorsqu'il s'agit d'un audit, les résultats dépendent de la méthode utilisée par l'architecte et sont acceptés par la Région pour autant que les données minimales requises par l'arrêté « primes» y figurent. Les architectes qui réalisent ces audits sont demandeurs d'une procédure unique et s'inscrivent donc aux formations PAE.
3. La procédure d'avis énergétique (PAE)
En vue de préparer la certification énergétique des logements existants, une procédure a été établie par un consortium (CSTC, VCL, VITO, ICEDD) fin des années 1990 et un logiciel spécifique a été développé. Les trois Régions et l'Etat Fédéral ont collaboré afin d'avoir une procédure commune.
La PAE est actuellement réalisée pour des logements existants de type habitation unifamiliale. La procédure comporte deux volets:
- une évaluation de la performance énergétique de l'enveloppe du bâtiment mais également des systèmes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire sur base d'indicateurs (labels). Cette évaluation est indépendante du comportement de l'occupant, elle est standardisée et permet la comparaison des bâtiments entre eux ;
- un second volet, l'avis, qui n'est pas standardisé (c'est en quelque sorte un audit) et qui permet de présenter la situation existante basée notamment sur les consommations réelles qui tiennent compte du comportement de l'occupant. Suite à cet avis, une liste d'améliorations chiffrées pour corriger les points faibles est proposée.
La procédure d'avis énergétique est réalisée sur la base d'une demande volontaire des propriétaires ou des locataires. L'avis PAE ne constitue en aucun cas un document pour dévaluer un bâtiment. Le recours à cette procédure en cas de transaction de vente ou de location est limité.
Si l'audit présente de bons résultats alors il sera peut être susceptible d'apporter une plus value justifiant ainsi un prix de vente ou de loyer plus élevé.
A l'inverse, de mauvais résultats devraient encourager le recours à des mesures d'améliorations et ainsi diminuer les consommations d'énergie et les émissions de C02.
Evaluation fiable des projets par la procédure PAE
« Des différences importantes existeraient entre les résultats de la procédure PAE et des mesures précises et scientifiques ».
Comme dit précédemment, la PAE s'applique à des logements existants, pas à des projets et n'est pas encore un outil de certification. La procédure s'appuie sur des données relevées in situ, communiquées par le demandeur ou issues des plans (les sources d'information et de récolte des données sont indiquées dans les résultats). Pour pouvoir comparer les résultats, il faut donc comparer les données et les hypothèses de calcul. Il n'est pas fait mention dans votre question des méthodes de mesure "scientifique" utilisées ni si elles tiennent compte de conditions standards ou du comportement des occupants.
D'autre part, l'influence de l'auditeur n'est pas négligeable, notamment par rapport aux avis émis en fonction de la situation relevée in situ et de l'expérience professionnelle.
Enfin, il est peut être nécessaire de rappeler certaines étapes de l'élaboration de la procédure PAE et plus particulièrement les 50 tests qui ont été réalisés sur un échantillon de 42 maisons par cinq architectes.
Ces tests ont été suivis par un consortium scientifique dans le cadre du projet européen BELAS 2 afin d'estimer les variations de temps pour effectuer les audits et les marges d'erreur possibles dans certaines appréciations.
Ces tests ont été suivis d'une évaluation des propriétaires qui s'étaient soumis à cette expérience et des auditeurs.
Les conclusions de ces tests et de ces évaluations ont été bien évidemment prises en compte et intégrées dans la procédure PAE.
Citons aussi le projet européen IMPACT " Improving energy Performance Assessments and Certification schemes by Tests" (financé par EIE et par les trois Régions) dans lequel la PAE a été intégrée et testée pour la partie belge.
Il est intéressant de noter également qu'environ 150 auditeurs seront formés d'ici la fin de l'année en Région wallonne. La formation est de cinq journées (2 jours de formation en Flandre) dont la réalisation de la procédure in situ et est suivie d'un examen pour lequel l'auditeur doit réaliser et présenter deux audits. La Région wallonne a opté pour une formation pratique et de qualité.
Afin de remédier aux problèmes rencontrés par ces auditeurs, une guidance technique a été instaurée depuis le début de l'action, et est assurée par le consortium scientifique qui a élaboré la PAE. Depuis le début du programme, plus de 80 modifications ont été réalisées au niveau du logiciel PAE dans le but d'éliminer les erreurs d’encodage et d'améliorer le processus d'entrée des données et d'obtention des résultats de qualité.
Prise en compte de l'énergie grise
Cet aspect n'est effectivement pas traité dans la PAE puisqu'elle s'applique à des bâtiments existants.
4. Vers la certification énergétique obligatoire
La PAE regroupe donc les deux thématiques: celle de l'évaluation standardisée et celle de l'avis (non standardisé) et deux types de résultats (consommations théoriques et consommations réelles).
La partie évaluation (conditions standardisées) évoluera vers la certification obligatoire: des améliorations vont être apportées afin de standardiser davantage les données relevées et " objectiver " les résultats, de diminuer également le temps nécessaire (et donc le coût).
Ces améliorations tiendront compte des résultats et des recommandations du projet européen IMPACT " lmproving energy Performance Assessments and Certification schemes by Tests " (financé par EIE et par les trois Régions) dans lequel la PAE a été testée.