L’accès au logement en province du Luxembourg face à l’augmentation du prix de l’immobilier
- Session : 2023-2024
- Année : 2023
- N° : 82 (2023-2024) 1
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Question écrite du 18/12/2023
- de GOFFINET Anne-Catherine
- à COLLIGNON Christophe, Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville
Eu égard aux importantes hausses connues au cours des dernières années, cette situation est d'autant plus préoccupante qu'elle a des effets négatifs sur l'accessibilité aux biens, notamment pour les jeunes.
Monsieur le Ministre a-t-il pris connaissance de cette étude ?
De quelle manière suit-il l'évolution de ces statistiques ?
Quelles sont les mesures que le Gouvernement entend prendre pour freiner l'augmentation des prix de l'immobilier en province de Luxembourg ?
Comment le Gouvernement entend-il faciliter l'accession à la propriété pour les jeunes actifs, en particulier dans les zones à forte pression foncière ?
Réponse du 22/01/2024
- de COLLIGNON Christophe
Les chiffres du baromètre HelloSafe doivent être interprétés avec précautions. En effet, ils concernent le premier semestre 2023 uniquement. Ces chiffres ne peuvent dès lors pas être représentatifs pour toute l’année.
Personnellement, je préfère me fier aux informations communiquées par STATBEL, une fois un exercice terminé, ou le baromètre trimestriel des notaires qui définit des tendances sur base des transactions immobilières réellement réalisées.
Que nous apprennent ces deux sources d’informations fiables :
Pour rappel, le marché immobilier a été exceptionnellement dynamique en 2021, même si un léger tassement a été observé au cours des années 2022 et 2023. Dans ce contexte, tant le degré d’activité immobilière que le niveau des prix ont été marqués par une augmentation. À l’occasion d’interpellations parlementaires précédentes, j’ai plusieurs fois exprimé mon analyse de la situation et des mesures mises en place à l’échelle de la Wallonie.
Les récentes données publiées par Statbel permettent de dégager quelques tendances que l’on peut valablement tirer sur le plan statistique et qui replacent la hausse des prix dans la province luxembourgeoise dans leur contexte :
- entre le troisième trimestre 2022 et le troisième trimestre 2023, le prix médian a augmenté de 0,9 % pour les maisons 2-3 façades et a diminué de 0,4 % pour les maisons 4 façades dans la province de Luxembourg, soit une augmentation bien plus faible qu’entre le troisième trimestre 2021 et le troisième trimestre 2022 (de +14,1 % et de +10,0 % respectivement) ;
- à l’inverse, concernant les appartements, le prix médian n’a pas évolué entre le troisième trimestre 2021 et le troisième trimestre 2022 et a augmenté récemment, de 13,5 %, sur la même période entre 2022 et 2023. À titre de comparaison, les prix médians des appartements ont augmenté de 20,7 % en province de Namur et de 14,3 % en Hainaut. La province de Luxembourg ne fait donc pas exception ;
- de manière générale, entre septembre 2021 et septembre 2023, l’inflation s’élève à 13,9 %. Autrement dit, les prix des maisons en province de Luxembourg ont évolué au rythme de l’inflation générale en 2022, avant de se stabiliser en 2023, alors que les prix des appartements auraient « rattrapé » l’inflation un peu plus tard (en 2023).
S’agissant du Baromètre des notaires, la proportion des jeunes acheteurs (de moins ou égal à 30 ans) en province de Luxembourg reste stable (29,5 % en 2023, versus 28,8 % en 2022 et 30,9 % en 2018). Cela représente le même niveau que le Hainaut (29,6 %) et la province de Liège (29,6 %) et est plus élevé qu’en province de Namur et en Brabant wallon.
À l’échelle de la province du Luxembourg, les notaires ont par ailleurs observé en 2023 un recul de l’activité immobilière de 6,3 % assorti d’une légère augmentation des prix de 1,1 %.
Nous pouvons ainsi conclure que l’évolution du marché de l’immobilier résidentiel en province de Luxembourg ne semble pas différer fortement des autres provinces wallonnes.
La stabilisation récente des prix concerne une partie très majoritaire du marché de l’immobilier résidentiel provincial luxembourgeois, étant donné que le nombre de transactions des maisons est 5 fois plus élevé que le nombre de transactions des appartements au sein de la province. On observe donc un ralentissement de l’augmentation dans le segment des maisons.
Maintenant, je ne nie pas le caractère hétérogène de cette province et il est clair qu’elle comporte des zones de pression immobilière, notamment le long de la frontière commune avec le Grand-Duché du Luxembourg.
Le Gouvernement wallon a peu de prise sur l’évolution des prix du marché immobilier. Là où en revanche il devient acteur, c’est au niveau des solutions apportées au regard de ces problématiques. Et à ce niveau, le Gouvernement peut s’appuyer sur deux leviers : la politique du crédit social et la fiscalité immobilière.
En ce qui concerne la politique du crédit social, le Plan de relance de la Wallonie a dopé les moyens mis à disposition de la SWCS et du Fonds du Logement en vue de soutenir l’accès à la propriété. Outre des taux attractifs, ces organismes offrent la possibilité d’emprunt à forte quotité, tout en tenant compte des spécificités géographiques via des majorations d’intervention dans les zones de pression immobilière. Ainsi, depuis le 1er janvier 2024, Arlon, Attert, Messancy font partie de la zone de pression immobilière dans la province de Luxembourg. Cela signifie que dans ces communes, la valeur vénale pour les crédits sociaux (octroyés par la SWCS et le FLW) est majorée de 35 %. Pour l’année 2024, celle-ci s’élève à 387 000 euros pour la SWCS et à 425 250 euros pour les ménages avec 3 enfants au FLW. En outre, une attention spécifique est réservée aux jeunes ménages qui ont la possibilité d’emprunter à 0% pour financer les frais d’actes notariés ou la TVA dans l’hypothèse d’une construction.
Au niveau fiscal, et notamment des droits d’enregistrement, le Parlement a récemment adopté un décret doublant le plafond d’exonération des droits d’enregistrement pour porter celui-ci de 20 000 à 40 000 euros. La législation fiscale tient également compte des spécificités régionales en prévoyant des avantages plus importants dans les zones de pression immobilière.
Je me permets enfin de conclure en indiquant que d’autres niveaux de pouvoirs, comme les communes, ont également la possibilité d’impacter la disponibilité de biens et l’évolution des prix, notamment en régulant le nombre de permis d’urbanisme ayant pour objet la transformation des habitations à des fins strictement touristiques, comme la location de gîtes.