La réalisation d'immeubles à appartements en Région wallonne avec, au rez-de-chaussée, une résidence-services - Contrôle des obligations du contrat de services.
- Session : 2006-2007
- Année : 2007
- N° : 49 (2006-2007) 1
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Question écrite du 07/02/2007
- de BERTOUILLE Chantal
- à VIENNE Christiane, Ministre de la Santé, de l'Action sociale et de l'Egalité des chances
Depuis un certain nombre d'années, en Flandre notamment, des résidences-services ont vu le jour dans des complexes neufs comprenant un nombre important d'appartements. Les résidences-¬services sont établies au rez-de-chaussée et dépendent de maisons de repos et de maisons de repos et de soins qui gèrent les services du rez-de-chaussée.
En Flandre, les appartements sont acquis en copropriété par des particuliers qui, à l'occasion de l'achat d'un appartement, doivent signer un « contrat de services ».
Madame la Ministre peut-elle me dire si une telle situation existe en Wallonie et si des maisons de repos et des maisons de repos et de soins peuvent, dans leur structure de résidence-services, gérer les services rendus aux propriétaires ou aux locataires de ces appartements ?
D'autre part, si aucune contestation n'est possible en droit civil par rapport aux règles de propriété et de copropriété de ces appartements et de ces immeubles, des contestations peuvent surgir en ce qui concerne le « contrat de services » qui lie les propriétaires de ces appartements à une résidence-services pour les services rendus au rez-de-chaussée (repas, entretien des parties communes, entretien à l'intérieur de l'appartement, appel d'urgence, etc ... ).
D'après les informations que j'ai pu recueillir, ces « contrats de services » comportent des points positifs, mais des points négatifs peuvent, me semble-t-il, constituer des risques. Je voudrais citer, à titre d'exemple :
1° il y a obligation de souscrire le « contrat de services » avec des prestations pour lesquelles le propriétaire d'un appartement doit payer même s'il ne veut qu'en partie en profiter. Si, par exemple, il ne veut pas prendre les repas, il n'obtient, dans le cadre du « contrat de services » qui le lie pour un montant assez important, qu'une réduction partielle;
2° si l'appartement n'est pas loué, il reste à payer 40 % du prix des services à la résidence-services. Les frais peuvent ainsi perdurer;
3° le succès d'une telle formule dépend entièrement de la bonne exploitation par la société de services. Celle-ci est-elle contrôlée ? S'il y a assez de personnel dévoué, si les repas sont de bonne qualité, si l'ambiance générale dans l'immeuble est bonne, le succès me paraît être certain. Vu que la plupart des gens ne viennent habiter en résidence-services qu'à un grand âge, il y a régulièrement des changements et si la réputation de la société d'exploitation est mauvaise, il risque d'y avoir des appartements non occupés;
4° dans le pire des cas, un rachat par la copropriété est prévu, si une majorité de 85 % décide de mettre un terme au « contrat de services » (cela figure dans les statuts de la résidence).
Que pense Madame la Ministre des points négatifs qui peuvent exister dans le cadre d'un « contrat de services » avec une résidence-services ?
Madame la Ministre possède-t-elle des informations en ce qui concerne les montants qui sont réclamés au propriétaire ou au locataire d'un appartement dans un tel ensemble simplement pour les services, mais en plus pour un ou deux repas par jour ?
Possède-t-elle aussi des indications en ce qui concerne le prix de vente des appartements par rapport aux obligations contenues dans le « contrat de services » ?
Les prix ainsi réclamés sont-ils placés sous le contrôle des prix du Ministère des Affaires économiques ?
Les services rendus dans ces résidences-services font-ils l'objet d'une surveillance de la part de la Région wallonne ?
Réponse du 02/03/2007
- de VIENNE Christiane
Le décret du 6 février 2003 relatif aux maisons de repos, résidences-services et aux centres d'accueil de jour pour personnes âgées a exonéré les logements particuliers occupés par leurs propriétaires des règles applicables aux résidences¬-services.
En effet, de manière évidente, ces structures sont incompatibles avec la définition et les règles applicables aux résidences-services en Région wallonne:
- existence d'un pouvoir organisateur qui offre à la fois des logements particuliers et des services aux personnes âgées;
- incompatibilité du droit de propriété et des règles civiles de copropriété avec le respect des normes architecturales, avec l'établissement d'une convention d'hébergement, avec la notion de préavis, avec la présence d'un directeur, avec la notion de fermeture, etc.
L'exonération vise aussi bien les services offerts dans ces structures que les logements eux-mêmes.
Pour conclure, selon les informations communiquées par mon administration, il apparaît que quatre structures de ce type sont connues en Région wallonne; elles se répartissent comme suit: deux structures en province de Namur, une structure en province du Hainaut et une structure en province du Brabant wallon.
En outre, toujours selon les informations portées à ma connaissance, il ressort qu'il y n'a pas au sein de ces structures de problèmes liés à la fourniture de services qui ne puissent être solutionnés par les textes légaux et réglementaires existants.
En ce qui concerne les contrats des services, que je n'ai pas eu l'occasion d'examiner, j'y réagis donc en fonction des éléments partiels que l'honorable Membre m'apporte.
De manière générale, il me semble que ceux-ci sont relativement contraignants à l'égard des personnes âgées.
En effet, les coûts en cas de non utilisation des services me semblent élevés et, d'autre part, le fait qu'un rachat de la copropriété n'est possible que dans l'hypothèse où une majorité de 85 % de bénéficiaires décide de mettre fin au contrat de services est une condition qui m'apparaît « entraver» la liberté de la minorité qui serait insatisfaite des services rendus.
Quoi qu'il en soit, comme l'honorable Membre l'indique, ces différentes questions relèvent du droit civil et, dès lors, il appartient aux contractants d'apprécier les avantages et les désagréments d'une telle offre en fonction de leurs besoins.