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La nouvelle grille indicative sur la vétusté des logements en Wallonie

  • Session : 2023-2024
  • Année : 2024
  • N° : 132 (2023-2024) 1

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  • Question écrite du 19/02/2024
    • de CRUCKE Jean-Luc
    • à COLLIGNON Christophe, Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville
    Le Gouvernement wallon a récemment approuvé la création d'une grille indicative portant sur la vétusté naturelle des logements.

    Cette initiative vise à prévenir les litiges entre propriétaires et locataires lors de la sortie du logement ou lors de réparations nécessaires. Dans le contexte des baux d'habitation, le décret du 15 mars 2018 dispose que les réparations locatives relèvent principalement du locataire, tandis que les grosses réparations incombent au bailleur. Cependant, les réparations considérées comme locatives en raison de la vétusté ou d'un cas de force majeure sont à la charge du bailleur.

    Monsieur le Ministre a expliqué que cette grille indicative vise à définir clairement les responsabilités des bailleurs et des locataires pour la réparation des éléments du logement. L'objectif est de faciliter le calcul des montants à retenir lors de la libération de la garantie du locataire ou pour le remboursement en cas de réparations locatives dues à l'usage normal et à la vétusté. La grille sera accompagnée d'un guide d'utilisation.

    Comment la grille indicative de vétusté a-t-elle été élaborée et quelles consultations ont eu lieu pour assurer une représentation équilibrée des intérêts des bailleurs et des locataires ?

    Dans quelle mesure la grille tiendra-t-elle compte de la diversité des logements en Wallonie, notamment en ce qui concerne leur ancienneté et leur état initial ?

    Le guide d'utilisation prévu accompagnera-t-il les bailleurs et les locataires dans l'interprétation et l'application de la grille de vétusté ? De quelle manière sera-t-il mis à disposition ?

    Comment le Gouvernement compte-t-il sensibiliser les acteurs immobiliers et les usagers à cette nouvelle grille et quelles mesures seront prises pour assurer une mise en œuvre efficace ?

    Existe-t-il des mécanismes de révision ou d'adaptation de la grille en fonction des retours d'expérience et des éventuelles évolutions dans le domaine de l'habitat en Wallonie ?

    Quelles sanctions sont prévues en cas de non-respect des dispositions de la grille de vétusté et comment le Gouvernement garantira-t-il son application équitable ?

    Comment Monsieur le Ministre envisage-t-il d'évaluer l'efficacité de la grille dans la résolution des litiges et la simplification du processus de remboursement des réparations locatives ?
  • Réponse du 21/03/2024
    • de COLLIGNON Christophe
    La grille de vétusté a été élaborée à partir d’une méta-analyse de grilles de vétusté déjà réalisées, principalement en France, et de publications scientifiques ou professionnelles proposant également des tables de taux moyen d’usure et de durée de vie en fonction des types d’équipements caractérisant les logements. Ainsi, un corpus documentaire réunissant plusieurs exemplaires de grilles de vétusté a permis de récolter 997 références différentes pour plusieurs catégories d’équipements d’un logement (revêtement de sol, menuiseries intérieures et extérieures, chauffage, électricité, salle de bain et robinetterie, et cetera) et pour les éléments constitutifs (soit le taux d’abattement, la durée de vie, la franchise et la valeur résiduelle). Une base de données a ainsi été obtenue. L’avantage de cette démarche est de disposer de valeurs pour le taux d’abattement et la durée de vie qui ont fait l’objet d’une pratique de terrain éprouvée ou de recherches précédentes.

    Ainsi, les valeurs proposées dans la grille wallonne de vétusté sont établies sur des moyennes statistiques en vue de faire la synthèse entre les intérêts des bailleurs, d’un côté, et ceux des locataires, de l’autre.

    Le Gouvernement wallon, sur cette base scientifique, m’a chargé de consulter le pôle « Logement du CESE » qui, pour rappel, est composés de :
    • 8 représentants des interlocuteurs sociaux, sur proposition du Conseil économique et social de Wallonie ;
    • 8 représentants du secteur résidentiel dont notamment 1 représentant des locataires, 1 représentant des propriétaires ;
    • 3 représentants des pouvoirs locaux ;
    • 2 représentants d’organismes à finalité sociale ;
    • 2 représentants des SLSP ;
    • 3 membres issus des Universités actives en Région wallonne.
    • 2 représentants de la SWL ;
    • 2 représentants de la SWCS ;
    • 2 représentants du FLW.

    Il m’a également chargé de solliciter l’avis de l’Union royale des Juges de Paix et de Police.

    En ce qui concerne la prise en compte de l’ancienneté et de l’état initial des logements, la grille de vétusté a justement pour but d’objectiver un taux d’abattement et une durée de vie de chaque équipement pertinent du logement et d’éviter les sempiternels débats lors de l’établissement des états des lieux de sortie sur le caractère obsolète, encore en état ou neuf des équipements du logement. Le but est d’établir des références d’ancienneté normale pour différents équipements du logement, il ne s’agit donc pas de créer des exceptions sur la diversité ou l’âge des bâtiments.

    Le guide d’utilisation a bien sûr pour vocation première d’aider les bailleurs et les locataires à manier la grille en toute autonomie ou avec l’aide d’un expert pour l’état des lieux. Il donne des exemples simples d’utilisation et fixe les balises pour une bonne complétion de la grille. Par exemple, le guide précise les règles à suivre pour déterminer l’âge de calcul de l’équipement (menuiseries intérieures, peintures, et cetera) pour lequel l’utilisateur souhaite déterminer le niveau de vétusté. Il sera mis à disposition sous les mêmes formes que la grille de vétusté, soit en ligne.

    En ce qui concerne la sensibilisation des acteurs, j’ai sollicité le SPW TLPE, la SWL ainsi que le FLW afin que ceux-ci publient la grille sur leur site internet et en assure une large diffusion et publicité.

    Par ailleurs, je prévois d’envoyer un courrier de sensibilisation à tous les professionnels intermédiaires du secteur de la location (agences immobilières, notaires, AIS, et cetera), aux fédérations des professionnels de l’expertise immobilière (géomètres-experts, etc.) ainsi qu’aux justices de paix qui ont souvent à trancher des litiges relatifs aux réparations locatives.

    En ce qui concerne les sanctions, la grille de vétusté est, à ce stade, de caractère indicatif. Il n’y a donc pas de conséquences juridiques ou financières en cas de non-respect de la grille.

    En ce qui concerne l’adaptation de la grille, les évolutions dans l’emploi des matériaux, des modes de construction ou même des formes d’habitat prennent plusieurs années. Même lorsque de nouvelles techniques constructives sont disponibles, elles mettent plusieurs années pour se répandre dans le parc existant. La grille de vétusté ne devrait pas être révisée selon un rythme annuel, mais peut-être, de manière partielle pour les postes de travaux où une évolution notable a été démontrée, selon une échéance de cinq voire dix ans.

    Enfin, concernant l’évaluation de l’efficacité de la grille, un premier indicateur sera le nombre de consultations de celle-ci sur les différents sites internet sur lesquels elle est publiée. Par ailleurs, mon administration assure une veille juridique relative aux jugements rendus en matière de baux, à cette occasion, sera constatée la fréquence d’utilisation de la grille par les juges de Paix. D’autres éléments doivent être pris en compte pour permettre une évaluation optimale du dispositif et sont encore à définir.