L'état des lieux : un outil pour lutter contre l'insalubrité et l'insécurité sur le marché locatif.

• Session : 2007-2008
• Année : 2007
• N° : 77 (2007-2008) 1

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• Question écrite du 09/11/2007

  • de STOFFELS Edmund
  • à ANTOINE André, Ministre du Logement, des Transports et du Développement territorial
  
  Monsieur le Ministre le sait comme moi, depuis la réforme du bail à loyer, l’état des lieux est obligatoire pour les baux d’immeubles. L’état des lieux à l’entrée et à la sortie est évidemment un instrument qui préserve les parties d’éventuels conflits liés aux dégâts matériels qui seraient causés durant la location.
  
  Tel est son objectif principal.
  
  L’état des lieux est dressé de façon contradictoire et à frais communs. Il est réalisé soit avant l’entrée du locataire, soit dans le premier mois d’occupation du logement par le locataire. Si aucun état des lieux n’est fait, le locataire est présumé, sauf preuve contraire, avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve à la fin du bail.
  
  L’état des lieux est annexé au contrat de bail et est soumis à enregistrement. Il s’agit donc là d’un moyen de preuve qui sert quand il faut régler des différends entre bailleur et locataire.
  
  Mais il peut aussi être un instrument précieux d’appréciation de l’état de salubrité et de sécurité d’un logement tel qu’il existe au moment de l’occupation de l’immeuble par le locataire.
  
  Instrument d’appréciation, Monsieur le Ministre l’aura compris, l’état des lieux peut devenir un outil dans le chef de la politique régionale en faveur d’une lutte plus efficace contre l’insalubrité et l’insécurité.
  
  Ce qui, en somme, est l’objectif poursuivi par tout le monde, si je ne me trompe.
  
  Ma question est donc aussi simple que directe: Monsieur le Ministre ne pense-t-il pas que cela doit faire l’objet d’une concertation avec l’autorité fédérale afin que l’état des lieux devienne un vrai outil de lutte contre l’insalubrité et l’insécurité ?
  
  Monsieur le Ministre est-il prêt à prendre cet engagement ?

• Réponse du 13/05/2008

  • de ANTOINE André
  
  L'état des lieux d'entrée est le constat d'une situation de fait: c'est une description et un inventaire de l'état du bien loué au moment de la délivrance du logement au locataire (art. 1730 du Code civil).
  
  Les parties peuvent procéder ensemble à un état des lieux sans nécessairement recourir à un expert.
  
  Cet état des lieux doit être détaillé et contradictoire.
  
  Lorsqu'il est fait appel à un expert, l'état des lieux est dressé à frais communs.
  
  L'état des lieux doit être établi avant l'entrée dans les lieux ou dans le premier mois de l'occupation.
  
  Un état des lieux peut être exigé. A défaut d'accord, il faut demander au juge de paix de désigner un expert pour l'établir.
  
  Les conséquences de l'établissement de l'état des lieux d'entrée ou de son absence ne se produiront qu'à la fin du bail.
  
  En effet, s'il n'a pas été fait d'état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit par le bailleur (article 1731, § 1er, du Code civil).
  
  En revanche, s'il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre le logement tel qu'il l'a reçu, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 1731, § 2, du Code civil).
  
  Le problème de la confection de l'état des lieux d'entrée se pose donc au niveau de la preuve de l'état du logement lors de la prise en charge des lieux par le locataire et des éventuels dégâts commis par le locataire pendant son occupation des lieux loués.
  
  L'état des lieux d'entrée étant descriptif et, conformément à la loi, détaillé pour être valable, il suffit, à la sortie du preneur, de comparer l'état constaté à ce moment en le comparant à l'acte, et à ses éventuels avenants. Les parties, ou le juge le plus souvent à l'intervention de l'expert qu'il désigne, s'en trouvent en mesure de déterminer les dégâts imputables au preneur, et d'évaluer le coût des réparations nécessaires et des remises en état qui s'imposent.
  
  L'obligation de restituer les lieux loués, à charge du locataire, est une obligation de résultat: le bailleur n'a pas à prouver la faute éventuelle du preneur; il lui suffit d'établir la preuve de la matérialité des dégradations et c'est au preneur à établir que le dégât est attribuable soit à la force majeure, à la vétusté ou à l'usure normale (M. La Haye et J. Vanckerckhove, Les Novelles, Le louage des choses. Les baux en général, Larcier, 2000, pp. 572 et 573).
  
  L'établissement d'un état des lieux d'entrée, rendu aujourd'hui obligatoire par loi du 25 avril 2007, et annexé au bail avant son enregistrement, n'a donc pas pour fonction de poser un diagnostic sur la conformité du logement aux exigences fédérales ou régionales en matière de sécurité, de salubrité, ou d'habitabilité.
  
  Comme l'indique l'exposé des motifs de la loi du 25 avril 2007, l'obligation de dresser un état des lieux d'entrée « vise à préserver les parties des éventuels litiges liés aux dégâts matériels dans le bien occupé, en cours de bail ou à la fin du bai/» (Dac. ParI., Chambre, 2873/001, p.74).
  
  Si les parties ne réalisent pas d'état des lieux d'entrée, le locataire dispose toujours d'une présomption légale qui lui est favorable.
  
  Dans ces conditions, il est permis de se demander quelle est l'utilité de rendre obligatoires des formalités qui peuvent s'avérer relativement coûteuses (Avis du Conseil d'Etat, Doc. ParI., Chambre, 2874/001, p.18).