/

Logement social insalubre en Région wallonne - Enquête - Conclusions.

  • Session : 2007-2008
  • Année : 2008
  • N° : 516 (2007-2008) 1

2 élément(s) trouvé(s).

  • Question écrite du 17/06/2008
    • de BERTOUILLE Chantal
    • à ANTOINE André, Ministre du Logement, des Transports et du Développement territorial

    Selon une enquête de la Région wallonne, 9,5 % des logements wallons ne sont pas salubres. L'enquête porte sur 6.000 logements. La dernière de ce genre date de 1994 et 1995.

    D'après la presse, un indice de salubrité a été établi et chaque logement a reçu une cotation globale selon les résultats pour chaque critère, comme l'état de la toiture, la ventilation, l'installation électrique, etc.

    Ce n'est pas la première fois que le problème de l'insalubrité du logement social en Wallonie est évoqué. Monsieur le Ministre peut-il me préciser l'évolution de cette insalubrité, non seulement dans le logement social mais également dans l'ensemble des logements de la Région wallonne ?

    Lors de la régionalisation de la politique du logement sur base de la loi du 8 août 1980, les moyens de la Région wallonne en matière de logements étaient nuls compte tenu de l'importante charge du passé et de la dette à rembourser en ce qui concerne la construction de logements sociaux. Cette situation a pu être régularisée par la suite dans la modification des lois de financement.

    Monsieur le Ministre pourrait-il survoler l'évolution de l'insalubrité des logements en Wallonie depuis la régionalisation de la politique du logement, c'est-à-dire pendant les 25 années qui viennent de s'écouler ? En 1981 et 1982, il fut, à plusieurs reprises, affirmé qu'il y avait en Wallonie 400.000 logements à réhabiliter. C'est d'ailleurs en raison de cette situation que la prime à la réhabilitation a été instaurée en Région wallonne et qu'elle fonctionne toujours actuellement.

    Le problème de l'insalubrité des logements non seulement sociaux mais de l'ensemble du parc immobilier de Wallonie mérite, me semble-t-il, une information que j'ai l'honneur de solliciter de Monsieur le Ministre par la présente question.
  • Réponse du 29/07/2008
    • de ANTOINE André

    Introduction

    On peut à nouveau se réjouir de l'intérêt suscité auprès des parlementaires wallons par les résultats de l'enquête sur la qualité de l'habitat. On ne compte plus les questions posées à propos de l'enquête que ce soit de façon écrite ou en Commission.


    Le survol des résultats de l'enquête

    Il est difficile de résumer en quelques mots les résultats de cette enquête. Les 200 questions posées portaient tant sur les éléments intérieurs du logement, chaque pièce du logement a été visitée, l'équipement sanitaire a été analysé, les installations électriques et de gaz ont été scrutées, … qu'extérieurs, tous les éléments structurels tels que la toiture, les murs extérieurs, ont fait l'objet d'une évaluation de la part de l'enquêteur, voire périphériques (environnement, proximité des commerces et des services, ... ). Ce qui potentiellement donne lieux à des milliers de croisements.

    Globalement on peut retenir que la qualité des logements s'est améliorée au cours de la dernière décennie. Un indice de salubrité, élaboré a posteriori afin d'objectiver l'estimation de la qualité intrinsèque des logements a permis de les classer dans cinq catégories: très bon, bon, moyen, mauvais ou très mauvais. 62,2% des logements sont bons à très bons. Cette catégorie peut être mise en parallèle avec le concept de «logement salubre» lequel, issu de l'enquête précédente, ne concernait en 1994-1995 que 46% des logements. 37,8% des logements ont un indice de salubrité allant de moyen à très mauvais. Un logement situé en item «moyen» peut par exemple être en très bon état à l'exception d'une toiture à remplacer et d'une installation électrique dangereuse ou par contre connaître un certain nombre de manques de moindre importance mais relativement nombreux.

    Il convient toutefois d'être attentif au fait que plus d'un cinquième des logements présentent des problèmes d'humidité, l'installation électrique est considérée comme dangereuse dans près de 10% des cas et que dans 17% des logements, les châssis doivent faire l'objet d'une réparation ou d'un remplacement. On constate également (comme on le verra par la suite) que ce sont les petits logements issus de la division de bâtiments initialement unifamiliaux qui cumulent le plus de facteurs d'insalubrité. Pour une vision synthétique des résultats de l'enquête, on renverra à la synthèse publiée en même temps que les résultats de l'enquête (1); laquelle synthèse est reproduite en intégralité en annexe de la présente réponse.


    Les logements sociaux

    Une analyse effectuée sur les logements sociaux locatifs unifamiliaux donne des indications quant au fait qu'une proportion plus importante de ceux-ci sont affectés de facteurs d'insalubrité si on les compare à l'ensemble des logements (cfr tableau n° 1).

    Il y a toutefois lieu de mettre ces chiffres en perspective avec le constat que dans tous les domaines, les logements du secteur locatif sont d'une qualité moindre que les logements occupés par leur propriétaire. Cela est montré par le tableau ci-dessous (cfr tableau n° 2) .

    Les résultats que l'on trouve dans le tableau ci-dessous illustrent le fait que les logements sociaux se trouvent dans la moyenne de l'ensemble du parc locatif (cfr tableau n° 3).


    L'évolution de la qualité des logements depuis le début des années 80

    Les lignes qui suivent présentent les principales évolutions qui concernent la qualité de l'habitat lorsque les données disponibles permettent d'effectuer ces comparaisons (ce qui n'est pas le cas des caractéristiques des logements sociaux). Il convient de noter que les critères d'appréciation de la qualité d'un logement varient avec le temps, tantôt vers plus de précision, tantôt pour en diminuer l'aspect normatif. Il convient de considérer les comparaisons comme des tendances générales.

    On constate une amélioration constante de l'état des toitures au cours des 25 dernières années pour les bâtiments comprenant un logement ou de deux à quatre logements. Les toitures qualifiées d'en mauvais état, qui s'étaient révélées proportionnellement plus nombreuses en 1994 qu'en 1981, surtout dans les logements multifamiliaux, se font à nouveau plus rares (cfr tableau n° 4).

    Quant aux murs extérieurs, leur état général continue à s'améliorer sauf pour les immeubles comprenant cinq logements et plus. La proportion de murs présentant une instabilité grave ou une humidité généralisée, même si elle ne concerne qu'un petit pourcentage de logements, s'est également accentuée (cfr tableau n° 5).

    Au niveau des menuiseries extérieures, l'évolution positive semble se confirmer dans les logements unifamiliaux. Par contre, en ce qui concerne les immeubles de 5 logements et plus, la proportion de menuiseries en bon état ne semble pas s'être améliorée (cfr tableau n° 6).

    Pour ce qui concerne la présence d'humidité, on voit qu'elle a nettement diminué au cours de ces 25 dernières années dans les maisons unifamiliales ainsi que dans les petits immeubles à appartements. La situation dans les immeubles de 5 logements et plus évolue plutôt en dents de scie (cfr tableau n° 7).

    On peut également suivre l'évolution de l'isolation thermique des logements. 91,5% des maisons unifamiliales comptent au moins un ouvrage d'isolation, soit au niveau du toit, soit au niveau des châssis, soit au niveau du plancher, soit un niveau des murs. C'est également le cas de 81,5% des logements situés dans des immeubles de deux à quatre logements et de 89,3% des logements situés dans des immeubles de plus de cinq logements. Le tableau montre une forte progression de la présence d'ouvrages d'isolation dans les habitations au cours de ces 25 dernières années même si là également la progression est différente pour les bâtiments de plus de cinq logements (cfr tableau n° 8).

    Les chiffres qui précèdent révèlent une évolution plutôt défavorable des bâtiments comportant plus de cinq logements. D'autres constats opérés lors de l'enquête laissent à penser que cette tendance est à relier à la division de plus en plus fréquente d'immeubles unifamiliaux en petits logements qui cumulent les handicaps en matière de salubrité. Sachant qu'une grande part de ces logements possèdent des pièces collectives ou mesurent moins de 28 m2 de superficie habitable, on peut considérer que le permis de location garde toute sa raison d'être.


    ENQUETE SUR LA QUALITE DE L'HABITAT EN REGION WALLONNE

    SYNTHESE DES RESULTATS


    1. Contexte, objectifs et méthodologie de l'enquête


    L'enquête sur la Qualité de l'habitat, menée en 2006-2007, s'inscrit dans le prolongement des études menées par l'Institut National du logement (1961-1962; 1971-1972 ; 1981-1982) et par la Région wallonne (en 1994-1995). Elle vise à analyser l'état du parc des logements en Wallonie afin d'obtenir une vue d'ensemble de la situation du logement.

    Plus concrètement, l'enquête mène à la constitution d'un véritable outil d'aide à la décision à la disposition du Gouvernement wallon afin de lui permettre d'évaluer et éventuellement orienter ses politiques en matière d'amélioration de la qualité de l'habitat (aides au logement et autres dispositifs pour lutter contre l'insalubrité). Cette enquête ambitionne également d'apporter un éclairage nouveau sur les modes de consommation énergétique et l'accès financier au logement, deux domaines de préoccupation majeurs qui n'avaient pas été étudiés dans le cadre des enquêtes précédentes.

    La direction générale de l'Aménagement du territoire, du logement et du Patrimoine (DGATLP) du Ministère de la Région wallonne a confié la mission de récolte, d'analyse et de rédaction du rapport au bureau d'études SONECOM-sprl. Cette mission a été suivie par un Comité d'accompagnement constitué de représentants du Ministre du Logement, des Transports et du Développement territorial, du Conseil supérieur du Logement, de l'Institut wallon de l'Evaluation, de la Prospective et de la Statistique (IWEPS), de la Confédération wallonne de la Construction et de la Division du Logement (DGATLP), la Division de l'Energie (DGTRE) y ayant été associée ponctuellement.

    L'étude a été réalisée en face-à-face au sein de 6000 logements tirés aléatoirement sur base des listes du cadastre. Les enquêteurs, spécifiquement formés, ont mené les entretiens en se référant à un questionnaire et un manuel explicatif communs. Le taux de couverture de l'enquête est de 0,39 %. La marge d'erreur est de 1,17% avec un coefficient de confiance de 95% et de 1,54% avec un coefficient de confiance de 99%.

    Une dernière remarque préliminaire s'impose. Il a été constaté que la répartition des logements selon le type de bâtiment (unifamiliaux/multi-familiaux) ne correspondait pas exactement aux statistiques issues de l'enquête socio-économique de l'INS (2) datant de 2001. Les résultats de l'enquête ont dès lors été légèrement pondérés sur cette variable et par province pour atteindre la répartition suivante (cfr. tableau n° 9).

    Les différences constatées au niveau des résultats de l'enquête entre les données non pondérées et les données pondérées sont minimes, mais il a néanmoins été décidé de présenter les résultats avec la pondération de manière à obtenir une représentation de l'habitat en Wallonie correspondante à celle de l'INS.


    2. La qualité des bâtiments et des logements

    a. Les bâtiments

    L'enquête révèle une grande qualité de la structure des bâtiments wallons. L'étanchéité des toitures, la stabilité de la charpente, les éléments d'évacuation des eaux pluviales, les souches de cheminées sont en bon état dans près de 90% des cas. Les murs et planchers sont stables. Ces éléments sont en constante amélioration depuis 1981 pour les bâtiments de type unifamilial et pour les bâtiments rassemblant de 2 à 4 logements. Une progression inverse est constatée au niveau des bâtiments comportant 5 logements et plus. L'analyse de la qualité des bâtiments en fonction de leur typologie vient par ailleurs confirmer que la situation est souvent meilleure dans les maisons unifamiliales et les appartements que dans les bâtiments divisés en plusieurs unités de logement (3). Notons à cet égard que la comparaison entre les chiffres de la précédente enquête (1994-1995) et l'enquête socio-économique de 2001 laissait apparaître une progression de bâtiments multi-logements, cette tendance étant confirmée par la présente enquête (cfr. tableau n° 10).

    Les points faibles constatés au niveau des bâtiments se rapportent à des problèmes d'humidité ou à la qualité des menuiseries extérieures. Ces faiblesses méritent toutefois d'être comparées avec ce qui avait été relevé lors de l'enquête précédente. Ainsi, la précédente enquête (1994-1995) révélait qu'un Les points faibles constatés au niveau des bâtiments se rapportent à des problèmes d'humidité ou à la qualité des menuiseries extérieures. Ces faiblesses méritent toutefois d'être comparées avec ce qui avait été relevé lors de l'enquête précédente. Ainsi, la précédente enquête (1994-1995) révélait qu'un tiers de bâtiments étaient pourvus de châssis en mauvais état pour 17% à l'heure actuelle. Ce bond qualitatif est corrélé par le fait que dans 15% des bâtiments visités, il a été procédé au remplacement de portes et châssis (le plus souvent avec l'aide financière de la Région wallonne) durant la même période.

    Plus généralement, environ 50% des bâtiments ont fait l'objet de travaux de réhabilitation depuis 1995, ce qui n'avait été relevé que dans 20% des cas pour la période allant de 1980 à 1995. Dans 15 à 20% des logements concernés, la toiture ou les éléments d'évacuation des eaux pluviales ont été remplacés et l'installation électrique a été mise en conformité. Dans près de 10% des cas, la charpente a été remplacée ou renforcée. Ces résultats parmi d'autres expliquent sans doute la tendance observée vers une nette amélioration de la qualité des bâtiments et des logements.

    b. Les logements

    L'analyse des caractéristiques des bâtiments a été complétée par un passage en revue des qualités propres au logement. La qualité du logement a été analysée au travers de l'état des équipements électriques ou de gaz, l'état des revêtements de sol, la présence d'humidité dans les pièces de vie, la qualité de l'espace (hauteurs sous plafond, taille des pièces, facilité de circulation,…), l'isolation acoustique, la ventilation des pièces, la qualité des équipements sanitaires, ... (cfr. tableau n° 11).

    Si la présence d'humidité reste un phénomène très présent quelque soit le type de logement, il est cependant moins prégnant qu'au milieu des années 90 où il touchait un tiers des logements. Pour les autres critères, les logements situés dans des bâtiments divisés en plusieurs unités de logement cumulent les handicaps. L'absence d'isolation acoustique est particulièrement importante et les indices de dangerosité des installations électriques sont également très nombreux. Sachant qu'une grande part de ces logements est de petite taille, le permis de location garde toute sa raison d'être.

    Sur la base de l'évaluation de l'ensemble des éléments précités, l'enquêteur a été amené à apprécier la qualité globale du logement (cfr. tableau n° 12).

    31,9% des logements sont jugés de très bonne qualité. C'est ici la qualité des matériaux, des finitions et des parachèvements qui est prise en compte. Ce qui les distingue des logements valables, c'est un revêtement de sol en pierre naturelle ou en bois dur, une bonne isolation acoustique, des circulations agréables et lumineuses, une cuisine bien équipée et correctement éclairée, des modes d'éclairage diversifiés selon les pièces ou les activités, une salle de bain spacieuse et bien équipée.

    45,2% des logements sont valables. Il s'agit de logements en bon état qui ne comprennent pas de manquements importants mais qui ne retiennent pas particulièrement l'attention sur le plan du confort de vie, de la qualité des matériaux de finition. Ils peuvent nécessiter quelques petits travaux : calcaire sur les sanitaires, taches de rouille, petites fissures dans les plafonnages, robinet qui fuit. ..

    On parle de logements nécessitant des travaux de moyenne importance quand ils représentent une certaine ampleur ou un certain coût (revêtements de sol en très mauvais état, peintures fortement défraîchies, carrelage qui se soulève suite à une infiltration d'eau ... ). 16,8% des logements entrent dans cette catégorie.

    Les travaux sont considérés comme importants lorsqu'il s'agit par exemple de caves régulièrement inondées, d'équipements sanitaires mal agencés, de circulation intérieure complexe ou difficile, de mode de chauffage inadéquat ou dangereux, d'humidité importante comportant des zones de moisissure dans plusieurs pièces... C'est le cas de 5,1 % des logements.

    Enfin, une restructuration ou un assainissement fondamental sont nécessaires lorsque les travaux importants s'accumulent et que l'appréciation devient franchement négative. Seuls 1% des logements sont concernés par ce type de constatations.

    c. L'indice de salubrité

    Un indice de salubrité a également été élaboré a posteriori afin d'objectiver l'estimation de la qualité intrinsèque des logements. Chaque logement a ainsi reçu une cotation globale en fonction de ses résultats au niveau des critères propres au bâtiment (toiture, souche de cheminée, stabilité du bâtiment, planéité des planchers, qualité des menuiseries extérieures, ...) et au logement (éclairage naturel, ventilation, état de l'installation électrique, présence d'humidité).

    Les cotations obtenues par les logements ont permis de les classer dans cinq catégories: très bon, bon, moyen, mauvais ou très mauvais (cfr. tableau n° 13).

    Ces résultats confirment globalement les tendances relevées au niveau de l'appréciation globale des bâtiments et logements. Si près de 2/3 des logements sont bons à très bons, 37,8% des logements ont un indice de salubrité allant de moyen à très mauvais. Un logement situé en item « moyen» peut par exemple être en très bon état à l'exception d'une toiture à remplacer et d'une installation électrique dangereuse ou par contre connaître un certain nombre de manques de moindre importance mais relativement nombreux.

    Si on agglomère, les catégories « bon» et « très bon» de sorte qu'elles correspondent ensemble au concept de « logement salubre » lequel était issu de l'enquête précédente (1994-1995), l'indice de salubrité nous permet de mesurer l'évolution globale de la salubrité des logements sur une dizaine d'années (cfr. tableau n° 14).

    d. Le confort

    Du point de vue du confort, peu de logements sont encore aujourd'hui privés d'eau potable, de salle de bains, d'eau chaude ou de WC (cfr. tableau n° 15).

    e. L'environnement

    L'enquête laisse apparaître une situation contrastée au niveau de l'évolution de la proximité ou du sentiment de proximité des équipements tertiaires. La proximité des crèches tend à nettement s'améliorer (près de 70% des répondants auraient accès à une crèche à moins de 2 kilomètres de leur domicile contre 35% il y a 25 ans). On constate une augmentation sensible des plaines de jeux et des espaces verts (56% des logements disposeraient d'une plaine de jeux à moins d'un kilomètre). Le nombre de bureaux de poste à proximité des logements diminue (ce qui s'explique sans doute par la fermeture d'un certain nombre de ceux-ci), de même que les grandes surfaces. Quant à la proximité des écoles, elle reste stable ou se tasse légèrement pour ce qui est des écoles secondaires, phénomène qui peut sans doute s'expliquer par l'éloignement des centres urbains d'une partie des ménages.

    En termes de nuisances, ce sont essentiellement les problèmes de circulation routière intensive qui sont pointés, puisque un répondant sur deux s'en plaint. En deuxième ligne, viennent les désagréments causés par la circulation ferroviaire ou vicinale (17,5%). Notons également que plus d'une personne interrogée sur dix se dit dérangée par le trafic aérien.

    En tenant compte de l'âge du logement, moins de 30% des logements antérieurs à 1970 ne connaissent aucune nuisance. Les logements plus récents sont plus de 35% à n'en connaître aucune, mais par contre la proximité des équipements diminue fortement.

    L'entretien des quartiers a été jugé sur la base de l'état des façades et a été considéré comme bon par les enquêteurs dans près de 63% des cas.

    f. L'indice de qualité de l'habitat

    En sus de l'indice de salubrité évoqué plus avant, un indice de qualité a également été élaboré a posteriori afin d'estimer de façon objective la qualité des logements non seulement en fonction de critères relatifs à leur salubrité mais également par rapport à leur confort et leur environnement. En d'autres termes, l'indice de salubrité (voir supra) a été combiné avec un indice «confort» et un indice «environnement ». Le type de chauffage (chauffage central ou autre), la qualité de la circulation au sein du logement ainsi que son isolation thermique et acoustique ont permis de juger du confort tandis que la présence ressentie de pollutions intérieures et l'existence ou non de nuisances extérieures ont été utilisées pour déterminer le sous indice relatif à l'environnement (cfr. tableau n° 16).

    Les tendances observées par ailleurs sont confirmées même s'il convient de constater que le passage de la notion de salubrité à celle plus large de qualité restreint substantiellement la part de logements considérés comme très bons.

    Croisé avec le type de bâtiment, l'indice de qualité permet de constater que 64,7% des maisons unifamiliales sont de bonne ou très bonne qualité. Ce pourcentage est de 54,5% pour les logements situés dans les immeubles à appartements et tombe à 47,1% pour les bâtiments divisés en plusieurs unités de logement. Plus 17% de ces derniers sont classés très mauvais ou mauvais alors que les autres bâtiments ne dépassent pas 10% pour ces deux classes de l'indice de qualité.


    3. Variations spatiales de la qualité du logement

    L'enquête analyse l'état des logements non seulement selon leur situation géographique (provinces et arrondissements) mais également en fonction de leur emplacement d'un point de vue urbanistique. A cet égard, neuf types d'aires urbanistiques ont été retenues (4) : centre urbain en bâti continu, premières extensions urbaines en bâti semi-continu, dernières extensions urbaines en bâti discontinu, parc résidentiel en bâti discontinu, voirie d'entrée dans les localités, ensembles bâtis homogènes, aire de village, aire rurale et aire d'activité économique (cfr. tableau n° 17).

    Du point de vue de l'appréciation globale portant sur le logement, les résultats de l'étude sont assez défavorables aux logements situés dans les centres urbains. Avec 70% d'appréciation positive (très bonne qualité ou valable), ceux-ci se retrouvent en moyenne 10 points en deçà des logements situés dans les autres types d'aire urbanistique. Seuls les logements situés dans les ensembles bâtis homogènes ont reçu la même appréciation de la part des enquêteurs. Il en va de même de l'appréciation de l'entretien du quartier qui est jugé bon dans un peu plus de 50 % des cas pour ces deux types de quartier alors que la moyenne de l'ensemble des logements dépasse les 60 %.

    Plus de 15% des logements situés en centre urbain présentent des dangers liés à l'équipement électrique ou au gaz, ce qui les place légèrement au-dessus de la moyenne de l'ensemble des logements (13,5 %). C'est dans les centres urbains mais également dans les ensembles bâtis homogènes que la qualité des menuiseries extérieures laisse le plus à désirer puisque 22 % de ces logements disposent de châssis à réparer ou à remplacer. A titre de comparaison, notons que les logements situés en aire de village et en aire rurale (qui se situent en dehors des zones urbanisées des villages) atteignent les scores respectifs de 15,4 % et 19,3 %.

    C'est dans les zones urbaines (centre urbain et premières extensions urbaines), que l'on trouve la plus grande proportion de logements dont la surface habitable est inférieure à 28m2, limite en dessous de laquelle un logement est soumis au permis de location. Ceci confirme que la division des immeubles unifamiliaux en petits logements est un phénomène quasi exclusivement citadin.

    8,4% des logements situés en centre urbain nécessitent des travaux importants, voire un assainissement, ce qui concerne 6,1% de l'ensemble logements toutes zones confondues.

    Très logiquement, les logements situés en centre urbain obtiennent les meilleurs scores en terme
    de proximité des équipements et des services, ce qui du point de vue du concept de la mobilité durable les rend particulièrement attractifs.

    Les logements localisés dans des ensembles de bâti homogène rencontrent un certain nombre de difficultés. C'est dans ce type de logements que l'on compte le plus d'habitations souffrant de problèmes d'humidité: plus de 26% des logements sont concernés contre 22% en moyenne pour l'ensemble des logements. Un logement sur trois connaît des problèmes d'isolation acoustique et ne dispose pas de chauffage central. C'est dans cette catégorie que sont classés les logements sociaux dont les faiblesses sont relevées par ailleurs.

    De manière générale, les logements situés en aire de village présentent une qualité légèrement supérieure aux logements situés en aire rurale, ceux-ci étant pratiquement systématiquement dans la moyenne de l'ensemble des logements. Par contre, ces logements (et plus particulièrement les logements situés en aire rurale) sont très mal lotis au niveau de l'accès aux services et équipements. Ainsi, seuls 50% des logements situés en aire rurale disposeraient d'une crèche à moins de 2km contre 88% en centre urbain.

    Pour 57% des logements situés en centre urbain, une école secondaire est accessible à pieds (car située dans un rayon d’un kilomètre), ce qui n'est possible que dans 9,6% ou 7,1 % des cas selon qu'on est en aire de village ou en aire rurale
    dans un rayon d’un kilomètre), ce qui n'est possible que dans 9,6% ou 7,1 % des cas selon qu'on est en aire de village ou en aire rurale.

    Du point de vue des critères de qualité propres aux bâtiments, l'habitat situé dans les parcs résidentiels en bâti discontinu présente les meilleurs résultats. Plus de la moitié des logements qui y sont situés sont estimés de très bonne qualité. Aucun ne nécessite de restructuration ou d'assainissement fondamental. C'est dans ce type d'habitat que l'on compte le moins de logements souffrant de problèmes d'humidité ou de dangers liés à l'équipement. Tous disposent d'eau chaude et de salle de bains. C'est en effet dans cette catégorie que l'on trouve les logements les plus récemment construits (notamment sous la forme de lotissements). Ces ensembles se caractérisent également par une forte proportion de logements au coût élevé. Alors que ce type d'habitat représente environ 5% du parc de logements, on y retrouve près de 10% des logements dont le coût (loyer ou remboursement du prêt hypothécaire) dépasse les 1000 euros. Le coût de l'éloignement vient renforcer le prix élevé de ces logements puisque ceux-ci se caractérisent par de mauvais résultats en terme de proximité des services et équipements.

    Qu'en est-il de l'appréciation de la qualité des logements en fonction de la Province dans laquelle ils se situent?

    Si la province de Hainaut se distinguait en 1994 comme étant la province la plus défavorisée, les informations recueillies grâce à la présente enquête conduisent à nuancer ce constat aujourd'hui. La qualité de l'enveloppe extérieure du bâtiment, l'étanchéité de la toiture et les problèmes d'humidité généralisée se sont fortement améliorés. C'est à présent la province qui présente le moins de logements touchés par des problèmes d'humidité. Par contre, elle compte proportionnellement plus de logements aux toitures à réparer ou à remplacer (13%). C'est également en Province du Hainaut qu'apparaissent les scores les plus mitigés en matière d'entretien du quartier.

    Les mauvais résultats en matière de qualité de l'habitat ne semblent plus se cumuler indistinctement sur l'ensemble du Hainaut mais plutôt concerner l'un ou l'autre arrondissement en particulier (voir infra).

    Comme le précisait l'enquête de 1994, le Hainaut bénéficie toujours d'une grande proximité des commerces et des services de première nécessité.

    En matière de coût du logement, 38,7 % des ménages qui payent un loyer ou remboursent une mensualité déboursent moins de 500 euros, ce qui est légèrement plus élevé que le pourcentage wallon qui est de 36,2 %.

    En province de Liège, la situation est globalement meilleure qu'en 1994. Les logements sont considérés comme étant de très bonne qualité dans 31,8 % des cas et valables pour 45,2 % d'entre eux, ce qui correspond à la moyenne de l'ensemble des logements wallons. Avec 78,9% de châssis en bon état, les logements de la Province de Liège se démarquent toutefois par une qualité des menuiseries extérieures légèrement en deçà de la moyenne (81,9 %) et loin derrière les Provinces de Namur et du Luxembourg (respectivement 87,8 % et 86,9 %). Plus de 11 % des logements disposent d'une installation électrique présentant un indice de dangerosité.

    Cependant, comme dans le Hainaut, la proximité des services et commerces est très satisfaisante.

    En ce qui concerne le coût du logement, 42 % des ménages déboursent moins de 500 euros, ce qui dépasse largement le pourcentage wallon de 36,2 %. Toutefois, ce qui caractérise la province de Liège comme celle du Hainaut en matière de coût, c'est le fait qu'elles comptent toutes deux plus de 15 % de logements dont le coût est inférieur à 300 euros alors que les trois autres provinces ne dépassent jamais 10 % dans cette tranche de coût.

    Les deux provinces se caractérisent également par une insatisfaction proportionnellement plus importante de leurs habitants. En effet, 11,2 % et 10,7 % des personnes interrogées respectivement dans le Hainaut et en Province de Liège déclarent avoir fréquemment envie de déménager (contre environ 8 % dans les autres Provinces), plus particulièrement dans les arrondissements de Mons (14,2 %), Charleroi (12,5 %) et Liège (11,8 %).

    A Namur, la situation est globalement positive mais la province se distingue par la disparité des situations rencontrées. Ainsi, on y rencontre la plus grande proportion de logements de très bonne qualité mais aussi une grande proportion de logements nécessitant des travaux importants ou une restructuration fondamentale (7,2 % contre 6,1 % en moyenne).

    Près d'un quart des logements sont marqués par des problèmes d'humidité. Les superficies sont particulièrement grandes: comme en Province du Luxembourg, près de 35% des logements ont une superficie supérieure à 150m2. 70% des logements sont localisés dans des quartiers dont l'entretien est bon et seulement 4,8 % des logements sont la source potentielle de problèmes de santé. 70,4% des Namurois affirment n'avoir jamais envie de déménager tandis que 8,1 % en ressentent souvent le désir.

    La proximité des commerces et services est satisfaisante sauf en ce qui concerne les crèches et écoles secondaires.

    Le Brabant wallon se distingue par ses bons scores pour ce qui concerne les éléments liés au logement. On y trouve une forte proportion de logements de très bonne qualité et un faible pourcentage de logements nécessitant des travaux importants ou un assainissement fondamental. La proximité des services et commerces est satisfaisante.

    Par contre, l'enquête révèle des scores plus mitigés au niveau du bâtiment. Près d'un quart des logements souffrent de problèmes d'humidité au niveau de l'enveloppe du bâtiment et des murs extérieurs. Enfin, plus de 10% des logements présentent un indice de dangerosité au niveau de l'installation électrique.

    L'enquête confirme que le Brabant wallon est la province où le coût du logement est le plus élevé. 37 % des logements wallons dont le coût est supérieur à 1.000 euros sont situés en Brabant wallon alors que seulement 10 % des logements wallons se situent dans cette province. 33,1 % des ménages du Brabant wallon consacrent plus de 500 euros pour leur logement alors que ce pourcentage est inférieur à 15% dans deux provinces et à 25 % dans les deux autres.

    Comme cela était le cas en 1994, la province du Luxembourg reste assez bien classée en ce qui concerne l'étanchéité de la toiture et la qualité des menuiseries extérieures. C'est la province qui compte proportionnellement le moins de logements de très bonne qualité mais plus de la moitié sont valables et très peu doivent subir un assainissement fondamental. La province du Luxembourg se distingue toutefois par des scores plus faibles en matière de proximité des équipements. Cependant, près des trois quarts des habitants affirment n'avoir jamais envie de déménager. C'est d'ailleurs dans les arrondissements de Virton et de Marche-en-Famenne que l'on trouve les personnes les plus satisfaites de leur condition d'habitat puisque 80% de leurs habitants n'ont jamais envie de déménager contre 6 à 7 % qui en ont fréquemment le désir.

    Comme l'illustre de façon générale le tableau ci-dessous, les Provinces ne présentent pas un visage uniforme. D'un arrondissement à l'autre, au sein du même Province, des contrastes peuvent être très marqués. A noter cependant, que la taille de l'échantillon total permet d'observer des tendances générales au niveau des arrondissements sans limiter toutefois de façon satisfaisante la marge d'erreur (cfr. tableaux n°s 18 et 19).


    4. Qualité du logement et statut des occupants

    L'étude révèle un lien évident entre le statut d'occupation du logement et sa qualité. Pour rappel, environ 70% des personnes sont propriétaires de leur logement tandis que 30% en sont locataires.

    Si 69,6 % des propriétaires occupent des logements qualifiés de bon ou de très bon sur l'échelle de l'indice de salubrité évoqué plus avant, ce n'est le cas que de 45% des locataires (cfr tableau n° 20).

    Les logements des locataires sont moins isolés au niveau de la toiture, des murs ou du vitrage. Ils connaissent davantage de problèmes d'humidité. La stabilité de la charpente, son étanchéité, les menuiseries extérieures sont de moindre qualité chez les locataires. Le chauffage central est moins présent, l'électricité et les équipements présentent davantage d'indice de dangerosité. Plus de 10% des logements loués sont situés dans des bâtiments nécessitant des travaux importants ou un assainissement fondamental. Les logements locatifs présentent des risques liés aux pollutions intérieures plus importants. Par contre, les locataires dont plus de la moitié ont élu domicile en zone urbaine sont plus largement situés à proximité des services et équipements tertiaires (cfr tableau n° 21).

    L'analyse des résultats a également montré des différences significatives au sein de la population en fonction du constructeur de l'habitation. Les personnes interrogées bénéficient en effet d'une qualité d'habitation variable selon qu'elle a été construite par un particulier, un promoteur immobilier, une société de logement social ou un autre pouvoir public ou privé.

    Tous statuts d'occupation confondus, ce sont les habitations construites par des promoteurs immobiliers - à l'exception de celles construites en vue de la location entre 1946 et 1990 - qui présentent le moins de défauts et ce sont les logements conçus par les Sociétés de logement social qui cumulent le plus de manquements. Une analyse effectuée sur les logements sociaux locatifs unifamiliaux donne des indications quant au fait qu'une proportion plus importante de ceux-ci sont affectés de facteurs d'insalubrité si on les compare à l'ensemble des logements. Il convient toutefois de prendre ces informations avec précaution dans la mesure où les auteurs de l'étude reconnaissent que le nombre de logements sociaux locatifs unifamiliaux visités (223) ne peut être considéré comme représentatif du parc immobilier social (cfr tableau n° 22).

    Ces données qu'il convient, rappelons-le, d'appréhender avec précaution confirment l'intérêt du choix fait par le Gouvernement wallon en 2003 d'intervenir massivement pour réhabiliter le parc de logements sociaux dans le cadre du Programme exceptionnel d'investissement. Il est également à noter qu'en cas de comparaison entre les logements sociaux et les logements locatifs en général du pourcentage de logements devant subir des travaux importants ou un assainissement complet, le résultat reste défavorable pour le secteur public puisqu'il est de 14,9 % pour celui-ci et de 12% pour le secteur locatif en général.

    Les conditions d'habitat des ménages sont également très variables en fonction de leur situation socio-économique et leur état civil. Ainsi, les conditions de logement sont nettement moins favorables pour les personnes célibataires ou séparées/divorcées que pour les couples mariés ou les veufs. Mais plus que leur état civil, c'est le statut d'occupation des logements qui explique ces conditions d'habitat.

    En effet, on compte une majorité de locataires chez les célibataires et 45,8 % chez les personnes séparées ou divorcées. Plus d'un quart des célibataires et personnes séparées disposent également de moins de 900 euros de revenus mensuels, facteur lié à la moindre qualité des logements occupés (particulièrement en termes d'isolation acoustique, de circulation intérieure inadaptée ou encore d'installation électrique dangereuse). Le même type d'observation a pu être effectué pour les ménages composés d'un adulte isolé avec un enfant, les personnes invalides, les étrangers hors Union européenne, les réfugiés et les bénéficiaires de revenus du CPAS. Pour ne prendre que l'exemple de ces derniers, il convient de noter que près d'un bénéficiaire du CPAS sur deux connaît des problèmes d'humidité dans son logement (contre un ménage sur cinq en moyenne) et qu'environ 30 % d'entre eux habitent un logement présentant un danger lié à l'équipement électrique ou au gaz (contre un peu plus de 12 % en moyenne).

    Le cas des étudiants mérite également une attention particulière. Outre le fait que ceux-ci connaissent des dangers liés à l'équipement comparables aux bénéficiaires du CPAS, les enquêteurs ont épinglé la mauvaise qualité relative de leur bâtiment (10,8 % d'appréciation négative contre 6,3 % pour l'ensemble du parc). Quand on sait qu'il a été constaté que plus de 67 % d'entre eux vivent dans des logements d'une superficie inférieure à 28 m2, on peut estimer qu'il a été judicieux de faire entrer les kots d'étudiant dans le champ d'application du permis de location en 2004 (5).

    Plus globalement, si l'on croise le statut professionnel du chef de ménage avec les classes très mauvais et mauvais de l'indice qualité de l'habitat, les trois catégories professionnelles suivantes occupent plus de 50% des logements classifiés comme étant les moins bons (cfr tableau n° 23).

    A titre d'information, il n'est pas sans intérêt de constater que 31,4 % des ménages interrogés étaient composés d'une seule personne et 32,6% de deux personnes, données utiles à prendre en compte dans le cadre des politiques publiques de logement. 46 % des ménages ne comportaient également aucun actif. Ces chiffres sont également à resituer dans le cadre du vieillissement de la population.


    5. Qualité et époque de construction

    Des variations apparaissent au sein des logements selon l'époque de construction du bâtiment dans lequel ils se situent (cfr. tableau n° 24).

    L'isolation de la toiture, la stabilité de la charpente, l'étanchéité de la toiture, la souche de cheminée sont de meilleure qualité selon que l'on avance dans la date de construction des bâtiments. Par contre, du point de vue de l'appréciation globale de la qualité, les scores les plus défavorables affectent les logements construits entre 1875 et 1918 et non pas ceux construits avant 1875 (cfr. tableau n° 25).

    L'isolation thermique, la présence de vitrages isolants ou de chauffage sont plus présents dans les bâtiments plus récents. La mauvaise isolation acoustique caractérise plus particulièrement les bâtiments construits entre 1946 et 1990. L'humidité est plus souvent répandue, les installations électriques ou les équipements sont plus dangereux dans les bâtiments datant d'avant 1945.

    Les aires rurales et de village se situent aux deux extrémités de la ligne du temps puisque s'y concentrent près de 58% des logements construits avant 1875 et 43% des logements construits après 1990. Cela confirme que les nouveaux logements s'éloignent des centres urbains où se situent les commerces, services tertiaires et transports en commun. On sait depuis un certain temps que ce phénomène de «désurbanisation » n'est pas sans coût pour la collectivité (6). A l'inverse, les centres urbains ne recueillent qu'un peu moins de 7 % de l'ensemble des nouveaux logements. Ces mêmes centres urbains sont davantage peuplés d'habitations datant de 1875 à 1945, ce qui, on vient de le voir, n'est pas un élément favorable à la qualité du bâti.


    6. Energie

    Chacun sait désormais que la consommation d'énergie des logements constitue un enjeu important pour les années à venir. Depuis plusieurs années, différentes politiques wallonnes et fédérales ont été mises en place afin de limiter ou rationaliser la consommation d'énergie des ménages. En amont de la réflexion sur l'utilisation rationnelle de l'énergie, il convient de rappeler que les modes de consommation énergétique participent à la qualité globale d'un logement.

    77 % des logements visités durant l'enquête disposent du chauffage central. Le combustible le plus utilisé par les ménages disposant de ce type de chauffage reste le mazout (57 %) suivi du gaz naturel (37,6 %) et de l'électricité (5,3 %). Les foyers individuels sont principalement alimentés au bois (41 %), de gaz naturel (26,1 %) ou d'électricité (20,3 %) mais la présence de foyers individuels au bois dans les logements équipés de chauffage central ne permet pas d'établir le type de combustible principalement utilisé par les ménages n'ayant que des foyers individuels.

    Les énergies renouvelables restent marginales: énergie solaire, pompes à chaleur, pellets, ou céréales sont très peu utilisées. Quelques logements, situés dans la région de Charleroi, bénéficient d'un système de chauffage interurbain.

    De manière générale, les ménages disposant du chauffage central consomment plus que ceux ne disposant que de foyers individuels. En cas d'installation au gaz, les ménages ne disposant que de foyers individuels sont 49,2 % à dépasser 15000 KWH alors qu'ils sont 60,4 % lorsqu'ils disposent d'un chauffage central. Les ménages se chauffant uniquement avec des foyers mobiles ont souvent une consommation relativement élevée. Les tableaux ci-dessous opèrent une comparaison entre le chauffage central et les foyers individuels au niveau la consommation de gaz naturel et du mazout (cfr. tableau n° 26).

    Quel que soit le type de combustible, la consommation annuelle est plus élevée chez les propriétaires que chez les locataires. L'étude établit une corrélation entre le niveau de vie et la consommation d'énergie. Les ménages disposant des revenus les plus élevés (plus de 3.500 euros par mois) sont également ceux qui consomment le plus d'énergie. Il ne faut toutefois pas oublier que les revenus du ménage augmentent en parallèle avec la taille du logement et que dès lors, c'est plutôt cette dernière donnée qui a tendance à influer sur la consommation d'énergie.

    Les ménages disposant d'un chauffage central ont été interrogés sur l'ancienneté de leur chaudière. L'enquête révèle dans près de 60% des cas que l'âge de la chaudière est inférieur à 15 ans (cfr. tableau n° 27).

    La question de la consommation d'énergie ne peut être appréhendée en dehors de la problématique de l'isolation des bâtiments.

    Une personne interrogée sur deux déclare que la toiture de son logement est isolée thermiquement dans sa totalité et 10,7 % pour une partie. Dans plus de 75% des cas, le matériau d'isolation utilisé est la laine minérale. Une analyse plus approfondie révèle toutefois qu'à peine 10 % des toitures isolées disposent d'une épaisseur d'isolant supérieure à 12 cm, ce qui est relativement faible au vu des recommandations actuelles. Moins de 50 % des toitures isolées ont plus de 6 cm d'isolant.

    Moins de 30% des murs extérieurs sont totalement isolés. Ici également, l'épaisseur d'isolation est assez faible en regard des standards actuels mais il est vrai qu'un tiers des ménages ne sont pas capables de fournir l'épaisseur de l'isolant placé à l'intérieur du mur, ce qui doit nous inciter à interpréter les résultats avec prudence.

    Plus de 80% des bâtiments wallons disposent de vitrages isolants. On tombe toutefois à une proportion de deux bâtiments sur trois s'il s'agit de retenir uniquement les bâtiments entièrement équipés de vitrage isolants.


    7. Le coût du logement

    On a vu précédemment que le coût du logement connaissait des variations spatiales. L'enquête recèle d'autres informations en lien avec le coût du logement.

    L'enquête révèle qu'un peu plus de 44 % des propriétaires occupants doivent rembourser un crédit lié à l'achat de leur habitation. Plus de la moitié des propriétaires n'ont donc aucun crédit hypothécaire à rembourser au moment de l'enquête. Nombreux sont les pensionnés à être dans cette situation.

    La moyenne de remboursement hypothécaire s'élève à 511 euros. Pour ce qui concerne le paiement des loyers, la moyenne est de 379 euros par mois, soit deux fois le loyer moyen dans le secteur du logement social.

    En considérant les montants dépensés en faveur du logement, que les ménages soient propriétaires ou locataires, on observe la répartition suivante (cfr. tableau n° 28).

    L'absence de loyer ou de crédit en cours est la moins répandue chez les isolés actifs (21,8% d'entre eux) et la plus présente chez les isolés et les couples inactifs (50,5 % et 73 %). A l'autre bout de l'échelle, les montants supérieurs à 700 euros sont payés par plus de 18 % des couples composés de deux adultes actifs. La ventilation du coût du logement par tranches de revenus confirme ce constat puisque 68 % des ménages payant un loyer supérieur à 700 euros bénéficient de revenus supérieurs à 2.500 euros.

    Parmi les revenus les plus faibles inférieurs à 900 euros, le coût du logement est le suivant (cfr. tableau n° 29).

    Ce tableau permet de constater que les ménages bénéficiant de faibles revenus sont plus rarement sans charge de logement. Si les moins de 650 euros ont majoritairement un montant mensuel à payer inférieur à 300 euros, les ménages situés entre 650 et 900 euros de revenus se situent par contre prioritairement dans la tranche de 300 à 499 euros soit souvent plus de 40% des revenus du ménage.

    L'insatisfaction par rapport au logement et l'envie de déménager qui en découle est la plus forte chez les personnes payant moins de 300 euros pour leur logement. De là à considérer que les logements les moins chers sont de moins de bonne qualité, il n'y a qu'un pas. A cet égard, l'enquête révèle sans grande surprise que la qualité du logement et son coût sont étroitement liés. En conséquence, les ménages aux revenus les plus faibles sont les plus concernés par les logements classés comme mauvais ou très mauvais sur l'échelle de l'indice de qualité de l'habitat. Par contre, les logements très bons sont occupés principalement par des ménages bénéficiant de plus de 1300 euros de revenus (cfr. tableau n° 30).


    _______________________________
    (1) Etudes et Documents, Logement 5 (248 pages), 2007, Ministère de la Région wallonne.
    (2) Devenu depuis lors la Direction générale Statistique et Information économique.
    (3) On entend par là un bâtiment qui a subi, postérieurement à sa construction, des transformations visant à loger plusieurs ménages (exemples: maison unifamiliale divisée en appartements ou en studios, bâtiment industriel divisé en kots, ... ).
    (4) Voir le Guide de l'Urbanisme édité par la DGATLP.
    (5) Pour rappel, le permis de location s'applique notamment aux logements de moins de 28 m2 de superficie habitable.
    (6) Voir à cet égard les Coûts de la désurbanisation édité par la DGATLP dans la série Etudes et Documents.