Enterrement de première classe de la Société d'économie mixte visant la mise sur le marché de logements.

• Session : 2007-2008
• Année : 2008
• N° : 566 (2007-2008) 1

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• Question écrite du 07/07/2008

  • de JAMAR Hervé
  • à ANTOINE André, Ministre du Logement, des Transports et du Développement territorial
  
  MM. Kubla et consorts ont déposé, à la mi-2005, une proposition de résolution visant à rapprocher la SWL et Immocita (filiale immobilière de la SRIW) pour créer un opérateur chargé de développer des PPP dans le logement via la création de sociétés d'économie mixte par projets de rénovation de grande ampleur (au moins 300 logements).
  
  L'intérêt majeur de ce projet résidait dans le fait que la loi sur les marchés publics n'était pas applicable aux sociétés créées.
  
  L'idée était d'accélérer considérablement la concrétisation en logements des investissements en numéraire mis sur la table en profitant de l'expérience et des apports de chaque partenaire comme cela se fait en Angleterre. Immocita possède une expérience indéniable dans le montage de PPP et possède des moyens financiers, la SWL possède des réserves foncières et une grande expérience en gestion locative.
  
  La majorité a, à l'époque, rejeté cette proposition non sans la reprendre, à son compte peu après, en annonçant la création d'une seule société, la Société d'Economie Mixte (SEM).
  
  Monsieur le Ministre est d'ailleurs parti visiter certains projets similaires à Edimbourg en compagnie de M. Kubla : des quartiers « sinistrés » comme nous en connaissons trop dans notre région ont été rénovés en deux ou trois ans par un système tel que proposé.
  
  J'ai déjà interrogé le Ministre à ce sujet, en février, la création de la SEM semblant patiner.
  
  Je n'ai pas vraiment eu de réponses à l'époque.
  
  J'apprends aujourd'hui que les négociations entre la SWL et Immocita seraient abandonnées.
  
  J'aurais souhaité avoir confirmation de cette information des deux Ministres de tutelle des deux organismes parties aux négociations visant à créer la SEM,à savoir le Ministre Marcourt dont la SRIW et sa filiale Immocita dépendent et Monsieur le Ministre pour la SWL. Qu'en est-il exactement ?
  
  Quelles sont les raisons qui expliquent que 3 ans après le lancement de ce projet, il capote de la sorte ?
  Quelles solutions Monsieur le Ministre entrevoit-il pour aboutir enfin ?
  
  Qu'en est-il du respect du contrat de gestion de la SWL qui prévoit expressément la création de sociétés d'économie mixte chargés de la création de logements ?
  
  Qu'advient-il des projets comptabilisés par Monsieur le Ministre dans le programme communal du logement 2007-2008 et dans le suivant ? Sont-ils purement et simplement abandonnés eux aussi ?

• Réponse du 17/07/2008

  • de ANTOINE André
  
  J'ai déjà eu l'occasion de faire le point sur ce dossier notamment lors d'une question orale posée par Monsieur Fontaine, sur le même objet.
  
  Je reprends donc ici les mêmes éléments de réponse, complétés par les dernières évolutions du dossier.
  
  En date du 10 mai 2007, le Gouvernement a autorisé la Société wallonne du logement, conformément à l'article 90 du Code wallon du logement, à participer à la création et à la gestion d'une société d'économie mixte, à constituer avec la Société anonyme Immocita.
  
  Le choix du partenaire « Immocita » avait à l'époque été justifié à la fois par la Société wallonne du logement et par le Gouvernement vu les caractéristiques particulières de cette société, société privée de type « institutionnelle ».
  
  En d'autres termes, il s'agissait d'un partenaire financier qui présente une expertise importante dans la gestion de projets de construction et ayant à l'actif de ses réalisations divers projets de construction de logements destinés au marché acquisitif. Le choix s'était porté sur Immocita, s'agissant d'un partenaire de type «institutionnel», son actionnariat étant détenu à 100 % par la Société régionale d'investissement de Wallonie.
  
  A cet effet, la Société wallonne du logement a été autorisée à apporter, au capital de la société à créer, des droits réels sur des terrains dont elle est propriétaire.
  
  Sur la base de cette autorisation, la Société wallonne du logement a négocié avec Immocita, des projets de statuts avec un plan financier, une convention entre actionnaires, un mode opératoire en vue de l'apport de terrains de la Société wallonne du logement.
  
  Les négociations n'ont cependant pas pu aboutir à la création de cette société d'économie mixte, alors même qu'en date du 15 octobre 2007, le Conseil d'administration a approuvé le projet de conventions d'actionnaires ainsi que les éléments essentiels des statuts et le plan financier.
  
  En effet, en date du 24 janvier 2008, Immocita faisait savoir à la Société wallonne du logement qu'elle désirait faire application volontaire de la réglementation sur les marchés publics dans son ensemble, dès lors qu'il n'y a eu aucun appel à concurrence en amont.
  
  En date du 18 février 2008, le Conseil d'administration de la Société wallonne du logement a décidé de ne pas donner son accord pour que la société mixte fasse application volontaire de la réglementation sur les marchés publics, dans le cadre des commandes à passer pour le développement de projets (marchés de travaux, services et fournitures).
  
  La société à constituer a été «pensée» (part dans l'actionnariat, nombre d'administrateurs, forme de la société, ... ) pour ne pas être considérée comme un pouvoir adjudicateur au sens de la loi du 23 décembre 1993 relative aux marchés publics de sorte que les contrats à conclure avec des tiers par la société à créer sont situés en dehors du champ d'application de la loi précitée et ne sont pas considérés comme des marchés publics.
  
  Cette position a été confirmée par le cabinet DLA Piper, conseil de la Société wallonne du logement dans ce dossier.
  
  Cette application volontaire réclamée par Immocita priverait l'outil, SEM, de la souplesse qui a été recherchée initialement.
  
  Les négociations n'ont, de ce fait, pas pu aboutir à la création de cette société d'économie mixte.
  
  La Société wallonne du logement a donc, pour respecter les engagements pris dans le cadre de son contrat de gestion, décidé de travailler à la création d'un autre outil qui prendrait aussi la forme d'une société d'économie mixte (société anonyme ayant un objet commercial) sans avoir la qualité de pouvoir adjudicateur au sens de la loi du 24 décembre 1993 relative aux marchés publics.
  
  Le but de la Société wallonne du logement reste plus que jamais de disposer d'un outil de gestion et de valorisation de ses réserves foncières le plus efficace et le plus souple possible.
  
  Sans perdre de temps, le Conseil d'administration a, ce 16 juin 2008, approuvé le lancement d'un nouvel appel à partenaire reprenant notamment les objectifs quantitatifs poursuivis en matière de création de logement, la procédure et le timing relatif à la sélection du ou des nouveaux partenaires conformément aux réglementations belges et européennes.
  
  L'appel à partenaire sera lancé dans les prochains jours.
  
  Conformément au droit européen, la procédure choisie pour relancer la procédure de création d'une société d'économie mixte par le biais d'un ppp institutionnel en vue de sélectionner un ou plusieurs partenaire(s) privé(s) devra se faire de la manière la plus objective possible au regard des objectifs poursuivis.
  
  Cependant, outre la constitution de la SEM, il convient également de tenir compte de ce qu'il est possible que les conventions que la Société wallonne du logement conclura avec la SEM puissent être des marchés de travaux dans la mesure où la Société wallonne du logement demandera que des ouvrages répondant à ses spécifications techniques précises soient construits et livrés.
  
  Dans cette hypothèse, la Commission européenne recommande que le marché public qui serait noué en la Société wallonne du logement et la SEM soit attribué dans le cadre de la même procédure que celle relative à la sélection du partenaire qui participera dans le capital de la SEM.
  
  Ainsi, la Commission européenne observe que lorsque la création d'un partenariat public privé institutionnalisé (c'est-à-dire avec la création d'une société d'économie mixte) implique l'attribution d'un marché public à une entité à capital mixte, « il se peut que, compte tenu de la complexité financière ou juridique de tels montages, les procédures ouvertes et restreintes, n'offrent pas une flexibilité suffisante ».
  
  En Région wallonne, il n'est cependant pas encore possible de faire appel à la procédure de dialogue compétitif, recommandée par la Commission européenne dans cette situation, prévue dans la directive 2004/18/CE et transposée partiellement en droit belge par la loi du 15 juin 2006 qui n'est pas encore entièrement entrée en vigueur en raison de l'absence d'arrêté d'exécution.
  
  Dans cette circonstance, en raison du caractère exceptionnel de ce projet et de l'impossibilité de fixer au préalable le prix en raison de la nature et des aléas du projet, en application de l'article 17, § 3, 2°, de la loi du 24 décembre 1993 sur es marchés public, la procédure négociée avec publicité d'un avis de marché, sur la base de l'appel à partenaire, pour permettre aux partenaires potentiels intéressés de déposer une offre sera utilisée.
  
  De manière synthétique, les objectifs de réalisation à atteindre pour la Société wallonne du logement sont: la mise sur le marché rapide d'un nombre important de logements, la valorisation optimale de ses réserves foncières, la participation à la gestion de projets immobiliers pris en charge par le partenaire privé pour garantir des logements de qualités et rencontrer les objectifs de la politique régionale du logement.
  
  Les objectifs de résultats peuvent être résumés comme suit: choisir les réserves les plus appropriées pour créer au minimum 100 logements par an, logements adaptés à la demande locale et assurant une mixité de fonctions et de populations.