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Les lotissements.

  • Session : 2008-2009
  • Année : 2008
  • N° : 144 (2008-2009) 1

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  • Question écrite du 04/12/2008
    • de STOFFELS Edmund
    • à ANTOINE André, Ministre du Logement, des Transports et du Développement territorial

    Les Directions territoriales de l'urbanisme ont apparemment reçu des consignes en fonction desquelles elles tentent d'imposer aux candidats-lotisseurs publics et privés des projets comprenant une proportion de logements mitoyens.

    Le projet du candidat-lotisseur public est carrément refusé s'il ne répond pas aux exigences nouvelles en la matière. Par rapport aux projets introduits par des privés, l'opposition est massive s'il n'y a pas un minimum de logements mitoyens.

    Si ce type de logements mitoyens peut être la formule idéale dans les centres urbains et semi-urbains caractérisés par une pénurie flagrante de terrains à bâtir et, même si ce type de logement offre des avantages en termes de PEB, j'ai des difficultés si l'on impose le même type de logement dans les régions rurales où le type d'habitations est plutôt la maison individuelle (bien isolée sur le plan de la PEB).

    Si nous nous trouvons face à un promoteur immobilier, l'attitude peut se défendre dans la mesure où celui-ci ne se contentera pas de lotir un terrain mais qu'il envisage aussi de construire des logements qu'il vendra aux intéressés. Pour ce type de logements mitoyens et par ailleurs à dimension souvent plus réduite, il y a de plus en plus un marché tant du côté des locataires que du côté des acquéreurs potentiels. Le promoteur immobilier concevra le projet comme une unité.

    Le lotisseur (public ou privé), qui n'est pas un promoteur immobilier et dont l'objectif se réduit à mettre à la disposition des acquéreurs des terrains sur lesquels ceux-ci vont construire, se trouve face à une situation profondément différente, à moins qu'il ne vende l'ensemble des lots à un promoteur immobilier.

    De façon générale, il se trouve face à une multitude de candidats-acquéreurs parmi lesquels il est extrêmement rare qu'il y en ait deux qui souhaitent construire de façon mitoyenne et selon exactement le même style architectural. Dans la pratique, les lots, sur lesquels on impose des maisons mitoyennes, sont donc souvent invendables, ce qui est de nature à engendrer des tensions entre les promoteurs et l'administration.

    Il est important de donner des lignes directrices fortes en matière de politique urbanistique. Nous devons améliorer la performance énergétique des bâtiments et favoriser une exploitation parcimonieuse de notre territoire. De plus, il est important de faire des économies d'échelle au niveau des équipements (voiries, eau, électricité, ...).

    Monsieur le Ministre pense-t-il qu'imposer dans les projets immobiliers, des projets comprenant une proportion de logements mitoyens soit la solution pour atteindre les objectifs que nous partageons en matière d'urbanisme ?



  • Réponse du 14/01/2009
    • de ANTOINE André

    Je précise tout d'abord à l'honorable Membre que les Directions territoriales n'ont reçu aucune consigne particulière visant à imposer aux candidats lotisseurs publics ou privés une proportion de logements mitoyens.

    La base légale des décisions ou avis rendus par les Fonctionnaires délégués reposent sur les textes adoptés par le parlement et qui constituent le Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine.

    Je signale à l'honorable Membre, que l'article premier du Code reconnaît explicitement la prise en compte de paramètres visant à la qualité du cadre de vie et la gestion durable territoire. Pour rappel:

    « La Région et les autres autorités publiques, chacune dans le cadre de ses compétences et en coordination avec la Région, sont gestionnaires et garants de l'aménagement du territoire. Elles rencontrent de manière durable les besoins sociaux, économiques, de mobilité, patrimoniaux et environnementaux de la collectivité par la gestion qualitative du cadre de vie, par l'utilisation parcimonieuse du sol et de ses ressources, par la performance énergétique de l'urbanisation et des bâtiments et par la conservation et le développement du patrimoine culturel, naturel et paysager. ».

    C'est notamment sur cette base qu'un courrier a été envoyé par le Fonctionnaire délégué compétent aux communes germanophones à propos des projets de lotissement. La position du Fonctionnaire délégué reposait sur le constat que l'urbanisation de ce territoire s'effectue de manière quasiment systématique par le modèle de l'habitat pavillonnaire, très gourmand en espace et peu performant au niveau énergétique.

    L'objectif du Fonctionnaire délégué a été de sensibiliser les communes dans son rôle de conseiller, mais également d'avertir celles-ci lorsque qu'il doit assumer la responsabilité de la décision : il convient de mieux densifier les nouveaux quartiers d'habitats, de favoriser les études d'ensembles bâtis en renforçant les noyaux bâtis et de recourir davantage à une forme d'habitat groupé.

    Très récemment, l'honorable Membre a eu l'occasion de rencontrer la Fonctionnaire déléguée de la Direction d'Eupen. Elle a pu lui préciser que l'objectif est bien de changer les mentalités, petit à petit, non pas de manière radicale, par conviction de la meilleure gestion du territoire et qu'il faut d'abord permettre la réalisation d'un habitat groupé par des prescriptions urbanistiques plus ouvertes, alors que la norme est trop souvent l'interdiction dans les projets communaux ou privés qui ont fait l'objet de critiques.

    Tenant compte des options validées par le Parlement, notamment l'article 1er du Code, il appartient au Fonctionnaire délégué de tenir compte du contexte général et particulier du territoire concerné, de son caractère rural ou urbain, de sa situation dans un noyau dense ou non, ... pour apporter les nuances requises dans l'appréciation du projet de lotissement et donc la proportion d'habitat groupé ou ouvert.

    Comme le rappelle le Conseil d'Etat dans sa jurisprudence, cette évaluation doit comporter une motivation pertinente et adéquate démontrant que l'autorité compétente a apprécié in concreto le projet dans son contexte. Il ne peut donc y avoir une règle absolue en la matière, ni de consignes ministérielles qui empêcheraient une appréciation nuancée du Fonctionnaire délégué.