Marges d'investissement disponibles au sein des sociétés de logement.
- Session : 2008-2009
- Année : 2008
- N° : 148 (2008-2009) 1
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Question écrite du 04/12/2008
- de STOFFELS Edmund
- à ANTOINE André, Ministre du Logement, des Transports et du Développement territorial
Nous en avons tous fait le constat lors de la législature précédente : le patrimoine locatif social wallon vieillit et, sans être insalubre, il n'est parfois plus adapté aux normes actuelles (notamment en termes de PEB). C'est ce constat qui a amené le Gouvernement wallon a adopter un Programme exceptionnel d'investissement (PEI).
Cependant, force est de constater que les recettes locatives des sociétés de logements diminuent : c'est, entre autres, l'un des effets du formulaire unique (délais prolongés d'inoccupation d'un logement entraînant des pertes de loyer) combiné à une mixité insuffisante.
Les nouveaux locataires sont de plus en plus précarisés, tant financièrement que socialement.
Les arriérés locatifs augmentent et les conflits (procédures juridiques) se font plus fréquents, …
Ceci correspond à l'analyse faite par de nombreux dirigeants de SLSP.
Leurs besoins financiers augmentent, tant en termes de personnel (accompagnement social) qu'en termes d'entretien au niveau de leur parc.
Selon l'écho qui me revient de la part du secteur des SLSP, il se pourrait que les besoins en trésorerie de certaines SLSP se fassent sentir, du fait des éléments que je viens de citer ci-dessus. Avec, comme conséquence, la difficulté à entretenir correctement leur patrimoine locatif.
A mes yeux, la vente de logements aux ménages - qui peuvent acheter parce qu'ils ont la capacité de remboursement d'un prêt - est une solution qui a ses limites : elle ne doit pas contribuer à ce que les SLSP perdent leurs locataires disposant d'un revenu plus élevé, sinon le gain généré par la vente ne sera que de très courte durée.
Nous espérons que l'augmentation des barèmes pour les revenus de référence pourra contribuer au moins partiellement à rétablir des marges d'investissement et d'entretien aux SLSP.
Aussi, mes questions seront les suivantes.
Où en est l'équilibre financier des SLSP ? En termes de trésorerie, disposent-elles de marges suffisantes ne fut-ce que pour l'entretien tout à fait ordinaire ?
Ces deux questions ont toute leur importance. Elles conditionnent, en effet, la marge d'investissement que les SLSP auront pour investir dans les programmes communaux à venir.
Réponse du 15/01/2009
- de ANTOINE André
Comme l'honorable Membre en fait référence, il est vrai que les finances des sociétés ont été mises à mal ces dernières années suite notamment à la conjoncture socio-économique entraînant une baisse des recettes locatives, une augmentation des coûts généraux des sociétés et de ce fait une forte dégradation de la trésorerie des SLSP.
Je ne partage pas l'appréciation de l'honorable Membre: ce n'est pas le formulaire unique qui entraîne des délais d'inoccupation plus longs, pas plus qu'il empêche une mixité sociale.
Je tiens à faire remarquer que les SLSP ont notamment pour mission, l'instruction des demandes de ménage souhaitant acquérir leur logement, et ce afin d'assurer l'accès à la propriété pour tous. Je signale que, relativement à l'entretien du patrimoine, le Gouvernement précédent avait incité les sociétés à établir un plan financier pour cet entretien, hors P.E.I. : soit la société utilise ses fonds propres, soit elle dispose d'une capacité financière pour emprunter auprès de la SWL des avances pour financer cet entretien; à défaut de ces deux hypothèses, les sociétés étaient incitées à réaliser une partie de leur patrimoine.
On constate une amélioration de la situation depuis 2004 probablement due aux différents outils de gestion qui ont été mis en place et à l'assistance apportée par la SWL. Plus récemment, l'introduction des « loyers d'équilibre» va permettre de louer une partie du parc immobilier à un loyer plus adapté à la valeur du bien, à due concurrence du nombre de logements vendus.
De manière plus générale, les contrats d'objectifs, nouvel outil de gestion qui est en train de se mettre en place, permettra entre autres d'aider le secteur à maîtriser sa dimension financière et donc d'améliorer dans le futur sa situation de trésorerie ainsi que sa marge d'investissement.
De plus, chaque SLSP est tenue d'entretenir une gestion budgétaire au travers de laquelle sont planifiées ses dépenses d'entretien ordinaires et ce, bien évidemment en fonction de la situation inhérente de ses rentrées dans le but de les maîtriser.
Les situations de chaque SLSP sont très diverses de par les éléments influençant leur gestion courante.
Le Cabinet travaille actuellement sur l'actualisation des données analysées en octobre 2005, dans le cadre du plan de redéploiement des SLSP.