Modification des permis de lotir - Permis d'urbanisme dérogatoires.
- Session : 2008-2009
- Année : 2009
- N° : 318 (2008-2009) 1
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Question écrite du 11/03/2009
- de KUBLA Serge
- à ANTOINE André, Ministre du Logement, des Transports et du Développement territorial
Dans le cadre d’un projet d’urbanisme qui touche à la modification de la zone de bâtisse d’un bien compris dans les limites d’un lotissement et à la modification de la destination d’un bien compris dans les limites d’un lotissement, le demandeur fait fasse à deux scénarii possibles :
- soit il doit introduire au préalable une demande de modification du permis de lotir;
- soit il doit déposer un permis d’urbanisme dérogatoire aux règles du lotissement.
Que préconise Monsieur le Ministre ?
En effet, l’administration wallonne préconiserait, selon nos informations, une modification préalable du permis de lotir. Par contre, le Conseil d’Etat imposerait plutôt un permis dérogatoire.
Monsieur le Ministre peut-il préciser quelle procédure, parmi les deux possibles, assure une sécurité juridique ? Y a-t-il par ailleurs une autre piste de solution plus judicieuse ?
Réponse du 23/04/2009
- de ANTOINE André
Des éléments mentionnés par l'honorable Membre, il apparaît que ce dernier fait référence à l'arrêt du Conseil d'Etat n° 176.249 du 26 octobre 2007.
Cet arrêt a fait l'objet de la question écrite n° 251 de Monsieur le Député Grommes.
La réponse suivante a été apportée:
« L'arrêt 176.249 du 26 octobre 2007 est très clair dans sa portée. Une modification de permis de lotir ne peut être accordée si elle concerne la réalisation d'un projet architectural spécifique, en effet, elle doit identifier clairement les prescriptions précises qui sont visées par la demande: " (...) il y a lieu de constater que la demande considérée ne concerne que le lot n° 4 et, surtout, vise à permettre un projet déterminé et individualisé; que, dès lors, la demande de permis modificatif est en réalité une demande de permis d'urbanisme avec dérogation à certaines prescriptions du permis de lotir et concerne une seule construction; qu'elle devait être traitée comme telle dans le respect des articles 113 et 114 du CWATUP; (...) ».
Dans un cas similaire, l'administration doit effectivement appliquer la jurisprudence du Conseil d'Etat.
Cependant, si la distinction entre la procédure de modification de permis de lotir et celle de dérogation dans le cadre d'un permis d'urbanisme est très nettement établie sur le critère repris ci-avant, elle doit également intégrer d'autres aspects liés à la bonne application des articles 113 et 114 du CWATUP.
En l'occurrence, l'arrêt 170.884 du 7 mal 2007 nous rappelle qu'afin d'accorder une dérogation, les articles 113 et 114 du CWATUP imposent la démonstration de la réalisation de deux conditions différentes, à savoir, d'une part, la compatibilité avec la destination générale et le caractère architectural de la zone considérée et l'option urbanistique, et, d'autre part, le caractère exceptionnel de la mesure; que cette restriction impose à l'autorité administrative, non seulement un usage modéré de la dérogation, mais une motivation dans l'acte qui fasse apparaître, outre le respect des conditions propres au mécanisme dérogatoire appliqué, les raisons de recourir dans l'espèce donnée au mécanisme de la dérogation.
Cela signifie donc que la dérogation ne peut être accordée qu'à titre exceptionnel - ce n'est donc pas un droit acquis - et qu'il faut s'interroger sur la portée de celle-ci eu égard aux droits consacrés aux différents propriétaires par le permis de lotir.
Pour rappel, une modification du permis de lotir ne peut être autorisée que pour autant qu'elle ne porte pas atteinte aux droits résultant de conventions expresses entre les parties, elle est refusée lorsque le ou les propriétaires possédant plus du quart des lots autorisés dans le permis initial manifestent leur opposition au collège communal.
On ne peut bien évidemment faire le choix d'une procédure de dérogation pour éviter l'écueil de l'irrecevabilité si on avait eu recours à la modification.
Par ailleurs, dans le cas d'un projet qui ne pourrait manifestement rencontrer les critères de dérogation, il n'est pas inutile de procéder à la modification du permis de lotir en justifiant adéquatement la portée de celle-ci sur les prescriptions, ce qui évite l'élaboration d'un projet architectural coûteux qui est un préalable à la dérogation dans le cadre d'une demande de permis d'urbanisme. ».
Dans les cas qui occupent l'honorable membre (modification de la zone de bâtisse et changement de destination d'un bien), il faut faire application de l'article 102 du CWATUP et introduire une demande de modification du permis de lotir.
En effet, les articles 113 et 114 du Code imposent que la dérogation ne mette pas en péril les données essentielles du permis de lotir et qu'elle demeure exceptionnelle. Or, de toute évidence, la détermination de la zone de bâtisse et la destination du bien constituent des données essentielles du permis de lotir.
Enfin, j'attire l'attention de l'honorable Membre sur la réforme du permis de lotir portée par le décret RESA ter. Dès l'entrée en vigueur des dispositions relatives au permis d'urbanisation, la modification des anciens permis de lotir peut bénéficier des mécanismes de modification du permis d'urbanisation.
La modification peut donc être initiée soit par un propriétaire de lot, soit par le collège communal.
En outre, dès l'entrée en vigueur des dispositions relatives au permis d'urbanisation, lorsque tous les lots d'un ancien permis de lotir ont été construits conformément aux prescriptions de ce permis, le collège communal peut constater l'achèvement des constructions et convertir la valeur réglementaire du permis de lotir en valeur indicative. Dans un tel cas de figure, il est alors possible pour l'autorité administrative d'accorder, moyennant due motivation, un permis d'urbanisme s'écartant des prescriptions converties en valeur indicative et d'autoriser ainsi, par exemple, la modification de la zone de bâtisse ou le changement de destination du bien.