AIS et conditions de salubrité
- Session : 2009-2010
- Année : 2009
- N° : 53 (2009-2010) 1
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Question écrite du 29/10/2009
- de STOFFELS Edmund
- à NOLLET Jean-Marc, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique
Le Code du Logement, article 193, § 1er, stipule que :
« L’Agence immobilière sociale agit comme intermédiaire entre les propriétaires bailleurs et les ménages en état de précarité ou à revenus modestes à la recherche d’un logement.
L’Agence immobilière sociale conclut principalement des contrats de gestion de logements avec les propriétaires et les met à disposition de ces ménages. Elle peut subsidiairement prendre des logements en location en vue de les sous-louer.
Dans ce cadre, l’agence immobilière sociale contrôle le respect des obligations des parties en présence et joue le rôle de médiatrice en cas de conflit.
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§ 2. L’Agence immobilière sociale garantit un accompagnement social des occupants. »
L’article 3 du même Code du Logement détermine que :
« Le Gouvernement fixe les critères minimaux de salubrité des logements. Ces critères concernent :
1° la stabilité;
2° l’étanchéité;
3° les installations électriques et de gaz;
4° la ventilation;
5° l’éclairage naturel;
6° l’équipement sanitaire et l’installation de chauffage;
7° la structure et la dimension du logement (Décret du 15 mai 2003, article 11, disposition entrée en vigueur le 1er janvier 2008) ;
8° la circulation au niveau des sols et des escaliers.
Le Gouvernement complète la liste mentionnée à l’alinéa 2 en y ajoutant un critère relatif aux caractéristiques intrinsèques du logement qui nuisent à la santé des occupants, et établit la liste des organismes habilités à effectuer les mesures permettant de reconnaître cette nuisance (décret du 20 juillet 2005, article 8). ».
On doit donc supposer que toute AIS reconnue (travaillant en partie avec de l’argent public) garantit à ses locataires un logement conforme aux dispositifs de l’article 3 qui est à la base de l’arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007 déterminant les critères minimaux de salubrité, les critères de surpeuplement et portant les définitions visées à l’article 1er, 19° à 22° bis, du Code.
Mais Monsieur le Ministre a-t-il la garantie qu’il en est ainsi ? Quels sont les contrôles mis en place par la Région wallonne (ou le FLW) pour vérifier que les normes de salubrité sont respectées pour tout logement offert au locataire dans le cadre d’une convention AIS ? Quel est l’outil de Monsieur le Ministre au cas où il constate que l’AIS ne respecte pas ledit article 3 et l’arrêté du Gouvernement wallon qui l’accompagne? A-t-il (ou son prédécesseur) dû l’actionner jusqu’à présent ?
Réponse du 30/11/2009
- de NOLLET Jean-Marc
Les logements mis en location par les AIS doivent respecter les critères minimaux de salubrité, ainsi que le prévoit l'arrêté du Gouvernement wallon du 23 septembre 2004 à l'article 10, § 3 : « au plus tard au moment de la première occupation, les logements de l'agence immobilière sociale respectent les critères minimaux de salubrité fixés dans l'annexe 1 de l'arrêté du Gouvernement wallon du 11 février 1999, déterminant les critères de salubrité, le caractère améliorable ou non des logements ainsi que les critères minimaux d'octroi de subvention. ».
Les Agences immobilières sociales concluent, avant la prise en gestion, un accord avec le propriétaire suivant lequel le logement sera mis en conformité. Si nécessaire, les financements accordés par le Fonds du logement sous forme de prêts ou de subventions, avec l'appui de la Région, peuvent être activés.
Quant à la question du contrôle des logements gérés par les AIS, il convient de mettre en avant, outre le contrôle effectué dans le cadre d'une demande d'ADeLs, la pratique de la labellisation initiée en avril 2005 dans le cadre d'un partenariat entre l'administration du Logement et le Fonds du Logement.
Depuis, cette date les gestionnaires des AIS ont la faculté de demander à l'administration de vérifier l'état de salubrité des logements nouvellement pris en gestion. Si l'enquête de salubrité conduit au classement "sans manquement aux critères de salubrité", le logement se voit octroyer un label valable 5 ans. ledit label garantit que pendant 5 ans, le logement répondra à la condition d'habitabilité nécessaire pour obtenir le bénéfice des ADEL. Cette disposition s'applique également aux logements loués dans le cadre de l'aide locative du Fonds du Logement.
Les logements « labellisés » sont repris sur une liste mentionnant notamment l'adresse du logement, la date de l'enquête ainsi que l'avis de classement (sans manquements aux critères de salubrité, ce qui implique l'octroi du label, habitable améliorable, inhabitable améliorable, ... ). Viennent également alimenter la liste, les logements gérés par une AIS qui sont visités par l'administration dans le cadre de ses missions habituelles (enquête à la suite d'une plainte par exemple). Cette liste est actualisée et communiquée régulièrement au Fonds du logement.
409 logements ont fait l'objet de cette procédure. Parmi ceux-ci, 405 sont labellisés et 4 logements ont été « recalés » car ils étaient considérés comme habitables améliorables.
Face aux résultats positifs de la labellisation, il a été décidé d'ouvrir la démarche à l'ensemble du parc de logements gérés par les AIS, soit environ 2.000 logements.
En outre, en cours de location, l'accompagnement technico-social assuré par les gestionnaires des AIS garantit le maintien du logement en bon état tant au bénéficie du locataire qu'à l'égard du propriétaire envers lequel l'AIS est redevable au terme du mandat de gestion.
Enfin, dans le cadre de ses missions de conseil, coordination, financement et contrôle des OFS, le Fonds a organisé deux formations ayant trait à cette matière: une première, en date du 15 avril 2005 et une seconde, le 4 mars 2008, suite à l'adoption, par le Gouvernement wallon, de l'arrêté du 30 août 2007 modifiant les critères minimaux de salubrité et de surpeuplement. Les formations ont été dispensées par des fonctionnaires de l'administration du logement.