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Déblocage du crédit hypothécaire social

  • Session : 2009-2010
  • Année : 2009
  • N° : 99 (2009-2010) 1

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  • Question écrite du 10/12/2009
    • de STOFFELS Edmund
    • à NOLLET Jean-Marc, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique

    Comme le souligne la DPR: « L’augmentation du prix de l'immobilier ces dernières années a restreint l’accès à la propriété. Face à cela, l’allongement de la durée des emprunts hypothécaires est une fausse solution ; si la mensualité est plus faible, la charge d’intérêts totale est beaucoup plus élevée. Par conséquent, il importe d’alléger le coût d’accession à la propriété des primo-propriétaires par des mesures fiscales et des aides directes ».

    Monsieur le Ministre a annoncé la reprise des activités de la SWCS suite à une augmentation des budgets alloués pour faire face aux nombreux dossiers en attente. Vous avez également mentionné que les conditions d'accès aux prêts allaient être revues, mais qu'en est-il exactement ?

    Monsieur le Ministre comprendra que je suis à la recherche d'informations précises qui me permettent de mieux «cerner» vers quelles directions ce secteur évoluera.

    Rappelons que le prédécesseur de Monsieur le Ministre avait réformé le secteur dans le but de permettre à la SWCS de ne plus devoir travailler en fonction d'enveloppes fermées, comme cela fut le cas du temps des terriennes. La réalité de cette année contraste cependant très fort avec l’objectif de ladite réforme.

    Déjà lors du deuxième trimestre 2009, les conditions d'accès avaient été adaptées de façon à permettre un accès plus sélectif des candidats au prêt social. C'est essentiellement à travers un taux d'intérêt moins compétitif par rapport au secteur des banques que la SWCS était parvenue à « freiner » quelque peu les demandes lors du premier trimestre - avant d'être gelés le 13 juin dernier.

    Dans la DPR il est repris: « La politique régionale du logement doit permettre de consacrer le droit fondamental de l’accès acquisitif ou locatif à un logement décent et de qualité pour tous.
    Les défis à relever sont nombreux : tenter d'enrayer la montée des prix de l’immobilier, lutter contre l'apparition de nouvelles précarités, atténuer l'impact de la crise économique actuelle et améliorer la qualité des logements, notamment d'un point de vue énergétique. Il est dès lors nécessaire de poursuivre une politique volontariste en matière de logement ».

    Cet objectif est « noble » mais de nouvelles orientations en matière de prêts sociaux répondront-elles à cet objectif ?

    Selon certains dires qui me reviennent de bonnes sources, l'octroi du prêt s'organiserait en fonction d'enveloppes trimestrielles fermées et déterminées par guichet. Dans l'affirmative, selon quel(s) critère(s) :

    1° Y aura-t-il une différence entre les guichets qui prêtent plus souvent que d'autres à des clients de catégorie 1 (revenus très bas) ?

    2° Les éco-prêts seraient maintenus mais le revenu maximal à ne pas dépasser dont dispose le demandeur sera ramené à celui du prêt social. A ce sujet, combien y a-t-il eu d'éco-prêts accordés à des ménages avec un revenu entre 45.000 euros et 65.000 euros quel est le total d'éco-prêts ?

    3° En fonction du montant du prêt qui ne pourra - sauf quelques exceptions - plus dépasser 100 % de la valeur vénale du bien. Dans ce cas, Monsieur le Ministre ne craint-il pas d’exclure du droit au logement tous ces ménages qui ne disposent pas de réserves suffisantes pour financer par exemple les frais du notaire, les droits d' enregistrement ... ?

    4° Moyennant la suppression des chèques-logement applicables en zones franches et en zones à forte et très forte pression foncière. Est-ce vrai ou faux ?

    5° En clôturant les aides spécifiques liées aux zones à forte pression foncière et en supprimant la différence entre les zones à forte et les zones à très forte pression immobilière. Comment Monsieur le Ministre tiendra-t-il compte de la réalité du terrain?

    La différenciation est le résultat d'évolutions observables et objectives. Monsieur le Ministre ne craint-il pas de provoquer un exode dans certaines sous-régions et déplacer la pression immobilière sur les sous-régions avoisinantes?

    La DPR explique: « Par ailleurs, le Gouvernement concentrera les dispositifs d'aide pour encourager les constructions neuves dans les noyaux d'habitat urbains et ruraux et les zones d'intervention privilégiées » dont les zones à forte pression foncière.

    6° En limitant, d'une part, l'accès au prêt tremplin aux candidats d'un prêt SWCS ou FLW disposant d'autre part d'un revenu précaire. modeste (correspondant aux catégories 1, 2 de la SWCS et mettant de côté la catégorie 3 des revenus moyens). S'il est correct de limiter l'effet d'aubaine - en cela j'ai suivi Monsieur le Ministre lors de la DPR - il me semble inadéquat de jeter le bébé avec l'eau du bain.
    Soit, vous augmenterez les marges de la SWCS (puisque cette règle risque de créer un recours plus intensif aux prêts sociaux), soit vous maintenez l'avantage pour l'ensemble des prêteurs (en ce compris les banques) dont le revenu ne dépasse pas celui des catégories en question.
    en adaptant le taux d'intérêt de façon telle que celui-ci constitue un frein naturel par rapport aux demandes croissantes. A quoi devons-nous nous attendre?

    Selon « ma conception », la politique du prêt social doit viser plusieurs objectifs, notamment:

    permettre l'accès du propriétaire au logement décent à des conditions abordables ;
    permettre de réduire les charges liées au logement et en particulier les émissions des gaz à effet de serre (GES) liées aux chauffage et à l'isolation thermique ;
    permettre de stimuler l'activité économique (construction) et la création d'emplois

    Je me pose la question de savoir si le prêt social tel que modifié répondra encore à tous ces objectifs?

    Je suis bien conscient qu'il s'agit de mesures établies dans le cadre d'une mise en œuvre d'une politique par le Gouvernement wallon. Les dispositifs seront adoptés par arrêté du Gouvernement wallon.

    Mais puis-je inviter Monsieur le Ministre à partager la mise en place des nouvelles mesures avec les parlementaires et ainsi contribuer à une meilleure transparence de ce dossier ?
  • Réponse du 24/12/2009
    • de NOLLET Jean-Marc

    Je remercie l'honorable Membre pour sa question qui couvre l'ensemble de la politique du logement en matière d'accès à la propriété. Rédigée en date du 10 décembre, la question n'a pu intégrer le contenu du Plan Habitat pour Tous présenté au Gouvernement en date du 15 décembre 2009 et à la presse le 16 décembre. Je me propose, en conséquence, de rappeler les grandes lignes de ce plan.

    Depuis le 1er janvier de cette année, la SWCS, et d'ici peu le FLW, offre aux ménages candidats à l'accession à la propriété un prêt dont certains paramètres varient selon l'endroit où le bien est situé ou construit. La Wallonie est ainsi divisée en trois zones. Chaque zone ouvre le droit à un prêt hypothécaire social de base dont le taux d'intérêt est variable en fonction des revenus du ménage. Ce prêt hypothécaire de base, permettant le développement d'une politique d'Habitat pour Tous, est complété par :

    1° dans la zone d'habitat à revitaliser, un montant prêté sans intérêt pouvant atteindre 40.000 euros en cas de construction ou de travaux de salubrité et d'économies d'énergie pour une valeur minimale de 10.000 euros. Il concerne les biens localisés dans 30 communes. C'est le produit HT vert. La sélection de ces 30 communes a été effectuée sur base des critères suivants (noyaux d'habitat, ZIP fédérales et indicateur de qualité du logement produit par le Département statistique du SPF Economie) ;

    2° dans la zone de pression immobilière, une ristourne complémentaire de taux d'intérêt en vue de réduire la charge de la mensualité lorsque le prix d'achat du bien est influencé par une forte ou très forte pression immobilière. Ce prêt sera proposé dans 42 communes wallonnes. C'est le produit HT+ ;

    3° dans les communes restantes (191) et les zones d'habitat à revitaliser en cas d'absence de travaux pour au moins 10.000 euros, une réduction de taux de 0,25%. C'est le produit HT

    Enfin, une disposition spécifique prévoit qu'en cas d'achat d'un logement social, le taux est réduit de 0,50 %, cette réduction étant cumulable avec d'autres réductions sans que le taux définitif puisse être fixé sous le taux plancher qui lui varie de 1.5 à 2.7% selon le barème de revenus.

    Ce rappel étant fait, je réponds à vos six questions de manière précise.

    L'enveloppe sera en effet fermée pour la SWCS comme elle est d'ailleurs depuis des années pour le Fonds du Logement. Le programme d'activité de 350 millions est dès à présent assuré, mais il ne pourra être dépassé. En conséquence, la SWCS a réuni l'ensemble des guichets les 21, 22 et 23 décembre pour organiser la répartition de l'enveloppe. Cette répartition tient compte de nombreux facteurs tels l'activité passée, le nombre de prêts en catégorie 1 (revenus précaires), le nombre d'éco-prêts octroyés, la proportion de prêts couverts par une assurance vie contractée chez Whestia, etc.Une première partie d'enveloppe sera octroyée pour le premier trimestre 2010 avec un plancher minimum de 1,5 million pour les plus petits guichets.

    A la question portant sur les éco-prêts, je confirme à l’honorable Membre que le plafond est pour 2010 le même que pour le prêt hypothécaire social. Ce plafond permet cependant de couvrir près de 90 % de la population wallonne. Il est à constater que les éco-prêts ont intéressé davantage les revenus moyens et supérieurs.

    L’honorable Membre m'interroge également sur le montant du prêt en fonction de la valeur vénale du bien acheté et je suis en mesure de vous annoncer une bonne nouvelle puisque votre crainte était qu'en limitant à 100% le montant proposé à l'emprunteur, celui-ci ne sache pas finaliser son opération. Le Gouvernement a décidé de fixer le plafond à 110 % quel que soit le type de prêt: HT, HT+ ou HT vert.

    La quatrième question porte sur la suppression des chèques logement. Ceux-ci avaient une valeur faciale de 100 ou 50 euros. Ils étaient au nombre de 8 et pouvaient être octroyés en fonction de la localisation du bien tantôt dans un quartier, tantôt dans une commune particulière ou encore en fonction de l'un ou l'autre arrondissement. Tenant à simplifier le système tout en intégrant différents outils, j'ai mis en place un dispositif à trois, HT, HT+ et HT vert en fonction d'un découpage territorial basé exclusivement sur les limites communales. Par ailleurs, j'ai tenu à prendre en compte le problème lié au différentiel entre la valeur faciale des chèques et leur valeur réelle au profit des emprunteurs vu l'application d'un taux plancher limitant l'impact des chèques. Dans le nouveau système, tout est basé sur une politique de taux avec un taux plancher variable selon les revenus de telle sorte que les revenus les plus faibles puissent bénéficier pleinement de la politique de réduction de taux sans limitation.

    L’honorable Membre me pose ensuite la question de la manière dont je vais tenir compte de la pression immobilière. Ma réponse est claire. Le produit HT+ permet aux emprunteurs à faibles revenus de bénéficier d'une ristourne de taux qui correspond à une baisse de mensualité bien plus importante que par le passé. De plus, la création d'une seule catégorie reprenant les avantages de l'ancienne zone à très forte pression immobilière telle que la valeur vénale maximum d'un bien à 210.000 euros est tout profit pour les candidats à l'accès à la propriété dans les communes concernées par une forte pression immobilière. Quant à la prise en compte de l'évolution des prix de l'immobilier, chaque année, la liste des communes sera revue sur base des prix de vente des maisons ordinaires sur les trois dernières années afin de lisser des mouvements non significatifs sur le plan statistique. En bref, je pense que le produit HT + va répondre pleinement à votre volonté, que je partage, de maintenir une véritable mixité sociale dans les communes à forte et très forte pression immobilière.

    La sixième et dernière question porte sur le prêt tremplin. Les prêts tremplin octroyés en 2009 ont un coût total pour les années à venir de 90 millions d'euros. En politique du logement, les montants grimpent rapidement, il y a donc lieu d'être attentif à répondre au mieux aux besoins de la population dans le cadre d'une gestion budgétaire maîtrisée. Sachant qu'il faut faire face au coût de la débudgétisation passée des prêts tremplin et des chèques logement, dans le plein respect de la DPR, le Gouvernement a concentré une partie de ses efforts sur les prêts sociaux octroyés par la SWCS et le FLW.

    En conclusion, je suis convaincu que la nouvelle politique du Gouvernement répond aux objectifs que vous rappelez, à savoir faciliter l'accès à la propriété, stimuler l'activité économique et participer à la lutte contre le réchauffement climatique.

    L’honorable Membre souhaite enfin plus de transparence dans ce dossier. J'espère, par le détail de mes réponses, avoir satisfait son désir bien légitime d'encore mieux maîtriser les contours de cette politique pleine de défis. Mais je reste à disposition si nécessaire.