Les prêts sociaux en zone à forte pression immobilière

• Session : 2009-2010
• Année : 2010
• N° : 342 (2009-2010) 1

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• Question écrite du 15/04/2010

  • de STOFFELS Edmund
  • à NOLLET Jean-Marc, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique
  
  Lors de la dernière modification du règlement en matière de prêt social, Monsieur le Ministre a introduit la notion de HT+.
  
  Si, dans une commune, la moyenne des prix immobiliers dépasse la moyenne wallonne de 35 %, elle est reprise en zone HT+.
  
  L’avantage qui en découle est une diminution du taux d’intérêt de 1.5, de 1.85 ou de 2.2 % selon la catégorie de revenu dans laquelle le candidat-emprunteur se trouve.
  
  L’idée est certes louable mais rencontre-t-elle l’objectif de rendre l’accès au logement plus facile aux petits revenus ?
  
  Un exemple : le logement de 150.000 euros situé en zone HT vaudra en zone HT+ 150.000 + 35 % soit 202.500 euros.
  
  A l’inverse, la valeur vénale du logement à ne pas dépasser est de 210.000 euros en zone HT+ , ce qui correspond à une valeur vénale en zone HT ne dépassant pas 155.555 euros.
  
  Le dispositif actuel permet donc de financer des opérations d’achat moyennant un prêt moins cher, mais n’empêche pas que l’opération coûte beaucoup plus cher.
  
  En effet, les droits d’enregistrement (12.5 %) font monter le coût d’un logement de 150.000 euros en zone HT à 168.750 euros et en zone HT+ de 202.500 euros à 227.812 euros.
  
  Ceci est de nature à atténuer sensiblement l’effet de la diminution du taux d’intérêt que Monsieur le Ministre a introduite. J’avoue que j’aurais préféré qu’il agisse directement sur le coût de l’opération plutôt que sur les conditions de son financement. Et la possibilité existe.
  
  En effet, le taux du droit d’enregistrement s’élève à 12.5 % du coût de l’opération immobilière sauf s’il s’agit d’un logement dit modeste (revenu cadastral inférieur à 745 euros) diminuant le taux de 12.5 à 6 % (voire de 10 à 5 % en cas de financement par la SWCS ou le FLW).
  
  Ma proposition est d’adapter ce règlement à la réalité des zones à pression immobilière en majorant dans ces zones le RC de 745 à 745 + 35 % = 1.005,75 euros. La conséquence en serait que pour le logement situé en zone HT+ le taux de 6 (ou de 5) % sera appliqué dès que le RC ne dépasse pas 1.005,75 euros - ce qui aura pour effet que le coût de l’opération est allégé. Et dès que le vendeur commencera à augmenter le prix, la mesure s’auto-annule dans la mesure où cette augmentation se répercutera rapidement sur le RC. Par contre, la diminution du taux d’intérêt invite à ce type de spéculation.
  
  Je sais qu’il n’est pas coutume de faire des propositions via des questions parlementaires. Mais je demande quand même à Monsieur le Ministre de comparer les deux scénarios : le sien et celui que je décris. De le comparer, d’une part, sous l’angle de vue du candidat-acquéreur et, d’autre part, sous l’angle de vue de la Région wallonne (l’impact des mesures en termes de budget). Quelle sera donc la conclusion Monsieur le Ministre ? Quels seront les enseignements qu’il tirera d’une comparaison entre les deux propositions ? Est-il envisageable que le règlement soit encore modifié comme je le propose ?

• Réponse du 07/05/2010

  • de NOLLET Jean-Marc
  
  Je ne partage pas l'assertion considérant que le plan HT n'envisage pas la problématique de l'accès à la propriété dans ses diverses facettes.
  
  Tout d'abord, le plan HT n'a pas l'ambition de gommer la disparité entre les prix immobiliers d'une région à l'autre. Son objectif est de rendre une opération d'emprunt pour des ménages à faibles revenus possible dans chacune des zones définies en fonction des spécificités de cette zone.
  
  Fin avril 2010, on dénombre 356 offres dans le plan HT, pour des habitations de valeur vénale moyenne égale à 101.791 euros et un prêt moyen de 97.769 euros.
  
  Spécifiquement pour les offres HT+ que cible ici l'honorable Membre, 34 offres ont été émises pour des habitations de valeur vénale moyenne égale à 137.472 euros et un prêt moyen de 107.645 euros. On peut donc souligner que si la valeur vénale moyenne en HT+ est de 35% supérieure à la moyenne « tous produits confondus», le prêt moyen en HT+ est de 10% supérieur à la moyenne « tous produits confondus ». Ces informations me confortent dans l'idée qu'HT+ permet à des candidats acquéreurs d'accéder à des logements dans des zones à forte pression immobilière sans pour autant s'endetter exagérément.
  
  Il faut aussi préciser que ces 34 offres en HT+ se répartissent de la façon suivante entre les catégories de revenus : 35% en catégorie I (revenus précaires), 50% en catégorie II (revenus modestes) et 15% en catégorie III (revenus moyens). On ne peut donc pas dire qu'HT+ bénéficie en priorité aux revenus les plus élevés.
  
  Ensuite, la question de la fiscalité n'est pas aussi simple que cela. La fiscalité, en particulier la définition du revenu cadastral, dépend de la valeur intrinsèque du bien. L'honorable Membre sait comme moi que la définition du revenu cadastral est un problème complexe. Sa proposition peut sembler simple et alléchante mais elle se heurte rapidement à des difficultés. La première, c'est que le revenu cadastral d'une part non négligeable du parc ne correspond pas à la réalité du bien aujourd'hui. Appliquer une simple addition pour neutraliser l'effet fiscal pourrait créer des situations d'iniquité.
  
  Enfin, il me propose de me plier à un exercice dont le résultat a de l'intérêt. Cependant, je ne suis ni le Ministre du budget, ni le Ministre des finances, je l'invite donc à lui soumettre sa proposition.