Les prêts sociaux et les prêts professionnels

• Session : 2009-2010
• Année : 2010
• N° : 443 (2009-2010) 1

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• Question écrite du 08/07/2010

  • de STOFFELS Edmund
  • à NOLLET Jean-Marc, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique
  
  Ce type de dossier n’est pas légion, mais il existe quand même. Je pense aux opérations immobilières où le particulier combine vie privée et vie professionnelle, achetant p.ex. un logement situé à l’étage et des locaux professionnels situés aux rez-de-chaussée. C’est le cas des indépendants ou des professions libérales.
  
  Actuellement, le règlement SWCS prévoit la possibilité d’acquérir un tel objet (en ce compris une partie réservée à des fins professionnelles) moyennant une augmentation du taux d’intérêt de 0,5 %. C’est bien, mais cela n’avance pas à grand-chose puisque la valeur vénale à ne pas dépasser reste au même niveau.
  
  Or il s’avère que justement cette valeur vénale risque de faire obstacle lorsque les locaux professionnels nécessitent un investissement plus substantiel.
  
  Selon mon analyse, il est conseillé dans ces cas de scinder l’immeuble carrément en deux parties, la partie professionnelle à financer par le biais d’un prêt professionnel et la partie privée par un prêt hypothécaire privé.
  
  Se pose alors le dilemme du cumul des deux mensualités dont l’addition ne permet plus de laisser indemne le montant minimal nécessaire pour subvenir aux besoins de la vie.
  
  Quel est le montage financier que Monsieur le Ministre propose aux particuliers dans une pareille situation? Ne vaudrait-il pas mieux ajuster par une souplesse plus importante en termes de valeur vénale à ne pas dépasser les prêts sociaux de la Région wallonne aux réalités vécues par les indépendants ou les professions libérales?

• Réponse du 03/08/2010

  • de NOLLET Jean-Marc
  
  La question de l'honorable Membre pose en réalité les enjeux du crédit hypothécaire social.
  
  Repartons dès lors de la définition qu'en donne le Code wallon du logement en son article 1er, 36:
  
  « Crédit hypothécaire social : les prêts garantis par hypothèque accordés à des ménages en état de précarité, à revenus modestes ou à revenus moyens par la Société wallonne du crédit social, par le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie ou par les Guichets du crédit social, en vue:
  
  a. de la construction, de l'achat, de la réhabilitation, de la restructuration, de l'adaptation, de la conservation, de l'amélioration ou de la préservation de la propriété d'un premier logement en Région wallonne, tel qu'arrêté par le Gouvernement, destiné à l'occupation personnelle;
  b. du remboursement de dettes hypothécaires particulièrement onéreuses contractées aux mêmes fins que celles visées sous a.;
  c.du financement des primes uniques d'assurances vie destinées à couvrir les emprunteurs dans le cadre de ces opérations.
  
  Sont assimilés à ces prêts certains produits complémentaires ou apparentés auxdits prêts, désignés par le Gouvernement.
  
  Sont notamment considérés comme produits apparentés les prêts hypothécaires accordés aux mêmes fins que celles visées à l'alinéa 1er sous a. et b. dont les conditions d'octroi sont principalement liées à la valeur vénale du logement, dans des limites fixées par le Gouvernement.
  
  Le taux d'intérêt des crédits hypothécaires est inférieur au taux du marché pour des opérations similaires fixées par le Gouvernement. ».
  
  Le Code prévoit donc explicitement que le bien doit avoir pour destination le logement du candidat emprunteur et être destiné à son occupation personnelle.
  
  Il est vrai que le règlement des prêts de la Société wallonne du crédit social autorise une occupation professionnelle limitée toutefois à 20% de la surface habitable avec en corollaire une augmentation de 0,50% du taux d'intérêts.
  
  La volonté du législateur wallon a donc été très clairement de privilégier par le crédit hypothécaire social l'accès à la propriété et l'amélioration du bâti wallon dans le cadre d'une politique dynamique du logement essentiellement.
  
  L'objectif n'était pas de favoriser l'établissement de commerces ou de lieux d'exercice de professions libérales au sein des logements acquis grâce à des taux hypothécaires particulièrement avantageux.
  
  Par ailleurs, je souhaite attirer l'attention sur les éléments suivants:
  
  1° La cible première de la SWCS est constituée des personnes et ménages disposant malheureusement des revenus les plus faibles.
  
  2° Les prêts sont paramétrés en fonction de la capacité de remboursement des emprunteurs. Or, à cet égard, les personnes les plus faibles ne disposent que de marges financières relativement étroites. En conséquence, augmenter la valeur vénale comme le suggère le Député ne résoudrait pas la difficulté pour ces personnes.
  
  3° Le Comité de crédit de la SWCS devrait être en mesure de prendre des décisions en toute connaissance des risques encourus. Cela nécessiterait donc de compléter les connaissances/compétences du service de l'octroi et du service du suivi de manière à être en mesure de lire/comprendre/interpréter un plan comptable (pour les sociétés en constitution) et les comptes d'une société (pour les sociétés existantes) et in fine donner un avis aussi objectif que possible et/ou traiter les prêts de manière adaptée.
  
  4° Certains guichets pourront se doter des compétences utiles mais ce ne sera pas le cas pour tous. La SWCS devra s'assurer que les guichets disposeront des compétences utiles et, dans le cas contraire, refuser l'agrément pour ce type de produit particulier. Le risque d'accroitre le .fossé entre les« petits» et les « gros» guichets est réel.