La gestion des logements moyens par une SLSP
- Session : 2009-2010
- Année : 2010
- N° : 452 (2009-2010) 1
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Question écrite du 15/07/2010
- de STOFFELS Edmund
- à NOLLET Jean-Marc, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique
Vu la difficulté de location et la perte conséquente de loyer que cela entraiîait, une modification de la loi a été votée le 19.12.2008. Celle-ci permet désormais d’accorder une dérogation pour fixer le loyer initial à un montant inférieur à 5 % dudit prix de revient.
Les SLSP se sont donc penchés sur l’éventuelle fixation de « loyers plafonds » suivant le nombre de chambres par logement moyen, afin de les rapprocher le plus possible des prix du marché. Sur base de ces travaux, le Ministre du Logement de l'époque a pu revoir à la baisse des loyers autrement trop élevés, permettant ainsi de louer lesdits logements moyens beaucoup plus rapidement.
Afin d’évaluer la pertinence du règlement adopté en décembre 2008, je pose à Monsieur le Ministre les questions suivantes.
1° La période d’inoccupation des logements moyens a-t-elle pu être réduite de façon significative ? Ou le problème subsiste-t-il toujours ?
2° Accorder un loyer plus modéré entraîne aussi un manque à gagner qui s'accentuera au fil du temps. Quelle est l’attitude que Monsieur le Ministre compte prendre à cet égard ?
3° Peut-il préciser le montant « limite » par rapport au prix de revient en-dessous duquel il n’est pas indiqué de descendre en ce qui concerne le calcul du loyer ? Il s'agit d'intégrer la notion du délai d'amortissement de l'investissement réalisé
4° N’est-il pas opportun de mettre en place, pour les logements moyens et sociaux gérés par les SLSP, un chèque loyer permettant aux sociétés sous financées de façon notoire de combler un certain manque à gagner ?
Réponse du 06/08/2010
- de NOLLET Jean-Marc
La gestion des logements moyens s'avère difficile, la plupart du temps faute de candidats locataires intéressés.
Cette situation, qui peut paraître paradoxale dans une période où de plus en plus de ménages éprouvent des difficultés à se loger, trouve son origine dans deux éléments clés de la réglementation propre au logement moyen.
La première est la définition des ménages admissibles, qui doivent, outre répondre à la compréhensible condition de non propriété, rentrer dans une fourchette de revenus précise(1), qui n'est pas, tant s'en faut, fréquente parmi les ménages wallons en demande de logement.
Suite à l'introduction d'un mécanisme d'indexation des montants fixés par le Code wallon du logement le 13 novembre 2008, les plafonds de revenu ont connu une forte augmentation (plus de 20%). Cette mesure a eu pour effet de vider les listes existantes de leurs candidats au logement moyen, la plupart de ceux-ci étant désormais admissibles au seul logement social.
A ces phénomènes vient s'ajouter une difficulté d'un autre ordre: en raison de la hausse des prix de la construction, les prix de revient maximaux théoriques fixés pour le subventionnement sont souvent très largement dépassés, conduisant à un loyer qui n'est plus concurrentiel par rapport à l'offre privée environnante (souvent constituée, il est vrai, de logements plus anciens).
Enfin,28 le type de logements construits et leur localisation, ne sont pas toujours de nature à attirer un public souvent réduit et pouvant prétendre, grâce à des moyens financiers supérieurs à la moyenne des demandeurs de logements publics, à certaines exigences en la matière.
Face à cette situation, des adaptations réglementaires ont successivement permis d'élargir les conditions de revenus à l'admission. Ainsi le Ministre peut-il, à la demande de la société locale, accorder une dérogation à la condition de revenus minimum visée à l'article 1er, 31°, du Code, lorsque les logements moyens sont implantés sur le territoire d'une commune comportant une zone à forte pression foncière. En cas d'impossibilité de louer un logement pendant plus de trois mois, la société peut en outre donner un logement moyen en location à un ménage à revenus modestes pour une période de trois ans renouvelable(2).
Plus récemment, une faculté de revoir le loyer à la baisse par rapport à la règle des 5% du prix de revient actualisé est possible, moyennant autorisation ministérielle(3).
De telles demandes ont été accordées, sous la législature précédente, pour 52 logements appartenant à cinq SLSP différentes. Les loyers acceptés oscillent entre 3,5 et 4,58% du prix de revient actualisé (avec une moyenne de 3,8%), sans que la réglementation ne fixe de limite minimale. Il va de soi que l'intérêt des SLSP est de louer ces logements au meilleur prix possible.
Le manque à gagner théorique s'élève néanmoins en moyenne à 113 euros par mois, soit un total annuel de 70.500 euros environ. En tout état de cause, la location, même à prix réduit en regard des attentes initiales, s'avère plus intéressante qu'un vide locatif, tant sur le plan de l'efficience sociale que sur le plan de la rentabilité économique.
Ces dérogations en matière de calcul de loyer ont, dans la plupart des cas, été sollicitées dès la première mise en location des logements, parfois cumulées avec une dérogation à la condition de revenus afin de trouver des locataires dans les meilleurs délais. Il n'est pas possible de connaître la durée d'inoccupation que les SLSP auraient été amenées à subir sans l'adoption de ces mesures.
La solution, souvent avancée, d'un chèque loyer en faveur des locataires de logements public ne semble pas une solution idéale, en ce qu'elle entraînerait une discrimination entre locataires.
Le mécanisme des logements moyens, défini actuellement par des critères - prix maximum, revenus du locataire, montant du loyer - auxquels il devient indispensable de déroger systématiquement, interpelle.
Le public auquel ce type de logement s'adresse ne pouvant pas être oublié des initiatives publiques en matière de logement, il serait utile de repenser les modalités de l'aide qui lui est accordée dans la foulée de l'organisation de la vaste consultation des opérateurs du secteur.
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(1) De 24.100 euros à 37.300 euros pour une personne seule et de 30.100 euros à 45.200 euros + 2.200 euros par enfant à charge pour les ménages composés de plusieurs personnes
(2) Arrêté du Gouvernement wallon du 6 septembre 2007, article 36, §§ 3 et 4.
(3) Article 38, alinéa 2. : « A la demande de la société, basée sur le caractère non concurrentiel du résultat de la comparaison entre le prix du loyer du logement moyen calculé conformément au présent article et le prix du loyer offert dans le secteur locatif privé pour un logement du même type, le Ministre peut, sur la base d'un avis de la Société wallonne, accorder une dérogation pour fixer le loyer initial à un montant inférieur à cinq pour cent du prix de revient du logement, tel que visé à l'alinéa 1er. ».