Les réserves foncières des sociétés de logement
- Session : 2009-2010
- Année : 2010
- N° : 526 (2009-2010) 1
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Question écrite du 16/09/2010
- de STOFFELS Edmund
- à NOLLET Jean-Marc, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique
La SWL et les SLSP disposent de réserves foncières.
Pour ce qui concerne la SWL, elles proviennent des ex-terriennes.
La SWL tente de mettre en œuvre ces terrains en procédant à des lotissements.
En 2009, 5 projets sont ainsi étudiés, dont un soumis à étude d’incidences et 4 lotissements soumis à étude d’incidences sur l’environnement et du point de vue urbanistique.
Vu que dans certaines régions, il existe une pression foncière importante, il me semblerait que les terrains qui peuvent être mis dans le circuit sont les bienvenus pour décrisper la situation – du moins partiellement.
J’y vois une méthode d’agir concrètement à l’encontre de la spéculation foncière qui provoque une augmentation du prix par m² trop souvent non abordable pour un revenu moyen.
Puis-je donc demander au Ministre de nous informer sur :
- le nombre d’hectares de réserves foncières dont dispose la SWL ?
- les localisations précises de ces réserves ?
- la programmation en ce qui concerne leur mise sur le marché ?
- le coût qu’engendrent les études et projets de lotissements ?
- les produits de vente et les prix (en moyenne) demandés ?
Réponse du 11/10/2010
- de NOLLET Jean-Marc
La Société Wallonne du Logement dispose de réserves foncières pour une superficie approximative, au 31 décembre 2009, de 957 hectares (soit +/- 710 hectares en superficie utile).
Le nombre d'hectares évolue, bien entendu, en fonction des nouvelles acquisitions et des ventes de terrains.
En effet, il convient de préciser que les réserves de la SWL n'ont pas vocation à être statiques.
La SWL vend des terrains qu'elle juge non appropriés à la réalisation des objectifs régionaux en la matière et achète de nouvelles réserves foncières géographiquement mieux situées.
Les quelques 215 terrains sont répartis sur le territoire de la Région wallonne comme suit :
- Province de Hainaut : 164 ha
- Province de Liège : 363 ha
- Province de Namur : 192 ha
- Province du Brabant Wallon : 92 ha
- Province de Luxembourg : 146 ha
Il est important également de rappeler que la SWL est un opérateur immobilier à part entière : le contrat de gestion qui lie la SWL au Gouvernement wallon officialise d'ailleurs ce rôle.
A ce titre, la SWL est amenée à monter plusieurs types d'opérations immobilières sur les terrains dont elle est propriétaire :
1°Elle procède à des études d'urbanisation (anciennement appelé permis de lotir) en vue d'équiper et urbaniser des lots destinés à être vendus à des personnes disposant de revenus dit « sociaux » et « moyens » ; ainsi, seront proposés à la vente fin 2010 et courant 2011 :
19 lots à Ciney;
3 lots à Eghezée ;
4 lots à Yvoir;
14 lots à Floreffe;
12 lots à Bertrix;
17 lots à Wavre
23 lots à Beloeil
Approximativement 140 lots sont également prévus dans la programmation 2011-2012.
2° Par ailleurs, la SWL développe des partenariats public-privé contractuels sous la forme de marchés de travaux de promotion en utilisant la renonciation aux droits d'accession. Ainsi, 44 logements (sociaux, moyens et libres) ont été proposés à la vente à Flobecq, 25 logements à Dinant, ... D'autres opérations sont programmées pour 2011.
3° Elle développe des PPP institutionnels puisqu'elle s'est dotée en juillet 2009 de deux nouveaux outils de valorisation foncière en créant deux sociétés d'économie mixte avec des partenaires privés choisis après appel à concurrence. L'objectif quantitatif des ces deux sociétés d'économie mixte est fixé à 100 logements par an pour chacune des sociétés et ce, pour toute la durée du partenariat à savoir sur une période de 6 ans plus une année de mise en œuvre. Une vingtaine de terrains sera apportée aux S.E.M. en vue de la réalisation de ces opérations.
4° Elle met également à disposition des sociétés de logement les terrains nécessaires à la réalisation de leurs programmes de logements, soit par la vente soit par la renonciation aux droits d'accession.
De manière générale, les prix des terrains proposés à la vente sont fixés sur base d'une méthodologie sur base du calcul d'une valeur moyenne du marché à laquelle est appliqué un pourcentage de 60% lorsque la vente est destinée à des personnes à revenus « sociaux » et un pourcentage de 80% lorsque ce sont des personnes à revenus « moyens ».
Les recettes des ventes sont affectées à l'acquisition de nouvelles réserves foncières.
Au niveau du coût des études, s'agissant de désignation d'auteurs de projet, les honoraires sont fonction de la taille du projet et résulte d'un marché de service souvent passé par procédure négociée.
Comme l'honorable Membre peur le constater, l'activité immobilière est diversifiée. Elle ne se limite pas à la mise en œuvre de « lotissements ».
J'attire l'attention de l'honorable Membre sur le fait que son hypothèse d'une action sur les prix du marché dans des zones à pression foncière nécessiterait que les terrains mis en vente par les autorités publiques représentent une part importante de l'offre et soit relativement constante dans le temps. En l'état actuel du stock foncier public, cette action ne peut être que mineure, très localisée et surtout d'effet très limité dans le temps.
C'est entre autre pour cette raison que d'autres projets sont également dans les cartons. Je citerai comme exemple l'étude par la SWL d'une opération-pilote du type de celle menée par la Commune d'Etterbeek. Cette dernière a constitué des droits de superficie (véritable droit réel mais limité dans le temps) pour une période de 50 ans au profit d'acquéreurs répondant à certaines conditions de revenus. Dans les zones à forte pression foncière, ce type de montage permettrait aux candidatsacquéreurs de ne pas supporter une charge hypothécaire trop importante et aux pouvoirs publics de ne pas se dessaisir définitivement de terrains dont la valeur est parfois très conséquente.