Les maisons passives et les prêts sociaux

• Session : 2009-2010
• Année : 2010
• N° : 538 (2009-2010) 1

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• Question écrite du 20/09/2010

  • de STOFFELS Edmund
  • à NOLLET Jean-Marc, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique
  
  Renard Frederic et Di Pietrantonio Marny de la Faculté Polytechnique de Mons viennent de publier les résultats de leur analyse économique d’une maison passive (K = 16) comparée à une maison standard (avec un niveau K = 55) – les deux modèles correspondant au type de maison 4-façades.
  
  Selon eux, le surinvestissement lié au fait qu’il s’agit d’une maison passive serait de 28.555 € soit de 33.142 € (sur une période de 40 ans), dont il faut évidemment déduire les primes et les incitants fiscaux (soit 18.315 € ou 20.553 sur 40 ans) pour arriver à un temps de retour sur investissement de 15 ans (hors incitants) et de 7 ans (incitants compris). Le surcoût représente donc +/- 15 % du prix fixé à 192.000 € pour la maison de référence.
  
  Outre le bilan énergétique et le gain d’indépendance envers les fluctuations des prix de l’énergie, le propriétaire d’une maison passive pourra bénéficier d’une facture annuelle énergétique diminuée, ce qui compensera dès le départ pour partie les frais liés au crédit (dont le montant sera plus important vu le surcoût) – ce qui améliore la capacité de l’emprunteur de respecter ses mensualités.
  
  Si le prix de référence est calculé de façon à ne pas dépasser le plafond de la valeur vénale d’une maison à financer par les prêts sociaux de la Région wallonne, il est clair qu’avec un tel prêt il sera difficile de réaliser un projet correspondant au type de maison passive – alors que les emprunteurs des catégories II et III auraient tout intérêt à pouvoir profiter d’une facture énergétique allégée. (Pour les emprunteurs de la catégorie I, il me semble que ce sera trop difficile de financer avec les moyens limités un projet générant des surcoûts).
  
  La question se pose dès lors, si les dispositifs en matière de prêts ne peuvent pas être adaptés pour ce qui concerne la valeur vénale à ne pas dépasser lorsqu’il s’agit d’un projet de maison passive – et ce d’autant plus que la capacité de remboursement est réconfortée par la facture énergétique allégée.
  
  Monsieur le Ministre a-t-il connaissance de l’étude citée ? Quels sont les enseignements qu'il en tire ? Ne faudrait-il pas en tenir compte dans le calcul de la valeur vénale à ne pas dépasser en cas de financement par un prêt social de la Région wallonne ? Et peut-être s’inspirer du régime des écoprêts où le particulier rétrocède à l’organisme prêteur les primes auxquelles il a droit ?

• Réponse du 13/10/2010

  • de NOLLET Jean-Marc
  
  L'étude Renard et Di Pietrantonio a été réalisée dans le cadre de « construire avec l'énergie » et avait pour objet l'étude approfondie d'un bâtiment passif. Son principal intérêt réside dans le calcul du temps de retour sur investissement pour ce type de bâtiment. Une des conclusions de l'étude démontre que le pouvoir d'achat du ménage augmente grâce aux économies d'énergie réalisées, malgré une mensualité de remboursement de prêt plus élevée que pour un bâtiment normal. Cette étude a servi de références pour de nombreuses mesures 'prises en matière d'énergie.
  
  Au jour d'aujourd'hui, seuls 27 bâtiments sont certifiés passifs en Wallonie. Tous sont très récents et on peut espérer que les heureux propriétaires ne souhaitent pas s'en défaire tout de suite. Dès lors, il y a peu de chances que ces logements fassent actuellement l'objet d'un projet d'acquisition par un candidat propriétaire bénéficiant d'un prêt social.
  
  Par contre, dans le futur, dès que le bâtiment passif aura pris son envol, il faudra assurément analyser et peut être modifier les plafonds des valeurs vénales en matière de crédit social au regard de la performance énergétique du bâtiment. Le bâtiment passif est l'avenir du logement en Wallonie et il doit l'être pour tous les publics.