Les réformes du Code wallon du logement
- Session : 2010-2011
- Année : 2011
- N° : 218 (2010-2011) 1
2 élément(s) trouvé(s).
Question écrite du 03/01/2011
- de BORSUS Willy
- à NOLLET Jean-Marc, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique
On sait combien la question de l’accès au logement ainsi que d’autres éléments liés notamment au caractère ancien, souvent non adapté du logement constituent une réflexion qui doit mobiliser tous les pouvoirs publics.
Notre Région, son Parlement et son Gouvernement n’ont pas été en reste en termes d’analyses, de réflexions, de projets ou autres notes d’orientation concernant la problématique du logement.
On sait que le droit au logement garanti par la Constitution reste un objectif difficile à atteindre et qui doit mobiliser des énergies complémentaires.
La problématique du logement est évidemment abordée à travers la DPR.
Dans ce contexte, Monsieur le Ministre a récemment indiqué qu’il portait une réforme du Code du logement.
Peut-il m’indiquer quelles sont ses orientations en matière de gestion du logement en Wallonie et, subséquemment, en matière de réforme du Code wallon du logement ?
Réponse du 26/01/2011
- de NOLLET Jean-Marc
La question posée par l'honorable membre recoupe les interpellations de Messieurs Crucke et Jamar auxquelles j'ai pu apporter les réponses suivantes.
Premier sujet important, la production de logements.
Pour garantir une offre suffisante de logements publics ou subventionnés sur l'ensemble du territoire, un seuil de 10 % de logements publics ou subventionnés sera fixé au niveau des bassins de vie. Dans l'attente de la fixation du contour des bassins de vie, les communes pourront gérer leurs efforts en vue d'atteindre les 10 % en collaboration avec une ou plusieurs communes contigües de telle sorte qu'une commune jointive puisse introduire un projet collectif aux deux communes. Un échange de quota (en plus ou en moins) pourra se réaliser entre deux communes pour qu'elles atteignent ou se rapprochent ensemble du seuil des 10 %. Toutefois, avant de pouvoir faire cet échange de quota, la commune qui transfère ces projets doit avoir atteint un seuil de 5 % minimum de logements publics ou subventionnés sur son territoire. En d'autres mots, l'objectif est de tendre vers 10 %, de collaborer entre communes dès que l'on atteint 5 %, de faire de gros efforts au sein de sa commune lorsque l'on n'atteint pas 5 %.
Les communes qui n'introduisent pas de programme d'action en matière de logement et qui n'ont pas atteint 10 % de logements publics, à la date prévue pour introduire les programmes précités, seront sanctionnées. Cette sanction sera suffisamment dissuasive pour inciter les communes à déposer un programme d'ancrage comportant des projets de qualité, réalisables dans des délais requis. Mais il est clair que je ne vais pas pénaliser un bourgmestre qui, désireux d'être actif en matière de logement, introduit un programme de qualité tout en devant assumer l'inaction de ses prédécesseurs qui fait que la commune atteint 2 ou 3 % de logements publics.
Dans la même logique, le nombre de logements de transit sera augmenté pour atteindre 1 logement de transit pour 5000 habitants (la proportion est de 1/10 000 actuellement), avec un minimum de 2 logements par commune. A défaut, une sanction financière équivalant à 10.000 euros annuel par logement manquant sera appliquée.
Deuxième sujet, la réduction des délais de réalisation des chantiers.
Les retards et les abandons de projets impactent fortement les résultats. C'est un problème important que nous devons résoudre.
La réforme projetée s'attache dès lors également à rencontrer les nombreux problèmes pratiques et concrets qui ont été relayés par les acteurs de terrain de manière à améliorer le rythme et la qualité de la production de nouveaux logements. Je souhaite souligner l'importance de ces mesures qui visent aussi bien la simplification des procédures que le renforcement de la professionnalisation des acteurs à tous les niveaux.
Ceci se traduira notamment par l'appui d'une équipe multidisciplinaire réunissant la SWL et le département du Logement de la DG04 pour aider les communes dans l'élaboration des documents. Elle comprendra une cellule d'appui opérationnel pour le montage des projets de PPP.
De surcroit, un programme complémentaire à l'ancrage communal du logement sera réalisé. Une sélection de quartiers susceptibles d'être densifiés sera réalisée en 2011 afin de réaliser des logements supplémentaires. Elle aura pour objet de permettre la construction de nouveaux logements en bénéficiant des infrastructures présentes au moyen d'une densification et d'une mixité de fonction, ce qui devrait accélérer la production de logements.
Enfin, les étapes de tutelle seront réduites à deux pour les sociétés qui ont montré l'efficacité et la qualité de leur travail. De plus, chacune des étapes de tutelle sera soumise à un délai de rigueur.
Troisième thématique, la rénovation du parc.
L'amélioration qualitative du parc existant n'est pas oubliée. En effet, le PIVERT permettra de rénover 10.000 logements en plus des 35.000 ayant déjà bénéficié du PEI. C'est donc 45 % du parc qui aura été rénové au travers de ces programmes.
Dans l'attente du Cadastre du logement, les bâtiments qui bénéficieront du PIVERT seront sélectionnés sur base de critères de consommation énergétique mais également en tenant compte de la possibilité d'entamer les travaux rapidement (absence de permis d'urbanisme, type de travaux, ... ). La planification des chantiers ultérieurs sera basée sur les résultats du cadastre.
Ces nouveaux investissements permettront de maintenir le rythme de rénovation progressivement acquis par les sociétés de logement dans le cadre du PEI, et soutiendront également l'activité du secteur de la construction.
Production de logement, rénovation de logement, amélioration des délais ... oui, mais pour qui ?
Nous avons tenu à remettre le locataire au centre de la question du logement public. En conséquence, les sociétés de logement de service public seront chargées de veiller à ce qu'un accompagnement social puisse être mis en place pour tout locataire, auprès des différents services existants dans le même secteur de l'aide à la personne et de l'action sociale. L'accompagnement social visé consiste en l'ensemble des objectifs et des moyens destinés à proposer aux locataires une démarche adaptée à leur situation, en vue de contribuer à leur épanouissement personnel, leur insertion dans le cadre de vie et leur autonomie ainsi qu'à assurer la compréhension et le respect de leurs devoirs contractuels.
Un référent social chargé de coordonner les actions d'accompagnement sera désigné dans chaque société. Ce référent est le point de centralisation nécessaire pour assurer une collaboration entre le secteur du logement et celui de l'aide aux personnes et de l'action sociale. En 2011, des moyens financiers seront réservés dans le budget wallon afin de soutenir les projets les plus innovants en la matière. Les sociétés pourront exprimer leurs spécificités dans le cadre de ces projets d'accompagnement social. A partir de 2012, le budget sera fixé dans un cadre réglementaire afin de financer de manière récurrente des référents sociaux au sein des SLSP.
Sur le plan financier, on peut constater que la solidarité financière entre sociétés existe et permet un solde consolidé positif des comptes courants.
Toutefois, les difficultés financières pénalisent plus spécifiquement quelques sociétés et hypothèquent leur retour à l'équilibre. Ainsi, quatre sociétés concentrent à elles seules plus de 60 % des 88 millions d'euros de déficit en compte courant d'une vingtaine de sociétés. La région augmentera sa participation dans le capital de certaines sociétés afin de leur apporter la solidité nécessaire pour le redéploiement de leur activité. Cette recapitalisation sera accompagnée de mesures d'encadrement appropriées à leur situation spécifique en plus de la tutelle de la SWL. Un premier engagement de 15 millions est prévu dans le budget 2011.
Au niveau des investissements, les subventions de création de logements seront simplifiées et adaptées pour correspondre plus étroitement aux spécificités du logement au niveau de sa capacité d'accueil (nombre de chambres, logement adaptable, logement modulable, ... ). L'amortissement des nouveaux logements sera réparti sur 30 ans au lieu de 20 ans actuellement. Il en sera de même pour le remboursement des avances complémentaires à la subvention régionale.
Une partie du différentiel entre la valeur locative normalisée et le loyer « social » sera compensée par la région sous forme d'une indemnité qui sera versée aux SLSP. Ce mécanisme sera applicable pour une durée déterminée aux nouveaux logements ainsi que pour les nouveaux baux conclus pour des logements ayant bénéficié d'une rénovation importante dans le cadre du plan PIVERT.
Il est enfin nécessaire de garantir les rentrées financières des SLSP. Dès lors, une procédure claire pour les impayés incluant un accompagnement social sera mise en place. Elle intégrera des actions de prévention, d'aide et finalement de recouvrement. Un suivi des locataires lourdement endettés par rapport à leur bailleur qui passent d'une société à l'autre sera mis en place avec obligation d'accepter un plan d'apurement en cas de nouveau bail.
En outre, la diversification des activités des Sociétés de logement sera rendue possible. Elles pourront financer, construire ou rénover et gérer des bâtiments ou parties de bâtiments non affectés au logement dans le cadre de la mise en place de projets de logement et de la rénovation ou la réhabilitation de quartiers. Elles pourront également offrir des services de conception, de montage et de suivi de projets immobiliers aux autres acteurs publics. Les sociétés pourront gérer des projets de type « community land trust» afin de financer, construire ou rénover des logements qui seront occupés par des « coopérateurs » dans le cadre de conventions spécifiques.
Tout le monde s'accorde pour considérer qu'une augmentation du nombre de logements publics est nécessaire et j'ai abordé cette problématique suivant deux axes.
Le premier, c'est le maintien des objectifs à un niveau élevé. Le second, c'est de s'attaquer aux causes profondes des retards et abandons de projets qui ne permettent pas d'atteindre les objectifs dans les délais fixés, j'en ai déjà parlé.
En ce qui concerne le nombre de logements à créer annuellement, l'objectif fixé correspond aux moyens disponibles et à la capacité d'action et d'exécution du secteur public et des entreprises de construction. Je suis très heureux que nous ayons pu dégager des moyens importants pour financer ces milliers de logements.
C'est donc avec plaisir que je détaille le montant de 900 millions affectés à ces politiques du logement.
325 millions proviennent du PM2.vert et seront consacrés à la hauteur de plus de 90 % à la rénovation, c'est le plan PIVERT.
S'y ajoutent 100 millions empruntés par la SWL auprès de la Banque du Conseil de l'Europe.
De 2010 à 2014, mon budget logement secteur public consacrera chaque année 65 millions à l'ancrage communal, soit au total également 325 millions pour la construction neuve.
Ces 3 montants permettent d'atteindre un premier total de 750 millions. S'y ajoute un programme de financement alternatif de 50 millions pour la production de logements supplémentaires.
Les 100 millions restants, pour atteindre 900 millions, se répartissent en 60 millions de recapitalisation de 4 sociétés et 40 millions ventilés entre diverses aides dont une intervention forfaitaire dans les charges communes des immeubles collectifs et l'intervention régionale dans le différentiel de loyer entre le loyer économique et le loyer théorique à payer par le locataire.
J'espère avoir ainsi convaincu l'honorable membre de la portée de cette réforme au profit d'un secteur si important pour le quotidien de nos citoyens.