Les critères fixés par la Région wallonne pour définir les zones à forte pression immobilière
- Session : 2010-2011
- Année : 2011
- N° : 325 (2010-2011) 1
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Question écrite du 18/02/2011
- de STOFFELS Edmund
- à NOLLET Jean-Marc, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique
Une commune est considérée comme soumise à une forte pression immobilière lorsque la base des statistiques les plus récentes fournies par le SPF Economie détermine que le prix moyen des maisons d’habitation ordinaires de cette commune excède de 35% le prix moyen des mêmes maisons calculé sur l’ensemble du territoire régional. En outre cette définition est devenue la base de référence d’autres mesures à caractère social.
Une série de communes n’ont pas été intégrées dans la liste des communes à forte pression immobilière qui prive des citoyens d’une série d’avantages et notamment de réductions d’intérêts importants en cas d’emprunt auprès de la Société wallonne de crédit social lors de l’achat d’une maison.
En retirant les villas, les bungalows et les maisons de campagne, et bien entendu les studios et appartements, qui ont des catégories spécifiques, le reste des habitations fait partie de la grande famille des maisons ordinaires qui va de la petite maison ouvrière sans terrain à la vaste maison avec 20 ares de terrain.
Dans beaucoup de communes non reprises dans la liste des ZIP, le prix moyen des maisons ordinaires est tiré vers le bas à cause des anciennes petites maisons ouvrières mais le prix général de l’immobilier n’est pas moins important que dans des communes voisines reprises dans la liste ZIP. Ce n’est pas courant qu’une commune avec un ancien habitat ouvrier se retrouve dans une région à forte pression immobilière, mais ce n’est pas une raison pour être pénalisé par une législation inadaptée.
Mes questions au Ministre sont les suivantes :
- pourquoi ne pas prendre comme critère pour les 135% non pas la totalité des maisons ordinaires (et donc aussi des habitations à 350.000 ou 400.000 euros) mais les maisons les moins chères (les 25% les moins chères qui restent abordables dans l’optique d’un crédit social y compris pour les revenus les plus modestes). Les statistiques existent au SPF économie. Si au cours des dix années écoulées (et je pense à une commune dont je ne citerai pas le nom) cette totalité n’a jamais dépassé les 135% du prix moyen d’une maison ordinaire en Wallonie, elle a dépassé ce critère huit fois sur dix pour les maisons les plus modestes de cette catégorie, et parfois de très loin;
- pourquoi ne pas prendre en compte, selon les modalités à définir par des experts, la taille des terrains par exemple (car une maison ordinaire avec 19,3 ares de terrain ce n’est pas la même chose qu’une maison ordinaire avec 5,3 ares …) ?
Réponse du 09/03/2011
- de NOLLET Jean-Marc
La forte pression immobilière définit des zones pour lesquelles le niveau des prix est supérieur à ce qui peut se rencontrer ailleurs sur le territoire wallon.
La proposition de ne pas prendre en considération l'ensemble des maisons ordinaires mais de se limiter aux maisons les moins chères n'est pas dénuée d'intérêt. J'ai d'ailleurs réalisé l'exercice, mais en vue de calculer des moyennes sur suffisamment de transactions, je l'ai fait non pas sur les 25 % de maisons ordinaires les moins onéreuses mais sur les 50 % de celles-ci, estimant que cette limite pourrait se justifier davantage.
Les conclusions que l'on peut tirer de cette projection consistent à observer que cette méthode alternative ne redessine pas fondamentalement la carte de la forte pression immobilière. L'honorable membre a forcément dû s'en rendre compte comme moi s'il ne s'en est pas tenu à tester cette méthode pour l'une ou l'autre commune ponctuellement.
C'est d'ailleurs tout à fait logique qu'il en soit ainsi puisque la pression immobilière se ressent autant, si pas plus, sur les biens les plus modestes que sur les plus grandes propriétés parmi les maisons ordinaires, surtout dans le contexte de la crise immobilière.
Je pense d'ailleurs qu'il faut se réjouir qu'il reste des « petites maisons ouvrières » aux prix encore accessibles dans toute une série de communes, qui sont justement souvent ciblées par les ZIP (Zones d'initiatives privilégiées).
Les résultats de la simulation conduisent à retenir 43 communes au lieu de 39 mais il est vrai que quelques communes ne sont plus sélectionnées au profit d'autres qui entrent dans la liste.
En conclusion, la suggestion de l'honorable membre me paraît devoir être davantage analysée. J'étudierai dès lors avec mon cabinet l'opportunité de prendre en considération un mode de calcul nouveau des zones subissant une forte pression immobilière.