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La valeur vénale d'une nouvelle construction

  • Session : 2010-2011
  • Année : 2011
  • N° : 348 (2010-2011) 1

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  • Question écrite du 01/03/2011
    • de STOFFELS Edmund
    • à NOLLET Jean-Marc, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique

    La valeur vénale d’une nouvelle construction est limitée à 191.000 euros (hors terrain et TVAC) si l’on veut financer celle-ci au moyen d’un prêt accordé par la SWCS ou FLW.

    Dans les zones à forte pression immobilière, le règlement autorise que le plafond de cette valeur vénale grimpe jusqu’à 210.000 euros.

    Or, en 2010, la valeur vénale se calcule autrement qu’en 2011. En effet, en 2010 (et en 2009), une tranche d’investissement de 50.000 euros bénéficiait d’un taux de TVA réduit à 6 % si le permis était demandé jusqu’au 1er avril et si la facture était datée (et payée) avant le 31 décembre 2010.

    Ceci revient à dire que, dans les faits, en 2010, lesdits logements financés par un prêt SWCS pouvaient monter en termes de valeur vénale à 191.000 euros auxquels on ajoute implicitement 7.500 euros (= le montant de la TVA économisée suite à la réduction du taux de TVA).

    Ceci correspond à un logement d’une valeur vénale (HTVA) de 164.049 euros. Sur le montant de 50.000 euros, on appliquera un taux de 6 % (soit de 3.000 euros) et sur le montant de 114.049 euros, on appliquera le taux de 21 % (soit 23.950 euros). Les trois montants égalent à 191.000 euros.

    En 2011, on retombe à 191.000 euros (TVAC) en termes de valeur vénale à ne pas dépasser – ce qui veut dire qu’en 2011, le candidat-bâtisseur est doublement pénalisé : une fois en termes de TVA et une deuxième fois en termes d’inaccessibilité du prêt social.

    En effet, pour les logements qui ne bénéficient plus du régime TVA réduit, le plafond de la valeur vénale (HTVA) est réduit à 157.851 euros auxquels on ajoutera un taux de TVA de 21 % (soit 33.149 euros) pour atteindre la limite de 191.000 euros à ne pas dépasser.

    Ceci illustre qu’en termes de valeur vénale (HTVA) à ne pas dépasser, on va exclure des projets qui pouvaient toujours être retenus pour un prêt social tant que la réduction de la TVA était applicable.

    N’est-ce pas une injustice ?

    N’est-il donc pas logique de redéfinir le plafond de la valeur vénale de façon à ne pas pénaliser les candidats-bâtisseurs de 2011 par rapport à ceux de 2010 ?
  • Réponse du 24/03/2011
    • de NOLLET Jean-Marc

    Le règlement du crédit hypothécaire social applicable aux crédits octroyés par la Société wallonne du crédit social et les guichets du crédit social porte en son point 5.2, que le montant du crédit sollicité ne peut dépasser 110 % du coût de construction plafonné à 191 000 euros (valeur 2011 indexée) établi sur la base d'un devis d'entreprise (TVA incluse et valeur du terrain non-comprise) pour une nouvelle construction.

    Le Gouvernement fédéral avait décidé en 2010 de faire bénéficier la première tranche de 50 000 euros d'une nouvelle construction d'un taux favorable de TVA de 6 %. Il n'a pas prolongé en 2011 cette mesure de réduction de la TVA. Cela peut entraîner effectivement pour certains candidats bâtisseurs et emprunteurs une diminution relative de leur capacité d'investissement et partant, un sentiment d'injustice dans leur chef.

    Il importe toutefois de souligner que cette mesure du Gouvernement fédéral n'avait pas pour objectif premier d'augmenter la capacité d'investissement des clients du crédit hypothécaire social mais bien de relancer l'activité économique. Le caractère temporaire de cette mesure était par ailleurs clair. Par conséquent, l'effet connexe d'augmentation relative de la capacité d'emprunt était tout aussi temporaire.

    Ceci étant, toute réflexion sur une adaptation de la valeur vénale doit, à mon sens, se mesurer à l'aune de l'objectif du crédit hypothécaire social : il vise, avant tout, à permettre l'accès à la propriété de personnes disposant de revenus précaires ou modestes. Leur capacité d'emprunt est dès lors d'abord paramétrée par leur capacité de remboursement et non par la valeur vénale maximale des biens pouvant entrer en ligne de compte pour le crédit hypothécaire social.