La capacité d'emprunt

• Session : 2010-2011
• Année : 2011
• N° : 554 (2010-2011) 1

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• Question écrite du 29/04/2011

  • de STOFFELS Edmund
  • à NOLLET Jean-Marc, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique
  
  A ma question n° 348, Monsieur le Ministre répond que :
  - la capacité d’emprunt d’un particulier est d’abord paramétrée par sa capacité de remboursement ;
  - l’objectif du prêt hypothécaire social est de permettre l’accès à la propriété de personnes disposant d’un revenu précaire ou modeste.
  
  C’est vrai, mais c’est incomplet.
  
  Tout d’abord, la capacité d’emprunt doit toujours être comparée avec le besoin d’emprunt qui dépend à son tour de la valeur vénale majorée des frais (droits d’enregistrement, …). La valeur vénale quant à elle dépend, pour partie, du nombre de candidats-acquéreurs potentiels sur le marché du logement. Plus il y a de candidats-acquéreurs, plus le prix du logement en général va augmenter.
  
  Ensuite, la capacité d’emprunt est aussi directement liée au taux d’intérêt demandé. Dans le cas du prêt social, on prend comme référence le revenu de l’année n-2.
  
  La politique du logement peut entre autres agir comme un piège à l’emploi. En d’autres termes, avoir accès à un logement public à loyer diminué ou au prêt social à taux réduit se voit tout de suite compromis dès que l’allocataire social accepte un emploi – soit au moment où il perd une série d’avantages sociaux tout en bénéficiant d’un revenu de travail à peine supérieur aux allocations sociales.
  
  La situation « idéale » pour le prêt social serait d’avoir été allocataire social à l’année n-2 et de bien gagner sa vie à l’année n. Seulement, le laps de temps entre les deux est souvent trop court pour que le particulier puisse se constituer une petite réserve qu’il pourra alors investir dans son projet de logement. Réserve obligatoire dans la mesure où le montant du prêt ne pourra pas dépasser 110 % de la valeur vénale.
  
  Dès lors, je me pose la question de savoir comment on peut transformer un éventuel piège à l’emploi en incitant à l’emploi ? Par exemple, en modifiant la règle du « revenu n-2 » en « revenu  n-4 » pour les candidats-emprunteurs qui ont trouvé – après une durée de chômage à définir – un emploi qu’ils ont pu conserver ? Question de maintenir le taux plus bas pendant une période plus longue pour encourager ceux qui ont cherché activement un emploi. Quels sont les arguments pour et contre ?

• Réponse du 28/05/2011

  • de NOLLET Jean-Marc
  
  Cette question attire mon attention sur un des aspects du règlement des prêts hypothécaires de la SWCS et du FLW, à savoir le taux de base auquel va avoir droit le demandeur d'un prêt. L'honorable membre propose que ce dernier puisse faire référence à une année antérieure à l'avant-dernière année complète précédant la date d'immatriculation du prêt, afin de pouvoir valoriser par exemple une période de chômage ancienne en vue d'avoir un taux de base inférieur à celui actuellement pratiqué.
  
  Cette proposition appelle deux réponses. D'une part, la politique hypothécaire sociale est attractive certes au vu des taux de base pratiqués mais aussi et surtout par le biais des réductions de taux que ce soit en HT, HT+, ou HT vert, par les durées de remboursement pratiquées et par l'accompagnement technico-social offert aux emprunteurs. C'est bien souvent la prise en compte de l'ensemble de ces caractéristiques qui permettent le « bouclage » d'une opération.
  
  Une seconde réponse porte sur les effets potentiels d'une telle proposition. Elle tend en effet à laisser entendre que le ménage, qui a eu la chance de trouver du travail et de le garder un certain temps, pourrait cumuler le bénéfice d'une épargne et d'un taux d'intérêt réservé normalement aux seuls revenus précaires. Cette piste me semble conduire à terme à un déséquilibre du modèle financier général qui ne pourra être maintenu en cas d'augmentation très forte des bénéficiaires invoquant une appartenance à la catégorie 1 (revenus précaires). Bien que la proportion de cette catégorie de revenus ait fortement augmenté depuis le lancement du plan Habitat pour Tous, ce qui atteste la dimension particulièrement sociale de ce plan, je ne pense pas qu'il soit judicieux de permettre aux ménages à revenus modestes et moyens de faire valoir une période ancienne afin d'atteindre une période de chômage, d'études ou d'inactivité leur ouvrant le droit aux taux d'intérêt réservés aux ménages les plus précarisés.